В Москве продолжается строительство кампуса мирового уровня Национального исследовательского Московского государственного строительного университета (НИУ МГСУ). Первые два корпуса образовательно-научного кластера — Блоки «А» и «Б» — планируется открыть в 2027 году. В них появятся учебные аудитории, исследовательские лаборатории, центры строительной 3D-печати и робототехники. Студенты смогут не только изучать современные технологии, но и участвовать в их разработке и испытаниях.

Проект реализуется по поручению Президента России Владимира Путина. Блок «А» строится по инвестиционному договору с Capital Group, Блок «Б» возводится за счет федерального бюджета при участии ППК «Единый заказчик в сфере строительства». Два здания соединяет надземный переход. Общая площадь первых корпусов превышает 70 тыс. м², завершить строительство планируется к 1 сентября 2027 года.

О том, какие возможности откроет новый кампус, как изменится подготовка будущих инженеров и какую роль искусственный интеллект будет играть в строительстве, в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал ректор НИУ МГСУ Павел Алексеевич Акимов. В экскурсии по строящемуся кампусу также принял участие проректор университета Виталий Александрович Гладких, который подробно остановился на работе исследовательских лабораторий, строительной 3D-печати, робототехнике и испытательном оборудовании.

— Павел Алексеевич, какие основные цели создания такого большого и красивого кампуса?

Павел Акимов: Кампус создается по поручению Президента страны Владимира Владимировича Путина от 1 февраля 2024 года и нацелен на решение нескольких глобальных задач.

Первое — это развитие исследований и разработок для обеспечения технологического суверенитета и лидерства в строительной отрасли. И в этом смысле кампус создает уникальные возможности для наших ученых и научных подразделений в целом.

Второй момент — это подготовка кадров. Наш университет ориентирован на строительную и смежные отрасли, экономику и ЖКХ. В кампусе будут созданы передовые образовательные пространства, проектные зоны, коворкинги. Они необходимы и для массовой подготовки кадров, и для формирования лидеров.

И третья составляющая — необходимость скорейшего внедрения результатов исследований и разработок, инноваций, которые появятся в строительной отрасли. Обеспечение более плотного взаимодействия с работодателем — это тоже задача, которая будет решаться на площадке создаваемого кампуса.

— Какие сроки ввода и этапы строительства кампуса предусмотрены?

Павел Акимов: Перед нами находятся Блок «А» и Блок «Б» образовательно-научного кластера. Это первые два объекта, которые составляют соответственно первый и второй этапы первой очереди строительства. Их запуск намечен на третий квартал 2027 года. 1 сентября 2027 года в этих пространствах должен начаться учебный процесс.

— Как изменятся программы подготовки студентов с вводом новых корпусов?

Павел Акимов: Создание кампуса — это мощнейший стимул для совершенствования образовательной и научной деятельности. При планировании пространств нового кампуса большое внимание уделяем образовательным программам. Они будут тесно связаны с научными направлениями и подразделениями университета, кадровым потенциалом наших ученых и задачами, которые ставят перед нами строительная отрасль и страна в целом. 

— Какие компании участвуют в строительстве и реализации проекта?

Павел Акимов: Блок «А» возводится в рамках инвестиционного договора совместно с Capital Group. Эта компания входит в состав нашего Попечительского совета. Заказчиком Блока «Б» выступает ППК «Единый заказчик в сфере строительства».

Наши коллеги постоянно участвуют в обсуждении вопросов проектирования и зонирования этих пространств. Сейчас отдельные этапы строительства уже выходят на финишную прямую, поэтому участие университета в этой работе становится более регулярным. 

— А формированием образовательных программ и оснащением кампуса занимаются эти же компании или есть другие участники?

Павел Акимов: Нет, это отдельная очень большая задача, которую сейчас решаем по поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации, Председателя Попечительского совета нашего университета Марата Шакирзяновича Хуснуллина.

Намечен план оснащения кампуса уникальным научным оборудованием, программным обеспечением, установками. И мы рассчитываем как на меры поддержки со стороны бюджетов различных уровней Российской Федерации, так и на наших партнеров.

Мы проводим индивидуальные встречи с организациями, представленными в нашем Попечительском совете, а также с крупнейшими компаниями, связанными со строительной и смежными отраслями.

Мы встречаемся, обсуждаем перспективные направления сотрудничества в образовании и науке и предлагаем поучаствовать в оснащении наших передовых научных и образовательных пространств оборудованием, программным обеспечением.

