О том, почему высокая ставка на самом деле выгодна и где на рынке ЦОД находится настоящее «узкое горлышко», — в эксклюзивном интервью Всеостройке.рф.
Российский рынок Центров Обработки Данных (ЦОД) переживает стремительный подъем, вызванный запретом на размещение информации в зарубежных ЦОД, взрывным спросом на инфраструктуру для искусственного интеллекта (ИИ) и облачные сервисы. Однако в условиях дефицита свободной стоечной емкости и высокой стоимости капитала успех уже не определяется только физическим строительством. В эксклюзивном интервью Светлане Опрышко, директору портала Всеостройке.рф, Дмитрий Шаров, основатель компании «ЦОД ЭКСПЕРТ» и экс-владелец группы компаний «Филанко», рассказывает, почему в новой реальности ключевым фактором становится не объём инвестиций, а глубокая отраслевая экспертиза.
Примечание от редакции: ЦОД — это Центр Обработки Данных, специализированный, высокотехнологичный комплекс, который выступает в роли «цифрового дома» для критически важной ИT-инфраструктуры компаний, включая серверы, сетевое оборудование и системы для Искусственного Интеллекта. Его основная задача — обеспечение безопасной и бесперебойной работы 24/7 за счет надежного электроснабжения (с резервным питанием), систем охлаждения, физической безопасности и высокоскоростных каналов связи, что делает ЦОД фундаментом для всех современных цифровых сервисов, от интернета и облачных технологий до онлайн-банкинга.
— Как появилась идея создать компанию «ЦОД ЭКСПЕРТ», и каков был ваш путь в строительной и телекоммуникационной отрасли, который привел Вас к этой идее?
— Более 25 лет я занимаюсь телекоммуникациями и развитием ЦОД на территории России. Я основатель группы компаний «Филанко», в рамках которой была реализована одна из первых сетей центров обработки данных в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. С помощью собственной распределенной сети обмена трафиком мы обеспечили лучшую связность. Сегодня телеком-отрасль без современных ЦОД — это уже нерабочая история.
Для любого бизнесмена важна история визионерства: мы должны видеть рынок, чувствовать его и понимать, чтобы получить кратный успех в будущем. Я изучил множество земельных участков под строительство ЦОД, и именно участок на Магистральной, в зоне Большого Сити, подходил под наши задачи.
Так мы познакомились с ГК ФСК. Решение по строительству ЦОД совпало со стратегией девелопера по диверсификации со строительного рынка на смежные рынки. И рынок дата-центров — это как раз такой смежный рынок. Поэтому результатом знакомства стала значимая как для телекоммуникационного рынка, так и для рынка девелопмента сделка, в рамках которой группа компаний «Филанко» стала частью холдинга ФСК. Именно участок на Магистральной и последующая реализация одного из самых амбициозных проектов по строительству ЦОД послужили стартом для идеи создания «ЦОД ЭКСПЕРТ».
— Расскажите подробнее о проекте ЦОД на Магистральной и его экономической эффективности. Какая у него EBITDA?
— Мы реализовали проект ЦОД на Магистральной. За два года мы прошли сложнейшие этапы реконструкции, подвели 60 МВт мощности и построили первую очередь на 15 МВт.
Когда я демонстрировал финансовую модель, показатель EBITDA этого бизнеса был крайне убедителен, и что важно, мы смогли подтвердить его на практике. Сегодня немногие отрасли могут похвастаться такой доходностью. У нас на Магистральной этот показатель составляет от 60 до 70 процентов, в зависимости от эффективности управления. Эта эффективность достигается за счет оптимизации строительства, последующей эксплуатации и оказания услуг.
— Как при этом родилась идея «ЦОД ЭКСПЕРТ»?
— После выхода из крупной корпорации мы ушли с огромным багажом знаний и опыта: от анализа площадок до финансового моделирования бизнеса. Поскольку мы эксперты в этой узкой и капиталоемкой области, название «ЦОД ЭКСПЕРТ» пришло само собой.
Мы сфокусировались на концепции и стратегии как на наиболее значимом этапе, понимая, что строительство ЦОД — это миллиарды рублей, мы показываем где можно сэкономить и не потерять. Поэтому мы разделили наш бизнес на несколько основных направлений: консалтинг, бизнес-аналитика и финансовое моделирование, выполнение функции технического заказчика и управление ЦОД. Сейчас мы активно занимаемся «бумажным девелопментом»: поиском земли, оценкой ее коммерческой пригодности и формированием финансовых моделей для потенциальных инвесторов (EBITDA, IRR). Мы готовим проекты «под ключ», чтобы инвестор мог войти в бизнес с уже минимизированными рисками.
— Зачем Вы вышли из «Филанко»?
