Анна Акиньшина, генеральный директор ГК «Самолет»: «2025 год — это год обязательств. Это год фокуса на эффективности и на поиске новых возможностей продаж»

О ESG-стратегии, серии уникальных домов, первом в России закрытом паевом инвестиционном фонде аренды готовых квартир, а также о вызовах и планах — эксклюзивно для Всеостройке.рф 

Группа «Самолет» на протяжении уже нескольких лет является крупнейшим девелопером страны по объему строительства. Но компания больше не стремится быть номером один исключительно по квадратным метрам. Почему — в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях форума недвижимости «Движение» рассказала новый гендиректор ГК «Самолет» Анна Акиньшина. 

— Как начался для компании 2025 год: как обстоят дела с продажами, какой земельный банк компании, большой ли объем жилья уже введен?  

— Год начался в полном соответствии с нашими ожиданиями, подтверждая точность бюджетных прогнозов, сделанных в конце минувшего года. По итогам пяти месяцев мы с уверенностью можем констатировать, что наш план по продажам выполнен на 98%, что соответствует заложенным расчетам.

За первые пять месяцев мы уже ввели в эксплуатацию практически 500 тыс. кв. м и планомерно наращиваем темпы сдачи объектов к концу года. Наш земельный банк по-прежнему остается самым большим в России. И сейчас мы сфокусированы на его продуманной и эффективной монетизации.

Для каждого проекта, либо отдельных этапов,  мы тщательно подбираем оптимальную схему реализации. Часть проектов мы передаем в руки других девелоперов, и в данный момент у нас несколько сделок находятся на завершающей стадии. Мы очень продуманно подходим к решению о начале новых проектов. Стартуем только в тех локациях, где видим спрос, и переносим старты многих проектов до момента, когда на рынке восстановятся инструменты удовлетворения спроса, которые сейчас недоступны для наших клиентов. 

— Какой объем нераспроданного жилья на сегодняшний день у компании? И насколько это в рамках допустимого? 

— У нас сейчас в целом на экспонировании около 1,8 млн кв. м — и для нас это комфортный уровень. Мы  не расцениваем это как проблему непроданного жилья, потому что по каждому из проектов мы четко и жестко контролируем объемы, которые остаются к вводу, и применяем различные схемы оптимизации объемов реализации. Плюс мы относимся к квартирам, которые остаются после ввода, как к активу, который можем, к примеру, закладывать в банки и под это получать дополнительное финансирование. Часть объемов, которые у нас остаются после ввода, переводим в арендное жилье. Поэтому   «затоваривание» рынка, о котором часто говорят многие эксперты, мы  точно не видим проблемой. 

— Вы сказали, компания пересматривает сроки запусков. Какие это проекты?

— Мы сдвигаем именно старты продаж. Ввод проектов, которые сейчас на стадии строительства,  — это наш главный фокус выполнения обязательств перед нашими клиентами и перед государством. Это же касается ввода объектов социальной инфраструктуры.

Да, конечно, нам сейчас непросто. На то есть объективные рыночные причины и тот факт, что мы, как группа компаний, реализуем более 70% объемов продаж квартирами формата «заезжай и живи» — с полной отделкой, меблировкой, с техникой и даже со шторами.

Это позволяет клиентам заселяться буквально с чемоданом и незамедлительно начинать полноценную жизнь в готовом пространстве, но для нас это сопряжено с высокой операционной нагрузкой.

Сейчас в рамках строительной отрасли и в целом экономики ощущается довольно сильная нехватка квалифицированных кадров. Мы обсуждали это и в рамках ПМЭФ, и на «Движении», где   организованы отдельные панельные дискуссии по этому вопросу. И нам, конечно, довольно сложно сейчас передавать такой большой объем квартир с полной меблировкой и отделкой — как раз ввиду катастрофической нехватки профессиональной рабочей силы.

Но все обязательства, которые у нас есть, мы, безусловно, выполним. Фокусируемся на этом. Это мой первый приоритет, и каждый проект находится под контролем. Да, не все всегда идет гладко. Иногда сроки съезжают — мы это признаем. Но максимально концентрируемся все-таки на скорой передаче, потому что понимаем, насколько это важно для нашего клиента. 

— А если говорить о тех проектах, реализацию которых отложили. В каком случае и в каком горизонте компания вернет их на рынок? 

— На рынке преобладало выраженное ожидание снижения ключевой ставки, и хотя снижение на 1% стало положительным психологическим сигналом для рынка, оно не привносит существенных изменений… Мы прогнозируем восстановление спроса в нашем сегменте при условии, что ипотека будет где-то от 10 до 14%, тогда отложенный спрос, который есть —  воспринимаем этот спрос именно как отложенный, — вернется на рынок.

