Алексей Алмазов, генеральный директор ФСК Регион: «Вариантов развития экономики без снижения ключевой ставки нет»

О новых регионах, важности объединения девелоперов, а также о том, как компании удалось временно снизить ставку проектного финансирования — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф 

ФСК Регион (входит в ГК ФСК) занимается строительством жилой недвижимости и проектами апартаменто-гостиничного типа в регионах России. Компания уже работает на Дальнем Востоке, в Татарстане, Нижнем Новгороде, а теперь — еще и в Амурской области и Башкортостане. Но от выхода на рынок жилья Пермского края компания пока отказалась. Почему — в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко в рамках форума недвижимости «Движение» рассказал Алексей Алмазов, генеральный директор ФСК Регион. 

— Из анонсов последних месяцев — выход компании сразу в два новых города: Благовещенск и Уфу.  Сколько еще новых городов охватит ваша региональная экспансия?

— Действительно, мы довольно давно смотрели на развитие Амурской области и на развитие Башкортостана. На протяжении последних 10-12 месяцев активно работали с администрацией и с местными землевладельцами, смотрели, как развиваются регионы. На сегодняшний день в Благовещенске подписали проект на 180 тысяч метров на берегу реки Зея. Это большой проект, комплексная застройка. Масштабный инновационный проект, и далее он перейдет в комплексное развитие территорий. Опять же — с расселением, с переносом большого количества гаражей, с модернизацией инфраструктуры. Для нас это большой знаковый проект.

Почему именно Амурская область, почему Башкортостан? В первую очередь, конечно, мы смотрим на то, как региональные власти относятся к выходу нового федерального застройщика либо вообще к развитию девелопмента и развитию городов.  Важен инвестиционный климат. Мы посмотрели, оценили площадки. И даже в текущих условиях, с учетом мер государственной поддержки, если говорить про Дальний Восток и дальневосточную ипотеку, плюс про поддержку со стороны Министерства по развитию Дальнего Востока и поддержку региональных властей, видим, что это сотрудничество в рамках комплексного развития позволит успешно реализовать проект. 

Если говорить про республику Башкортостан. Заключили соглашение на Питерском международном экономическом форуме о развитии проекта в самом центре города Уфа. Проект называется «Уфа-Сити». Тоже шикарный проект, правда — довольно длинный, с учетом текущих реалий рынка. Но мы уже разработали мастер-план, согласовали его на уровне администрации региона и города. Конечно, видим большую поддержку и желание местных органов власти в развитии этой территории и вообще города.

— В СМИ ранее прошла информация, что присматриваетесь и к Перми. Какие площадки рассматривает компания и под какие проекты?

— Конечно, Пермский край — очень перспективный, и здесь мы видим большой инвестиционный потенциал. На протяжении нескольких месяцев работали с губернатором, за что большое спасибо, с администрацией региона. Но, к сожалению, на сегодняшний день, пересчитав все модели, несмотря на высокий потенциал и поддержку администрации, пока Пермский край мы отложили. Но я думаю, что в ближайший год мы еще раз вернемся к рассмотрению площадок. 

Вообще, мы смотрим в большинстве своем города-миллионники — там, где есть отложенный спрос, который мы видим, который может сильно развиться после того, как произойдут экономические изменения: падение ключевой ставки и так далее.

Как бы все не хотели не говорить на эту тему, но в итоге все сводится к ставке. Все понимают, ну это логика экономики: для того, чтобы развивался бизнес и развивались территории, и, если говорить про девелопмент, развивались девелоперские проекты, — нужна ставка, которая позволяет брать заемные средства у банков либо у частных инвесторов. При ставке на сегодняшний день 20% брать заемные средства на региональные проекты можно, но с учетом того, что ты веришь в то, что ставка должна опуститься. 

Естественно, мы смотрим на тенденцию, смотрим на то, что говорили на ПМЭФ, на заявления главы Центробанка и министра финансов. Понимаем, что наша строительная отрасль, она хоть и системообразующая, но есть отрасли, которые находятся рядом с нами и которые более подвержены этому влиянию. Об этом сегодня говорили многие девелоперы, в том числе на главной сессии. Видим, как развивается ситуация  и понимаем, что вариантов развития экономики без снижения ключевой ставки нет. Поэтому, понимая, что она будет снижаться или падать, рассматриваем на сегодняшний день города-миллионники, Центральный федеральный округ, Сибирский округ. 

