Риски для покупателя при банкротстве продавца квартиры

Редакция портала Всеостройке.рф провела анализ для минимизации угроз.

Приобретение недвижимости – ответственная сделка, требующая тщательной проверки всех аспектов.  Ситуация существенно усложняется, если продавец квартиры находится в процессе банкротства или существует высокая вероятность его начала. В таком случае покупатель рискует потерять значительные средства и столкнуться с длительными судебными разбирательствами. Эта статья посвящена анализу этих рисков и стратегиям их минимизации.

Основные риски для покупателя

•  Оспаривание сделки финансовым управляющим

Это, пожалуй, самый существенный риск. Финансовый управляющий, назначенный в рамках процедуры банкротства, имеет право оспорить сделку купли-продажи, если она была совершена с целью предпочтения перед другими кредиторами или по заниженной цене. Если суд признает сделку недействительной, покупатель теряет право собственности на квартиру и уже внесенные средства.  Основанием для оспаривания может служить, например, доказательство того, что продавец знал о своем банкротстве на момент продажи и преднамеренно занизил цену,  либо  продажа  была  совершена  в  период,  когда  уже  началась  процедура  банкротства.

•  Арест имущества

Недвижимость продавца может быть арестована до или после заключения сделки купли-продажи.  Арест накладывает ограничения на совершение сделок с имуществом, и  сделка может быть приостановлена или признана недействительной.  Даже если покупатель успел зарегистрировать право собственности,  арест  может  привести  к  дополнительным  судебным  разбирательствам  и  потере  времени  и  денег.

•  Наличие скрытых обременений

Продавец может скрывать информацию о  существующих  обременениях  на  квартиру,  таких  как  ипотека,  арест,  сервитут  или  другие  залоги.  После  завершения  сделки  покупатель  может  столкнуться  с  претензиями  со  стороны  кредиторов  продавца,  что  приведет  к  дополнительным  расходам  и  судебным  процессам.  Выявление  скрытых  обременений  после  регистрации  сделки  значительно  усложняет  процесс  их  снятия.

•  Неполное освобождение от обременений

Даже  при  отсутствии  скрытых  обременений,  существуют  риски,  связанные  с  неполным  освобождением  квартиры  от  существующих  обременений.  Например,  могут  остаться  невыплаченные  коммунальные  платежи,  налоги  или  другие  долги  продавца.  Эти  долги  переходят  к  покупателю  только  после  полного  освобождения  от  обременения  в  ЕГРН.

•  Несоответствие  кадастровых  данных  фактическому  состоянию

Кадастровые  данные  могут  не  отражать  фактическое  состояние  квартиры.  Например,  может  быть  незарегистрированная  перепланировка,  что  приведет  к  необходимости  ее  узаконивания  покупателем  или  к  риску  признания  сделок  недействительными.

•  Задержка  регистрации  сделки

Процедура  банкротства  может  значительно  затянуть  процесс  регистрации  сделки  купли-продажи  из-за  необходимости  получения  различных  согласований  и  документов  от  финансового  управляющего.

Стратегии минимизации рисков

1. Необходимо  провести  тщательную  проверку  финансового  положения  продавца  перед  заключением  сделки.  Это  включает  проверку  на  наличие  судебных  исков,  арбитражных  дел  и  записей  в  Едином  федеральном  реестре  сведений  о  фактах  деятельности  юридических  лиц  (для  проверки  на  банкротство);
2. Договор  купли-продажи  обязательно  должен  быть  проверен  опытным  юристом,  специализирующимся  на  вопросах  недвижимости.  Юрист  проверит  договор  на  соответствие  законодательству,  выявит  возможные  риски  и  поможет  разработать  стратегию  минимизации  угроз;
3. Необходимо  провести  независимую  оценку  квартиры  для  определения  ее  рыночной  стоимости.  Это  поможет  избежать  ситуаций,  когда  цена  квартиры  существенно  занижена;
4. В  договоре  купли-продажи  необходимо  прописать  все  важные  условия,  включая  ответственность  сторон  в  случае  оспаривания  сделки  или  обнаружения  скрытых  обременений;
5. Наиболее  безопасный  способ  оплаты  –  использование  счета  эскроу.  В  этом  случае  средства  перечисляются  на  специальный  счет,  и  продавец  получает  их  только  после  завершения  регистрации  права  собственности  на  покупателя;
6. Можно  застраховать  сделку  от  рисков,  связанных  с  банкротством  продавца.  Однако,  важно  тщательно  изучить  условия  страхового  полиса.

Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство

Если продавец квартиры банкрот или имеет долги перед третьими лицами, узнать это можно при помощи следующих сервисов: 

• База Арбитражного суда (показывает, по кому сейчас ведется процедура банкротства);
• Сайт ФССП (содержит открытые производства);
• Портал Правосудие (показывает перечень исковых производств);
• Единый реестр сведений о банкротстве. 

Покупка  квартиры  у  продавца,  находящегося  в  процедуре  банкротства,  или  имеющего  высокий  риск  банкротства,  сопряжена  с  значительными  рисками  для  покупателя.  Однако,  тщательная  подготовка  к  сделке,  профессиональная  юридическая  помощь  и  использование  дополнительных  инструментов  минимизации  рисков  значительно  повышают  шансы  на  успешное  завершение  сделки  и  получение  права  собственности  на  недвижимость  без  неприятных  последствий. Ранее мы также писали о том, что лучше: копить на квартиру или ипотека.