Мы, как ключевые игроки и эксперты рынка, не ожидаем возврата массовой льготной ипотеки, понимаем, что ее такой больше не будет. Но очень ждем возврата именно рыночной ипотеки. Ее восстановление станет отправной точкой для расцвета отрасли, что позволит нам активно выводить новые объемы и проекты. 

— На ПМЭФ-2025 компания анонсировала запуск серии «уникальных домов» как один из антикризисных инструментов. Что это будут за проекты и где?  

— Не могу сказать, что это отдельные проекты. Напротив, создана новая линейка, инновационный концепт.

Мы адаптируем дома под разные категории клиентов. Например, для семейных людей — это просторные квартиры, с выделенными помещениями: кладовыми, гардеробными. Кстати, последние  очень востребованы на рынке. Как женщина, сама убеждена: это крайне важная функциональная деталь.

Мы внимательно слушаем наших клиентов и  понимаем, что они хотят жить в квартире, где все будет эргономично продумано: женщина сможет разместить весь гардероб, а мужчина — расставить все инструменты. Поэтому подходим к перестройке нашего продукта очень концептуально. У нас сейчас уже в проработке 11 таких домов. Некоторые из них находятся в уже в действующих проектах — просто в новых очередях, а часть — это совершенно новые объекты. Один из примеров — ЖК «Егорово парк».

При этом мы активно работаем над совершенствованием и поиском новых материалов. Утвердили ESG-стратегию, стараемся ей следовать. Во главе всего, что делаем, ставим прежде всего нашего клиента и стараемся предложить ему оптимальный диверсифицированный продукт, для того чтобы удовлетворить весь спектр запросов широкого круга покупателей, которые к нам приходят.

— Раз уж затронули вопрос ESG-стратегии до 2030 года: она предполагает и новые инвестиционные инструменты, и инвестиции в кадры. К каким показателям позволит стратегия прийти компании через 5 лет? 

— Прежде всего, это эффективность, эффективность и еще раз эффективность. И это касается не только расходной или доходной части, но и того подхода, тех стратегий операционного управления, которые мы, как Группа «Самолет», используем внутри.

Мы отошли от стратегии быть первыми лишь по квадратным метрам. Наш приоритет — быть выбором номер один. По той статистике, которая у нас есть, больше трети наших покупателей, которые ранее приобрели квартиру в жилых комплексах «Самолета», возвращаются к нам, выбирая наши комплексы вновь. Для нас это критически важно. Если достижение этой цели приведет к росту объемов на 40−50%, — это возможно. Но просто наращивать объем — это точно не самоцель. Наша цель — фокусировка на эффективности, выполнение своих обязательств, которые у нас есть. А у нас их множество, они разные, в разных регионах.  Мы это четко осознаем. И когда брали на себя ответственность, то, безусловно, осознавали: за ней последуют действия и исполнение.

Вся наша стратегия сфокусирована на одной главной цели — стать безусловным выбором номер один для каждого клиента, в каждом из наших продуктов. Основное — это девелопмент. Это сердце нашей компании. Но есть и другие: «Плюс», «10D», «Гостеприимство», паевые фонды. И наша стратегия — завоевать нашего клиента качественным продуктом, продуктом, который удовлетворяет все его потребности, спросы, который помогает нашему клиенту просто, банально быть более счастливым и жить более счастливую жизнь.  И мы не боимся заявлять об этом.

— А почему стратегия именно на пять лет? Раньше потепления не ожидаете? 

— Хороший вопрос. Хотелось бы «пятилетку» сделать за два года. Но если говорить серьезно, средний девелоперский цикл реализации проекта —  около 5 лет. От того момента, как мы принимаем решение зайти в проект, до момента передачи квартир жителям, формирования финансового результата проходит в среднем 5 лет.

Именно поэтому все наши действия и стратегические планы разрабатываются с учетом этих долгосрочных горизонтов, и цели мы ставим себе именно на такой же период.

— По прогнозу, дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м. Как этого не допустить? 

— Для того, чтобы дефицита не было, необходимо вводить новые метры. Для того, чтобы вводить новые метры, необходим спрос. Модель девелопмента, особенно в текущих реалиях, очень чувствительна. Она чувствительна к инфляции, себестоимости строительной, к ключевой ставке, которая на уровне выше 5% является заградительной для развития нашей отрасли. Особенно для такого игрока, как мы. Основной наш пул — это все-таки жилье эконом- и комфорт-класса. Мы не работаем в премиальном секторе. Есть несколько проектов — это жемчужина нашего портфеля, но в любом случае мы — это про массовое жилье. А там маржа не позволяет нам иметь какой-то значительный зазор для инвестирования в вывод метров тогда, когда на рынке нет спроса. 