— А ваши студенты участвуют в проектировании и строительстве кампуса?

Павел Акимов: Вы знаете, это традиция нашего университета. Когда строился существующий кампус на Ярославском шоссе, был даже такой девиз: «Свой вуз своими руками».

Сейчас мы стараемся эту традицию поддерживать. Летом этого года в строительстве Блоков «А» и «Б» нашего образовательно-научного кластера участвовали два крупных студенческих отряда. Они проводили общестроительные, малярные, отделочные работы. Можно сказать, что студенты вносят непосредственный вклад в возведение этих объектов.

Также в тех компаниях, которые я отметил, работает немало наших выпускников. Многие из них трудятся в качестве инженерно-технического персонала на этих объектах. И это тоже весомый вклад.

После того как кампус будет создан, новые пространства позволят нашим выпускникам, которые сейчас успешно работают в отрасли, возглавляют крупные компании, передавать свои знания новым поколениям строителей. Это тоже очень серьезное развитие сотрудничества с выпускниками. Для этого мы воссоздали в этом году Ассоциацию выпускников НИУ МГСУ.

— Много в ней уже человек?

Павел Акимов: Много, но сейчас мы на этапе становления. Если брать в целом численность студентов нашего университета, то на текущий момент она превышает 27 тысяч человек. Это с учетом филиальной сети.

Но в целом у нас год от года количество приходящих к нам на первый курс ребят увеличивается. Этому способствуют поддержка Министерства науки и высшего образования Российской Федерации и большая работа по популяризации профессии строителя, которая действительно пользуется большим интересом сейчас среди молодежи.

— Павел Алексеевич, сейчас мы заходим в Блок «Б», правильно? Как устроено его пространство и что в нем будет?

Павел Акимов: Абсолютно точно. У нас общий принцип и в Блоке «А», и в Блоке «Б». На нижних этажах находятся подразделения научно-технического комплекса университета, а на верхних этажах — образовательные пространства. Там будет вестись подготовка студентов: лекционные, практические, лабораторные занятия.

— У вас будет даже Центр аддитивных технологий в строительстве. Что он собой представляет?

Виталий Гладких: Да, планируется создание Центра аддитивных технологий в строительстве. Здесь мы можем видеть одну из лабораторий. Обращаю внимание, что визуальный доступ в лабораторию открывается из общественного пространства. Каждый студент сможет подойти, посмотреть на работу лаборатории и получить представление о проводимых исследованиях.

Здесь расположена лаборатория аддитивных технологий. Предполагается полный цикл создания технологии, начиная от изготовления материала, из которого мы печатаем конструкции, и заканчивая испытаниями в зале. Здесь будет располагаться большепролетный портальный 3D-принтер. Мы можем печатать строительные конструкции в натуральную величину высотой до 10 метров. Например, простенок, колонна или другой элемент. 

Но самое интересное, что мы сможем не только печатать конструкции, но и проводить испытания. В этом зале предусмотрен уникальный испытательный стенд. Мы сможем напечатать конструкцию, опустить пол и провести испытания прямо на месте. Это позволит получить данные о реальной работе материала и самой конструкции, не перемещая ее в другое помещение. 

Это важно, потому что аддитивная технология, строительная 3D-печать, обладает одной особенностью: перемещение конструкции приводит к нарушению определенных качественных параметров. Поэтому конструкцию целесообразно испытывать непосредственно там, где ее напечатали. Такую возможность мы здесь и предусмотрели. 

— Насколько я знаю, у вас также планируется создание Центра робототехники в строительстве? 

Виталий Гладких: Да, запланирован и уже создается Центр робототехники в строительстве. Он будет находиться в другом пространстве, но основная его задача, как и в целом этого центра, — повышение производительности труда.

В центре будут разрабатываться методы и технологии, направленные на повышение производительности труда при выполнении часто повторяющихся операций, где по технологическим или другим причинам затруднено непосредственное участие человека. Например, где необходимо использовать автоматизированные механизмы для обеспечения безопасности и достижения определенного эффекта. 

— Существует какой-то план, что будете тестировать и разрабатывать?

Виталий Гладких: Мы сейчас работаем над определенными решениями. Например, в рамках программы «Приоритет-2030» разрабатывается экзоскелет для работы на строительной площадке, который позволяет снизить нагрузку на работников и риск травм.