Мы довольно давно смотрим сибирские города, тоже видим большую перспективу. С  точки зрения мобилизации сил и открытия офисов они похожи на Дальний Восток, поэтому не так быстро. Но перспективы видим. Опять же, смотрим все регионы, в том числе вернулись к рассмотрению проектов на Юге России. 

— Почему именно сейчас? 

— Как сказал мой партнер-акционер: «Сегодня любой любой кризис — это очищение». Рынок очищается. Соответственно, возникает много возможностей. Вообще, любое охлаждение рынка, вызовы — это возможности. Мы видим эту возможность. 

Учитывая все сложности, тренд идет на объединение усилий. И, действительно, даже здесь можно посмотреть, в последние годы насколько изменился форум «Движение». Сюда начали приезжать все больше и больше девелоперских компаний — крупных, средних, мелких, — которые пытаются наладить взаимодействие для того, чтобы проекты все-таки продолжали реализовывать с. 

Поэтому для нас это вызов, и возможности мы видим в объединении с местными застройщиками, с усилиями органов власти. Потому что, опять же, стоят KPI от президента Российской Федерации по 100 миллионам метрам, которые мы давно обсуждаем. Видим, что падают вводы в этом году. Для того, чтобы восстановилась отрасль и экономика, будут эти объединения. Мы во многих уже участвуем.

Кстати, банковский сектор тоже начал подключаться. То есть для того, чтобы риски нивелировать, банки ждут объединений крупных игроков со средними игроками, чтобы вот эта синергия дала банкам защиту от рисков, что проект будет точно реализован. А для региональных игроков это возможность получить наши продуктовые решения, возможности финансирования, инвестирования и совместная реализация проекта. 

— С какими основными трудностями сталкивается компания, выходя в новые регионы? Как их решаете? Есть регионы очень сложные?

— Выход компании в любой регион связан со многими сложностями. Основная проблема сейчас — это кадры. Поиск кадров на местах — тема всех дискуссий на любых форумах и в их кулуарах: «Каким образом сделать так, чтобы профессионалы находились при развитии проектов компаний в разных регионах?». То есть первая сложность — это кадры, инженерно-технический состав высшей квалификации. Сейчас с этим действительно большая проблема. Но кадры — это второй этап. 

Первый этап — это возможность взаимодействия с администрациями, поиска именно тех площадок, где есть инфраструктура или где планируется инфраструктура. Опять же, сейчас снижены возможности федерального и регионального бюджета на инвестиции в инфраструктуру, на развитие площадок в рамках комплексного развития территории, куда мы сейчас прицельно смотрим, потому что это возможность государственно-частного партнерства с двух сторон. Поиск именно вот этих вот возможностей взаимодействия администрации с возможностью привлечения средств, бюджетов разных уровней для развития инфраструктуры, понимание того, как будет развиваться спрос, сколько стоит расселение, в какие этапы это происходит — это сложности захода в новые регионы. И понятие, как это все работает. Потому что, в целом, каждый регион отличается.

Плюс, конечно, сложность в том, что законодательство о КРТ все-таки еще не совсем до конца развито, оно развивается. Есть нюансы, связанные с объектами культурного наследия. Как известно, у нас большинство из региональных городов имеют очень много памятников архитектуры — федеральных, региональных. Возможность их интеграции в проекты КРТ, в развитие мастер-планов… В общем, это большая подготовительная работа, связанная именно с территориальным планированием на уровне региона, города. И дальше — переход уже в мастер-планы. 

У нас есть новый инструмент — мастер-планы — который на Дальнем Востоке активно развивается. Очень надеемся, что он будет развиваться и дальше на все остальные города. Работа с мастер-планом, работа с администрацией, набор команды, возможность поиска ресурсов: строительных материалов, инженерного оборудования, команд подрядчиков, которых приходится долго учить именно с точки зрения сроков реализации проекта. Потому что у нас есть определенные рамки, связанные с тем же проектным финансированием: чем быстрее построил, быстрее продал, быстрее вышел — меньше ставка и так далее. Потому что сейчас риски, связанные с тем, что проект может быть не только положительным, но и отрицательным, находятся на максимальном уровне. Поэтому, учитывая все эти факторы, конечно, выход в новый регион сейчас сопряжен с большими рисками и с аппетитом к риску у девелоперской компании.