Но при этом понимаем: за любым спадом неизбежно начинается рост. И я много раз об этом говорила. Мы не хотим спекулировать на ценах. Наша концепция — это как раз представление доступного жилья для жителей страны. Поэтому готовимся к следующему этапу роста. Проектируем наши проекты, получаем РНС (разрешение на строительство — ред.). Мы их просто не выводим. После того, как рынок восстановится, нам понадобится от 6 до 9 месяцев — то есть это не будет моментально. Какие-то провалы вполне вероятны. Но будем стараться — по крайней мере в своем сегменте точно — их минимизировать и фокусироваться именно на доступном жилье, потому что понимаем, какую мы социально значимую роль играем в России.

— «Самолет» создала первый в России закрытый паевой инвестиционный Фонд аренды готовых квартир и апартаментов. Насколько это востребованное направление? 

— Мы шли к этому долго, и это не было сиюминутным решением. Изучали мировой опыт, практику европейских стран, Соединенных Штатов Америки. И, создавая этот Фонд, понимали, что в моменте есть очень высокий спрос на арендное жилье и отложенный спрос на приобретение квартир. Поэтому сделали первый Фонд на 3 миллиарда рублей. В этот фонд вошло готовое жилье, абсолютно не обремененное никакими обязательствами. Оно находится в различных локациях Москвы и Московской области. Сейчас я могу сказать, что более 95% паев этого фонда уже распродано. И сейчас обсуждаем с крупными игроками рынка возможность расширения этого паевого фонда до 100 миллиардов рублей.

Объем Фонда — будь это 100 миллиардов, 10, 20 или 30 — остается предметом для детального обсуждения и анализа. Но точно видим спрос на этот Фонд, потому что считаем, что это win-win стратегия для всех игроков рынка. Для нашего клиента — это возможность: те, кто хочет инвестировать, могут зайти в инвестиции с низким порогом входа. Пай стоит тысячу рублей, и его можно приобрести, как акции. Доходность до 24%, то есть довольно высокая на длительном горизонте. 

Если посмотрим на рынок инвестиционных инструментов, то ни один инструмент не дает долгосрочную высокую доходность, прогнозируемую на длительный срок. Получается, что этот инструмент как раз дает долгосрочную доходность людям, которые готовятся к покупке квартиры, которые сейчас в моменте ждут восстановления рынка, возвращения ипотеки. Это возможность не только сберечь свои накопления, а их и приумножить кратно. 

Для людей, которые хотят взять в аренду квартиру сейчас — а спрос, мы видим, очень высокий, — это возможность взять в аренду по абсолютно белой, прозрачной, защищенной схеме. Договоры аренды заключаем на юридические лица, официально с этого платим налоги.  То есть это еще и важная функция обеления рынка аренды. 

Для нас же это, безусловно, возможность увеличить клиентскую воронку и поддерживать непрерывную связь с нашими партнерами, не теряя контакта, пока рынок ипотеки ожидает восстановления.

Мы все равно находимся в контакте и держим руку на пульсе того, как чувствуют себя наши клиенты, и что им в данный момент необходимо, на чем они хотят сфокусироваться.

— Поделитесь планами компании на 2025 год: какие новые проекты «Самолет» планирует запустить, а какие — притормозить, в какие регионы выйти?  На что в целом делаете ставку? 

— Все, что запущено, не тормозим, обязательства выполняем. Наш основной фокус — довести эти проекты до финальной стадии и передать квартиры собственникам. В столичном регионе мы готовим буквально единичные, скромные по объему запуски, тщательно выбирая места, где спрос ощутим и не вызывает сомнений. Спрос отложенный, но основные запуски у нас планируются в рамках нашего регионального присутствия.

Планируем запустить проекты в Нижнем Новгороде, в Калининграде и еще в ряде городов до конца года. Но очень точечно подходим к этому запуску, потому что понимаем, что все равно пока нет возможности удовлетворить спрос. По текущим проектам мы все финально вводим, реализовываем. То, что мы начали строить в конце 2024 года, находится на этапе очень активного строительства. 

В части прогнозов по реализации: то, что анонсировали в конце прошлого года, и те метры, которые планировали продать, — примерно в этих прогнозах идем. Выполнение за 5 месяцев составляет в районе 98%. 

— За последнее время сменилось уже несколько гендиректоров ГК «Самолет». Сложно ли работать после Ваших предшественников?