— Компания достигла определенного эволюционного предела. Я, как собственник, пришел к пониманию, что мне нужно качественно изменить вектор, чтобы расти самому и давать возможности роста амбициозной команде. Кейс с Магистральной был реализован из желания построить значимый проект. Мы получили колоссальный опыт и приняли решение уйти от зарегулированного операторского бизнеса. Бизнес ЦОД понятен и имеет клиентов «навсегда», несмотря на то, что текущая нехватка стоечной емкости приводит к стремлению крупнейших игроков (вроде X5, Avito, Яндекс) строить собственные ЦОД.
— Сколько проектов у вас уже реализовано, и чем занимается «ЦОД ЭКСПЕРТ» сейчас?
— Мой бизнес в рамках «Филанко» был завершен в прошлом году. Сейчас мы формируем земельный банк для себя и будущих партнеров. Это длительный процесс, включающий поиск, оценку и решение земельных вопросов, а также вопросов по технологическому присоединению. Мы уже приобрели ряд площадок и ведем работу в Екатеринбурге, Петербурге и Москве.
— Чем «ЦОД ЭКСПЕРТ» отличается от других игроков рынка?
— Одна из сильных сторон — это экспертиза и финансовое моделирование, которое наиболее важно на стадии прединвестиционной фазы проекта — концепции. Поскольку проектировщики часто закладывают свои интересы, к нам приходят для независимой оценки: «Будет ли работать эта спроектированная модель?» или «Нет ли там закладок по оборудованию?». Как говорится: «Кто будет сторожить сторожей?». Также мы ушли от традиционного генподряда, который требует отдать 20% генподрядчику и при этом создает иллюзию работающего технологического решения. На примере Магистральной мы реализовали подход: «технический заказчик с расширенной функцией генподрядчика». Мы все тендеры проводим сами. Помимо этого, мы активно вкладываем средства в образование и сертификацию специалистов, постоянно расширяя компетенции.
— Как Вы видите продажу ЦОД после строительства?
— Цена ответственности очень высока. Построить ЦОД стоит миллиарды, но клиенты привозят оборудование, стоимость которого в десятки раз выше, а стоимость бизнеса, размещенного на этом оборудовании, бесценна. Поэтому и санкции в договорах высоки. Клиент не пойдет к «ноунейму», он пойдет к бренду, который гарантирует стандартизированное высокое качество услуг.
Мы развиваем франшизу Platforma в области ЦОД, разделяя понятия владения и управления. Мы берем на себя «бумажный девелопмент»: подбор земли, мощности, проектные решения — то есть самые дорогие и затратные по времени этапы. Помимо этого, берем на себя управление ЦОД. Мы формируем этот рынок, приглашая партнеров-инвесторов войти в безрисковую зону проекта и приобрести уже подготовленные площадки с проверенными решениями.
— Как Вы оцениваете рынок в целом? Какие у него точки роста?
— Рынок ЦОД в России имеет рестриктивные точки роста. Во-первых, это отсутствие зарубежных хостингов и необходимость хранения данных внутри страны. Во-вторых, ключевым двигателем строительства станут искусственный интеллект и цифровизация, заявленная как национальный приоритет. Здесь нужен горизонт видения выше пяти лет.
— С какими основными трудностями сталкиваются застройщики коммерческих ЦОД?
— Главные трудности:
Те, кто сейчас, в период высокой ставки, инвестирует в проектно-изыскательские работы и «бумажный девелопмент» (например, в 2025 году), будут в выигрыше. Когда ставка снизится и финансирование станет доступнее, они окажутся на пике, заполняя «яму непостроенных ЦОД» при сохраняющемся высоком спросе.
— Какой он, современный ЦОД, и где выгоднее строить?
— Современный ЦОД — это коммерчески привлекательный продукт. В прошлом их размещали на промышленных площадках (например, наш старый проект на заводе «Манометр»). Сейчас ЦОД — это современное здание с надежной инфраструктурой и красивым обликом. При высокой цене входа клиенты покупают не только локацию и технические характеристики, но и бренд.
Самые выгодные города — те, которые обладают высоким спросом: Москва, Петербург, Новосибирск, Екатеринбург. При этом стоимость строительства ЦОД (650 млн за МВт ИT-мощности) во всех городах одинакова, но ценность — разная.
— Как Вы видите развитие «ЦОД ЭКСПЕРТ» в ближайшие 3–5 лет? В чем концепция?
— Концепция, безусловно, базируется на людях и экономически целесообразном масштабировании. Мы понимаем, что сам по себе консалтинг — это лишь инструмент, который не принесет больших денег. Как говорится, ничто не стоит так дорого и не ценится так дешево, как уже оказанная услуга. Наша задача — помочь клиентам сэкономить миллиарды, предложив им потратить сравнительно небольшие суммы на экспертизу для предотвращения ошибок и снижения капитальных затрат.