Мы понимаем, сколько проектов нам нужно для того, чтобы не перегреть себя долгом, не взять на себя лишние обязательства, для того, чтобы наши инвесторы и покупатели себя чувствовали спокойно, и мы вовремя сдавали наши проекты. 

— Выход в какой регион был самым быстрым? Какой ваш любимый регион? 

— У нас есть нормативы внутри компании: мы в среднем где-то от 9 до 15 месяцев смотрим возможность захода в регион. Сначала — комплексная аналитика по спросу, по маркетингу, по потребительским предпочтениям. Мы все-таки оперируем в проектах  класса комфорт+ и бизнес. Наш потребитель — он не такой массовый, как в сегменте стандарт-класса и комфорт-класса. Поэтому важно понимание, что потребитель наш: он есть, в каком объеме он есть, какой продукт ему нужен, и что понимание продукта клиента совпадает с нашим пониманием того, что мы хотим реализовывать как проект. 

Во Владивосток вышли довольно быстро. Это был наш первый регион. Мы очень много времени потратили на то, чтобы наладить взаимодействие с землевладельцами, поскольку покупали земельные участки на открытом рынке. Опять же, важно это доверие между двумя партнерами, поскольку это не покупка сразу полностью проекта, это частичная реализация. Настройка этих взаимоотношений, понимание, как это работает… но в целом мы довольно быстро, за 9 месяцев, вышли во Владивосток. Это был первый проект. Но, опять же, у нас не было набора проектов, мы могли сосредоточить 100% времени на конкретную локацию. Но, как я сказал, есть нормативы внутри компании — порядка 10-12 месяцев мы выходим в новый регион. 

— А сложно ли привлекать финансирование под новые проекты сейчас?

— Я бы не сказал, что сложно. Я сказал бы, что это связано с большим количеством итераций, с финансовыми расчетами и предпосылками. Если раньше мы конкретно понимали, каким образом устроен рынок, и что глобально мы ставим для себя историю в ту модель, что идет какой-то инфляционный рост себестоимости и он постоянно компенсируется ростом цены, — это была такая динамика на рост. И так работали банки, так работали все девелоперы. Сейчас мы говорим про региональные рынки: про Москву, Московскую область, Санкт-Петербург. Там другая немножко динамика. Но сейчас есть определенные перекосы с ростом себестоимости, поэтому взаимоотношения с банками и финансовыми институтами, чтобы доказать свою логику моделирования, — это сложный вопрос. Это не о том, что банки верят или не верят. Это вопрос именно в предпосылках, которые мы в модель ставим, которые ставит Центробанк, и которые ставит конкретный банк с точки зрения проектного финансирования, и какой-то веры в проект, в продукт и в команду.

— Проект ФСК Регион во Владивостоке получил максимальную скидку к ставке проектного финансирования в рамках кластерной программы ДОМ.РФ. В том числе благодаря зеленым технологиям. Что внедряете?

— Это был очень интересный опыт работы с банком ДОМ.РФ. Эта программа была поддержана на уровне самого банка, председателя правления. Суть в том, что вот эта степень «зелености», которая должна быть в определенном проекте, позволяла при определенных проектных решениях снизить ставку на 1-2 процентных пункта. Да, мы получили максимальную на тот момент скидку, но, к сожалению, программа сейчас закончилась, не работает. Но на какое-то время мы получили скидку на ставку по проектному финансированию. 

При этом мы, конечно, добавили часть мероприятий в наши проекты, которых у нас не было. Кстати, это большой плюс для потребителя, для нашего клиента. Но вообще, в целом у Группы компаний ФСК есть Well-стандарт, который активно развивается. Мы стараемся и в региональные проекты, поскольку это повышенного класса проекты, все эти технологии «зелености» внедрять. Начиная от максимального класса энергоэффективности и заканчивая организацией детских площадок, зелеными бульварами, освещением, которое меняется в разное время суток (для того чтобы вам было комфортно гулять), сбором дождевой воды, очисткой стоков (для того чтобы не использовать лишнюю воду), — это все мы используем. Довольно большой список «зеленых» технологий, которые мы используем. И хорошо, что и государство, и, в том числе, банк ДОМ.РФ, это оценило и дало нам возможность на какое-то время понизить ставку проектного финансирования. Тогда нам это было важно.

