Заберут ли ипотечную квартиру после банкротства

Редакция портала Всеостройке.рф про риски изъятия и способы их минимизации.

Процедура банкротства физических лиц, владеющих ипотечной недвижимостью, вызывает обоснованные опасения по поводу возможной потери жилья. Хотя законодательство защищает права должников, риск изъятия ипотечной квартиры остается. Эта статья посвящена анализу факторов, влияющих на вероятность изъятия жилья, и стратегиям минимизации этих рисков.

Правовые основы

Президент Владимир Путин подписал 8 августа 2024 года изменения в закон, позволяющим оставить ипотечную квартиру при банкротстве физического лица. В пункт 5 статьи 213.10 закона «О банкротстве» внесены изменения. Теперь, если квартира должника обременена ипотекой, то должник может ее сохранить.

Несогласие финансового управляющего с заключением отдельного мирового соглашения не является основанием для отказа в его утверждении арбитражным судом. Решение о заключении отдельного мирового соглашения со стороны должника-гражданина принимается гражданином.

Кроме того, третье лицо может выступать стороной по мировому соглашению, которое возьмет на себя бремя оплаты остатка долга.

Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обеспечивает правовую основу для процедуры банкротства в России.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 27 апреля 2023 г. № 305-ЭС22-9597, мировое соглашение с кредитором (банком) является действенным способом сохранения единственного жилья, заложенного по ипотеке. При наступлении банкротства и подаче банком заявления о включении в реестр кредиторов, должник может инициировать заключение мирового соглашения. В этом документе фиксируется обязательство по исправному внесению ипотечных платежей, которое может брать на себя сам должник или третье лицо (например, созаемщик, поручитель, родственник). После завершения процедуры банкротства задолженность перед банком не списывается, но должник сохраняет право собственности на жилье и получает возможность начать новую финансовую жизнь. 

Альтернативные методы сохранения жилья

1. Любое лицо может погасить ипотечный долг за должника. После полного погашения залога, квартира освобождается от обременения, и процедура банкротства может быть инициирована. Этот вариант возможен как до, так и после начала процедуры банкротства.
2. Цессия (уступка права требования). Третье лицо может выкупить право требования кредитора (банка) к должнику. Это позволяет перевести обязательства на себя и исключить риск изъятия жилья. Возможность цессии актуальна как до, так и во время процедуры банкротства.
3. Если должник самостоятельно погашает задолженность перед банкротством, финансовый управляющий может оспорить данный платеж как сделку, совершенную с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве). Это важно учитывать при планировании досрочного погашения долга.
4. Третье лицо может полностью погасить все требования кредиторов должника в рамках процедуры банкротства (ст. 113 Закона о банкротстве). После подтверждения судом полного погашения долгов, процедура банкротства прекращается. Такое погашение рассматривается как беспроцентный заем до востребования, оставляя право третьему лицу на возврат средств в будущем.

Ипотечная квартира, как правило, является залоговым имуществом, что определяет ее статус при банкротстве.

Случаи, когда ипотечная квартира может быть изъята

•  Недостаточность средств для погашения долга

Если после реализации всего остального имущества должника недостаточно средств для погашения ипотечной задолженности, банк имеет право обратиться в суд с требованием о реализации залогового имущества – ипотечной квартиры.

•  Отсутствие мирового соглашения или плана реструктуризации

Если должник не может договориться с банком о реструктуризации долга или заключении мирового соглашения, и суд не утверждает план реструктуризации, вероятность реализации ипотечной квартиры значительно возрастает.

•  Нарушение условий мирового соглашения или плана реструктуризации

Если должник нарушает условия соглашения, достигнутого с банком, кредитор может обратиться в суд с требованием о реализации залогового имущества.

•  Недостаточность доходов для обслуживания ипотеки

Даже при наличии мирового соглашения, если должник не может обеспечить стабильные платежи по новому графику, риск изъятия квартиры сохраняется.

•  Недобросовестные действия должника

Скрытие имущества, предоставление недостоверных данных о доходах или другие недобросовестные действия со стороны должника могут привести к изъятию квартиры.

Способы минимизации риска изъятия ипотечной квартиры

•  Реструктуризация ипотечного кредита

До начала процедуры банкротства следует попытаться договориться с банком о реструктуризации ипотечного кредита. Это может включать изменение графика платежей, снижение процентной ставки или другие меры, делающие выплаты более доступными.

•  Заключение мирового соглашения

В процессе банкротства возможно заключение мирового соглашения с банком. Это документ, в котором фиксируются условия погашения задолженности, включая график платежей и другие пункты. Успешное заключение мирового соглашения существенно снижает риск изъятия квартиры.

•  Продажа части имущества

Для частичного погашения задолженности можно продать часть своего имущества, не являющегося жилым помещением. Это поможет уменьшить сумму долга и повысит шансы на сохранение ипотечной квартиры.

•  Привлечение созаемщика

Если имеется надежный созаемщик с хорошей кредитной историей и стабильным доходом, это может повысить шансы на получение реструктуризации кредита или утверждения мирового соглашения.

•  Обращение к финансовому управляющему и юристу

Своевременное обращение к опытному финансовому управляющему и юристу, специализирующемуся на банкротстве, необходимо для оценки ситуации и выбора наиболее эффективной стратегии.

При рассмотрении дела о банкротстве суд учитывает множество факторов:

• Чем меньше сумма долга, тем больше шансов на сохранение квартиры;
• Если рыночная стоимость квартиры значительно превышает сумму долга, суд с большей вероятностью примет решение в пользу должника;
• Если у должника есть другое имущество, которое можно реализовать для погашения долга, это уменьшает риск изъятия квартиры;
• Демонстрация намерения добросовестно выполнять свои обязательства повышает шансы на благоприятный исход.

Риск изъятия ипотечной квартиры при банкротстве существует, но его можно значительно снизить путем профессиональной подготовки к процедуре и использования доступных правовых механизмов. Своевременное обращение за юридической и финансовой помощью – ключ к успешному решению проблемы и сохранению жилья. Однако необходимо реалистично оценивать ситуацию и быть готовым к различным исходам. Ранее мы также писали о том, что лучше: копить на квартиру или ипотека.