Но не все готовы платить за консалтинг, поэтому мы сместили фокус на собственный девелопмент проектов. Консалтинг для нас теперь — это способ раскачать рынок и заявить о себе. Наша основная цель — реализация крупных проектов с партнерами и управление построенными ЦОД.
— Вы оказываете полный спектр услуг: от проектирования, подбора участка до непосредственного управления. Какой из этапов является «узким горлышком» именно для тех, кто занимается этим бизнесом? Что самое сложное для вас больше всего, где вы больше всего востребованы?
— «Узкое горлышко» находится на этапе моделирования и принятия решения о вхождении капитала в проект. Сложность не в стройке и не в продажах, а именно в точке входа бизнеса и денег в проект.
Многие предпочитают держать капитал в депозитах из-за высокой ключевой ставки или готовы заходить только в проекты, где уже нет рисков: рисков подбора земли, мощности, проектирования. Они говорят: «Сделайте всё сами, и мы войдём». А тех, кто может сделать всё самостоятельно на начальном этапе, почти нет.
Вот на начальном этапе, этапе бумажного девелопмента, прямо большая-большая беда. Нужно, чтобы совпали химия и авантюризм. Когда совпадают «хочу» и «могу» при наличии ресурсов (капитала) и возможностей (знаний), тогда получаются большие, стратегически интересные проекты.
— С учетом всего сказанного, если сформулировать вашу миссию на рынке ЦОД сегодня, в чем она заключается?
— Наша миссия как «ЦОД ЭКСПЕРТ» заключается в том, чтобы снизить барьер входа для крупного капитала и минимизировать финансовые риски для инвесторов. Мы не просто строим, мы гарантируем коммерческую пригодность проекта.
Мы берем на себя самый сложный, долгий и рискованный этап — бумажный девелопмент. Мы превращаем идею о строительстве ЦОД в готовый, проработанный инвестиционный продукт со всеми согласованиями и финансовой моделью. Мы видим себя стратегическим мостом между ресурсами девелоперов и экспертными возможностями, чтобы обеспечить строительство высоколиквидных, сертифицированных ЦОДов и удовлетворить неизбежно растущий отложенный спрос в России.
Запись интервью доступна по ссылкам:
Просмотр на YouTube;
Просмотр на RuTube;
Просмотр Вконтакте.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор Группы Компаний «Развитие» Сергей Гончаров, генеральный директор ГК «Паритет» Павел Галкин, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор девелопера «Dominanta» Денис Бородако, генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов, генеральный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов, президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Генеральный директор ГК «Галс-Девелопмент» о росте маржи в 10%, дистанционном управлении техникой, цифровой стройке и том, как меняется работа специалистов на площадке.
17-04-2026 10:03О том, кто покупает квартиры за 2,2 млн рублей за метр и почему на депозитах не заработаешь на элитную недвижимость — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
14-04-2026 17:45О том, как продавать суперэлитную недвижимость, и о самых дорогих сделках — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
14-04-2026 12:00О добровольной сертификации риэлторов, которую уже прошли около 1 тыс. брокеров, — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
11-04-2026 17:04
Почему задержки строительства превращаются в системную проблему: финансовые риски застройщиков и мнение экспертов рынка недвижимости.
17-04-2026 18:19
Редакция портала Всеостройке.рф собрала мнения экспертов, стратегии и реальные каналы продаж дорогостоящей коммерческой недвижимости.
17-04-2026 17:39
Обзор элитного жилья в Монако: планировка, дизайн, приватный выход к пляжу и интерьерные решения, которые можно адаптировать для премиального ремонта.
17-04-2026 17:15
Основное из исследования читайте в нашем материале.
17-04-2026 17:00
Это первое уголовное дело о мошенничестве в сфере ИЖС в Татарстане, возбужденное в 2024 году.
17-04-2026 16:30
Застройщик первым в России начал использовать кран с дистанционным управлением из штаба на площадке строительства жилого комплекса, внедрил экзоскелеты, «краны-пауки», «станок-силач» и не только.
17-04-2026 15:50
При покупке промышленного участка важны не только цена и расположение земли. Если не узнать, например, статус территории, может оказаться, что на ней ничего нельзя строить.
17-04-2026 14:11
Сюэлэй вписан в район с плотной жилой застройкой и занимает около 9 500 квадратных метров.
17-04-2026 12:00
Это показали возникшие проблемы крупнейшего застройщика ХМАО «ДСК‑1», который неоднократно переносил сроки сдачи и даже остановил работу собственного завода железобетонных изделий.
17-04-2026 11:45
Десятки срывов кабин за четыре месяца — в новостройках, домах реновации и ЖК бизнес-класса. В чем проблема?
17-04-2026 11:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
