Юрий Тараскин, Генеральный директор СК10: «Мы не берем проектное финансирование на приобретение участков»

О первом проекте в Москве, земельном банке, внедрении искусственного интеллекта и планах — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф

Строительная компания СК10 работает на рынке недвижимости с 1955 года. За это время прошла путь от строительного подразделения до флагмана жилищного строительства Ростова-на-Дону, а теперь застройщик начинает покорять и столичный рынок жилья. О новом проекте в Москве, а также о том, почему компания не использует проектное финансирование на покупку земли и почему сделала ставку на искусственный интеллект еще тогда, когда это не было в тренде, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко в кулуарах Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) рассказал Юрий Тараскин, Генеральный директор СК10. 

— Ваша компания уже долго работает на рынке. Что изменилось за это время, и как чувствует себя компания сегодня?

— Заниматься девелопментом в России никогда не было легко, это факт. Строительный бизнес с 70-летней историей — скорее исключение из правила. Но СК10 имеет некоторые особенности, поэтому мы трансформируемся и растем: на мой взгляд, вполне результативно. За те девять лет, что я занимаюсь девелопментом, мы выросли по объему застройки с 350-й до 30-й позиции среди российских строительных компаний. Считаю, мы успешно проходим текущий кризис. И для нас это точка роста.

— Насколько я знаю, недавно купили участок в Москве. Что планируете возвести?

— Мы давно планировали расширить географию присутствия и решили, что момент настал: компания готова выходить на столичный рынок недвижимости. СК10 хоть и ростовский девелопер, но с московскими корнями. И, конечно, здесь прекрасный потенциал потребительского спроса. Мы приобрели участок в районе акватории «ЗИЛ», где планируем возвести порядка 70 тыс. кв. м жилья жилья и офисных помещений, а также детский образовательный центр. Предварительно по проекту там планируются 3 башни от 45 до 50 этажей в современном стиле. Выход в Москву позволит нам диверсифицировать портфель и повысить статус компании до федерального. При этом  столичные планы не означают ослабления позиций в Ростовской области: она остается для нас ключевым и стратегически важным регионом. 

— Какие, возможно, непопулярные решения вам пришлось принять в последнее время?

— В нашем бизнесе мы постоянно принимаем непопулярные решения, и не боимся их. Например, не берем проектное финансирование на приобретение участков. Компания покупает землю только на заработанные деньги. И у нас нет бридж-кредитов, необходимых для покупки земли. Благодаря этому мы достаточно устойчивы и можем позволить себе думать о развитии, а не о ставках по кредитам. Поэтому, когда ставка пошла вверх, мы не закрыли ни одного проекта, связанного с искусственным интеллектом или автоматизацией.

— У вас уже есть проект с искусственным интеллектом?

— Более того, мы этим проектом начали заниматься 8 лет назад, когда это не было еще в тренде. Смотрели платформы Сбера, Билайна — они нас не устроили. И тогда мы нашли своего разработчика в Новосибирске. Таким образом, еще 3 года назад у нас порядка 3−4 квартир в месяц продавались искусственным интеллектом, а менеджер включался только на этапе заключения договора. 

СК10 — полностью автоматизированная компания, начиная от BIM-технологий и заканчивая CRM-системами. Более того, у нас, например, система, в которой работает экономическая служба и финансовая служба, — точно такая же, как у «Самолета» и ПИКа. То есть, в принципе, мы на второй день месяца можем посмотреть финансовый результат. Я думаю, что немногие компании из ТОП-15 могут похвастаться тем, что понимают, сколько они зарабатывают денег для того, чтобы принимать правильные решения.

Мы всю жизнь занимались вопросами, связанными с оптимизацией, но во время кризиса количество сотрудников компании выросло наряду с фондом заработной платы. 

— Какой вообще сегодня земельный банк компании, и какие планы на его расширение?

— Предварительно нашего земельного банка хватит на 3−5 лет в текущем режиме работы. Сейчас мы входим в ТОП-30 застройщиков страны с самым большим земельным банком. На сегодняшний день у нас разрешений на строительство свыше 450 тыс. кв. м. С Москвой будет уже  более 500 тыс. кв. м. Плюс в Ростове и в области у нас есть пара площадок — это еще 200-300 тыс. кв. м. Мы пока их не запускаем в работу. Так что потенциал на сегодняшний день — порядка 650-700 тыс. кв. м.

— Одна из особенностей вашей работы — это скорость строительства: 18 месяцев от стадии котлована до выдачи ключей. За счет чего это удается?