— Недавно Никита Евгеньевич Стасишин говорил, что очень много застройщиков региональных выходят в Москву, но проигрывают — в том числе потому, что у них нет имени и репутации. Обратная ситуация, когда федеральные девелоперы выходят в регионы. Вы чувствуете себя увереннее в регионе, потому что вас уже знают?

— Естественно, я с Никитой Евгеньевичем соглашусь в этом вопросе. Но есть нюанс. Например, у меня есть довольно большой опыт в выходе с региональными проектами в разных компаниях в регионы. Я могу сказать, что некоторое время назад выход федерального игрока в регион — это, конечно, был большой плюс, и связан он был, конечно, не только с именем. У нас такая большая страна, что можно быть крупным застройщиком, но не быть при этом на слуху, например, в Сибирском округе или на Дальнем Востоке. При этом все-таки основной плюс выхода крупного федерального округа — это наличие своего продукта, стандартов, гарантии того, что будут проекты реализованы. Лет семь-восемь назад это был очень большой плюс. Но сейчас в регионах развились очень качественные крупные и средние компании, которые любят свои города, хотят, чтобы города развивались. У них собрана команда, есть свой продукт, уже настроены взаимоотношения между поставщиками и так далее. Поэтому  сейчас, выходя в регион, преимуществ в связи с тем, что вы федеральный крупный игрок, сильно не имеете. В любом случае вы должны предложить рынку что-то такое, что заинтересует клиента или потребителя именно в покупке недвижимости у вас. 

Если посмотрите, каждый проект, который мы реализуем и во Владивостоке, например, и в Благовещенске, в Казани, уникален. Мы стараемся разговаривать на одном языке с местными жителями, покупателями, находить какие-то инструменты, которые позволят им верить в то, что именно мы та компания, у которой они должны приобрести эту недвижимость. Это всегда трудная работа. Наверное, да, где-то это помогает, что есть крупный брат за спиной. Но в целом сейчас уже больше важен продукт, себестоимость, качество предоставляемых услуг, локация. 

Насчет локации. Всегда была история, что локация решает все. Но сейчас, опять же, с учетом того, что у нас многие люди и работают удаленно, и, в общем, такой привязки к центральным частям городов уже нет. Важна инфраструктура. Если есть инфраструктура и есть действительно среда, которая позволяет человеку закрыть тот извечный вопрос про «15-минутный город», — это такая история, когда вы можете все свои потребности закрыть в определенной локации, — тогда вы создаете эту локацию. Кстати, мы стараемся сделать так, чтобы наши локации становились тем локейшеном, который развивает себя дальше сам. 

— Какие вызовы стоят перед вами до конца года? 

— Очень хотим запустить все проекты, которые были в плане в этом году.

— Сколько их еще? 

— В начале года мы обсуждали девять. Идем в плане. Нам главное сейчас — не сбавлять темп. Сложности определенные есть. Естественно, при реализации любого проекта на разных стадиях возникают нюансы. Нельзя все предусмотреть в самом начале. Но мы стараемся. И, действительно, вызов в текущей финансовой ситуации — сохранить темпы и в этом году завершить некоторые этапы проектов, которые начали два года назад. Рассчитываем с такими результатами закончить год.

—  А какие лично Ваши вызовы? 

— Если говорим про компанию, то нужно достичь этих показателей, которые перед акционерами ставились, добежать до KPI, завершить проектирование нескольких проектов, начать реализацию проекта, физически строить. Мы уже начали в Уфе, у нас еще один проект в Казани и еще один проект во Владивостоке. Укрепить команду новыми профессионалами, потому что сейчас очень важны люди, профессионалов не так много. А личные — отдохнуть. 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; https://youtu.be/-zQ8iV4ppbQ

Просмотр на RuTube; https://rutube.ru/video/38edb5cadbbfd2cbf3c1dfac5c5b975d/

Просмотр на Дзен; https://dzen.ru/video/watch/685ed5d903dfc71bccc9db63

Просмотр Вконтакте; https://vkvideo.ru/video-206344473_456239936

Ранее о ситуации на рынке недвижимости и стратегиях развития компаний эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин, первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос, сооснователь архитектурного бюро Megabudka Артем Укропов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, президент девелоперской компании «Прогресс» Виктор Тарасенко,  директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица, генеральный директор «Железно» Юрий Захаров,  президент ГК «Основа» Александр Ручьёв и генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».