— Решение о смене или назначении генеральных директоров принимает Совет Директоров. Это их решение. Для разных этапов развития компании нужны разные лидеры. Одно дело — быть лидером на растущем рынке, другое дело — быть лидером, когда отрасль находится, мягко говоря, не на пике своих возможностей. С благодарностью и с глубоким уважением отношусь ко всем своим предшественникам, я с ними в тесном контакте. Очень много советов и инсайдов. Я приняла эту «пальму первенства» и сейчас работаю для того, чтобы «Самолет» развивался, фокусировался на том, что важно для наших клиентов, и оставался всегда для клиента выбором номер один. Это наша безусловная цель, и мы твердо следуем ей. 

— Какие главные вызовы стоят перед Вами в 2025 году и вообще?

— Не хочется банально говорить про жесткую денежно-кредитную политику, но от этого никуда не уйдешь. К сожалению, это то, вокруг чего продолжаются дискуссии весь год. Безусловно, для нас это очень важный вызов — содержание и поддержание баланса в такой непростой период. И, конечно, рабочая сила, ее привлечение. Потому что очень сильно влияет на выполнение наших обязательств.

Есть разные прогнозы по тому, какая ставка будет к концу года. Есть мнения, что 15%. Мы верим нашим экспертам рынка, очень надеемся, что их прогнозы будут сбываться.  Ослабление жесткой денежно-кредитной политики даст нам возможность более оптимистично посмотреть на 2026 год.

А 2025 год — это год обязательств. Это год фокуса на эффективности и на поиске новых возможностей продаж. Это как раз то время, когда нельзя останавливаться на инструментах, которые у тебя есть, сидеть и ждать, что рынок когда-то восстановится. Задача — находить новые инструменты, и мы блестяще справляемся с этим.

Именно они станут нашим ключом к успешному преодолению текущего периода турбулентности, этого «идеального шторма», ведь мы уже миновали его первые шесть месяцев.

— Вчера на пленарном заседании Никита Евгеньевич Стасишин как раз озвучил тезис, что один из крупнейших игроков рынка наконец-то избавился от своей долговой нагрузки. Конечно, все подумали, что это вы. Настолько сейчас стабильна компания «Самолет»? В прошлом году ходило много слухов…

— Очень приятно. Мы стараемся быть эффективными. Если на небе зажигаются звезды, значит, кому-то это выгодно. А прошлогоднее бурное распространение слухов о «Самолете», безусловно, преследовало чьи-то цели. При этом мы всегда говорили, что чувствуем себя с точки зрения финансов стабильно. Есть четкая финансовая стратегия, мы ровно ей и следуем. 

Сейчас у нас происходит в моменте очередное замещение облигаций, погашение 11 июля — 14 миллиардов. Объявили новый облигационный выпуск, открыли книгу на 5 миллиардов по ставке, начиная от 24,5%.  Собрали спрос на 22 миллиарда и снизили ставку. Нам надлежит не просто говорить об отсутствии финансовых трудностей, а подтверждать это реальными действиями. Как раз то, как мы прошли февральские облигации: мы осуществили значительное погашение, причем часть средств была именно погашена, а не замещена. То, каким образом мы проходим июльские облигации, какой видим спрос на наши облигационные выпуски — это является именно доказательством того, что мы четко понимаем, как управлять своим финансовым потоком и обязательствами. И сейчас максимально сфокусированы на замещении непокрытого долга именно в покрытый долг. И это наша стратегия.

При этом стратегия снижения долговой нагрузки — от нее никто не отходил —  это один из основных KPI не только у финансового блока нашей компании, но и у всего топ-менеджмента Группы «Самолет». Мы на этом сфокусированы и своими действиями доказываем, что мы очень эффективно эту стратегию реализуем. 

— Что значит название «Самолет»? 

— Когда что-то становится очень популярным — вокруг этого рождается очень много мифов, легенд. Считаю, что даже не так важно, почему именно так назвали компанию. Главное, что компания летит все выше и выше, летит стабильно, любые зоны турбулентности проходит, не уходя со своего курса, который мы избрали.

При этом стараемся каждый год апгрейдить наш «Самолет», нашу инфраструктуру, нашу IT-инфраструктуру, идти в ногу с рынком и со временем, внедрять искусственный интеллект. Буквально вчера Кирилл Храпов, наш коммерческий директор, презентовал  выход в августе-сентябре новой линейки роликов, созданных с помощью искусственного интеллекта. Как он сказал: «Ни один человек не пострадал при съемках этого ролика». Поэтому, мне кажется, здесь очень важно, кто мы. Мы помним свои корни, но с высоко поднятой головой смотрим в будущее и четко понимаем ту точку, к которой мы хотим прийти. 

 Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.  

Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин,  заместитель главы Минстроя РФ Сергей Музыченко, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов, директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов,  президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».