—  У нас очень хорошая команда. Получение разрешения на строительство в Ростове-на-Дону занимает в среднем год-полтора, если говорить, например, о проекте в на 70 тыс. кв. м., состоящим из 25-этажных домов. И еще через два года и  квартал мы полностью уходим с проекта и отдаем его своей управляющей компании. К этому моменту у нас не остается ни одной непроданной квартиры. Кстати, в следующем году управляющая компания уже выйдет примерно на 800 тыс. кв. м. построенной нами недвижимости.

— Вообще своя управляющая компания — это прибыльно?

— До недавнего времени мы рассматривали управляющую компанию как бизнес. Сегодня мы воспринимаем ее как сервис, который позволят обеспечить высокий поток повторных сделок.

Объясню на примере: если ты управляешь 800 тысячами квадратных метров, ты заработаешь 20 миллионов рублей в год чистой прибыли. Это неплохой результат, но плохая цель. Дело в том, что управляющая компания по своей сути похожа на гарантийное обслуживание машины. То есть инвестор, покупая у нас квартиру, хочет сохранить высокую стоимость квадратного метра. И мы обеспечиваем ему такую возможность с помощью качественного управления. Затем клиент возвращается и покупает еще одну квартиру, а потом рекомендует знакомым. И когда поток повторных сделок без прямых затрат на рекламу становится достаточно высоким — вот здесь и начинается настоящая прибыль.

— У вас в реализации есть жилые комплексы и комфорт-класса, и элитные проекты. Какие интереснее для компании, какие выгоднее?

— Мы мыслим не классами, а качеством и локацией: проекты СК10 всегда находятся в знаковых местах. Даже если это жилой комплекс класса стандарт, он будет находиться в лучшей локации в городе. И в совокупности удачное расположение, высокое качество и сервис позволяют нам продавать любые объекты на 15−20% дороже рынка. Поэтому количество квадратных метров для нас не в приоритете. Мы хотим брать тот объект, который не просядет во время кризиса. И даже если просел весь рынок, то мы просели меньше всех. Поэтому — локация.

В то же время мы понимаем, что продукт самого высокого класса — не совсем наша ниша. В портфеле СК10 есть проекты в самых разных классах, включая премиум, но увереннее всего мы чувствуем себя в сегментах комфорт и бизнес. Маржа позволяет делать их на качественно высоком уровне, а стоимость и емкость рынка — быстро продавать. 

— В последнее время многие застройщики выходят в новые сегменты. Пример — курортная недвижимость. Какие вы новые сегменты рассматриваете?

— Мы просчитывали самые разные варианты и решили, что в курортную или коммерческую недвижимость заходить не будем. У нас есть смежные бизнесы, которые занимаются такими проектами. Сильная сторона СК10 — строить качественное многоквартирное жилье и продавать его. Поэтому точка роста для нас — не новые виды бизнеса, а расширение географии присутствия. Именно поэтому сейчас нацелены на выход в Москву и, возможно, другие регионы. 

— Как в последнее время, на фоне в том числе кризисных явлений, изменился вектор развития компании?

— Каждый раз, когда наступает кризис, мы подробно разбираем все компоненты бизнеса, и в итоге понимаем, что идем правильным путем. Единственное, о чем задумались — не пора ли увеличить долю продаж процентов на 30 с помощью агентств недвижимости. Мы 9 лет продаем полностью самостоятельно. То есть за все это время мы не продали ни одну квартиру с помощью агентства. Но сейчас в этом, возможно, появится необходимость, чтобы конкурировать с лидерами российского девелопмента. 

— Какие ключевые вызовы стоят перед вами в этом году?

— Основной вызов этого года — выход в столицу. Москва — это другая жизнь, другая планета. И мы хорошо к ней подготовились. Сделали полноценный офис заказчика, проработали технические решения, собрали команду на месте. Теперь, когда есть понимание  местной специфики, мы знаем, что справимся со всеми сложностями. 

— Если смотреть в пятилетку, как видите развитие компании в таком горизонте?

— В пятилетку — войти в ТОП-10. Но мы осознанно подходим к выбору площадок. Хотим, чтобы компания оставалась именно в своем сегменте, чтобы к нам возвращались клиенты, чтобы у нас были отличные локации. И не хотим продавать ниже рынка: лучше сделать качественный продукт чуть дороже, но клиент должен быть доволен.

— Амбициозные планы…

— Мы уже прошли этап с 350 до 30 места в ТОП застройщиков. Прошли достаточно успешно и быстро. Полагаю, что далее часть работы выполнит проектное финансирование: тот, кто неправильно считает финансовую модель, подвинется сам. 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.  

Ранее о ситуации на рынке жилья и стратегиях развития компаний эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, президент девелоперской компании «Прогресс» Виктор Тарасенко,  директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица, генеральный директор «Железно» Юрий Захаров,  президент ГК «Основа» Александр Ручьёв и генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».