Эта разработка уже ведется. Сейчас мы прорабатываем различные концепции применения роборуки на существующих роботизированных платформах. 

— А как это будет использоваться на практике? Вы сначала разрабатываете, потом тестируете, а затем переходите к испытаниям на строительных площадках?

Виталий Гладких: Именно так. Полный цикл: разработка, пилотирование с индустриальным партнером на объектах, доработка, верификация и дальнейшее сопровождение в области получения необходимой сертификации и другой разрешительной документации.

Если необходима нормативно-техническая база, то университет принимает участие в этой деятельности. Мы также участвуем в разработке норм. Это существенно облегчает трансфер технологий и ускоряет их внедрение непосредственно в индустрию.

— А как будут оборудованы новые учебные аудитории?

Павел Акимов: Это один из классов для проведения лекционных и семинарских занятий. Пока он используется как шоурум, где показывают и обсуждают в том числе парты, за которыми будут сидеть наши студенты.

Большое внимание уделено микроклимату. Современные стандарты оснащения образовательных пространств полностью соблюдены. Предусмотрена возможность внутреннего зонирования с использованием перегородок. По единому стандарту будут оборудованы все наши аудитории.

В Блоке «Б» есть несколько научно-образовательных пространств, где образовательная зона объединена с лабораторной. Например, в пространстве для занятий и исследований в области транспортного строительства предусмотрены перегородки между лабораторной и учебной зонами. В одном помещении можно будет проводить как теоретические, так и практические занятия. При необходимости зоны можно разделить перегородкой для проведения исследований.

— Какие образовательные возможности появятся в Блоке «А»?

Павел Акимов: Как Блок «А», так и Блок «Б» построены по единому принципу. В каждом из них предусмотрен набор передовых образовательных пространств, максимально сближенных с исследовательской составляющей, и научно-исследовательские подразделения.

Это наши научно-образовательные центры, научно-исследовательские институты, лаборатории. Если говорить об образовательных пространствах в Блоке «А», то они имеют значительный уклон в область цифровых технологий.

Это вопросы, связанные с искусственным интеллектом, компьютерным моделированием, технологиями информационного моделирования, различными геоинформационными системами и рядом других составляющих. Их дополняет блок научных подразделений, о котором сейчас расскажет Виталий Александрович.

Виталий Гладких: В научном плане блок больше направлен на практическую, экспериментальную механику. Здесь будет располагаться лаборатория динамики сооружений, в которой будут моделироваться ударные, сейсмические и динамические воздействия.

Еще одна лаборатория, на которой хотелось бы сделать акцент, предназначена для натурных испытаний. В ней будем испытывать строительные конструкции в натуральную величину.

Зачем это вообще нужно? Для того чтобы мы могли получать объективную картину работы строительных конструкций — колонн, простенков — под воздействием нагрузок.

Это позволяет снизить материалоемкость, потому что сейчас основная масса испытаний проводится на модельных элементах, балках, призмах, и картина получается не совсем объективная. Поэтому у нас в нормах достаточно большие коэффициенты запаса.

Когда начнем проводить испытания конструкций в натуральную величину, то получим объективную картину их работы. И как итог снизится материалоемкость производства и повысится производительность труда.

Здесь будут расположены два уникальных для нашей страны сервогидравлических пресса — на 1500 и 3000 тонн. Испытательной машины на 3000 тонн в нашей стране нет. А если вернуться к лаборатории динамики сооружений, то запланировано устройство двух сейсмоплатформ размером 7 × 7 и 3 × 3 метра.

Это уникальное технологическое, испытательное и исследовательское оборудование, которое планируется использовать для развития нормативно-технической базы. На нем также будут проводиться испытания различных устройств сейсмоизоляции и виброизоляции, в том числе сертификационные, которые сейчас очень актуальны. Ведь в нашей стране площади с сейсмическим воздействием очень большие, это более 50% территории.

Павел Акимов: Образовательный блок отвечает за вопросы, связанные с цифровыми технологиями, и реализует в том числе подготовку студентов в области методов вычислительной механики.

Результаты натурных испытаний дополняются и верифицируются результатами компьютерного моделирования, которое будет выполняться с использованием самого передового наукоемкого российского и зарубежного программного обеспечения.

Здесь есть и отдельные образовательные пространства, которые нацелены на инновационные строительные конструкции, материалы. Например, будет отдельное подразделение, посвященное актуальным вопросам деревянного домостроения. Это направление во многих российских вузах оказалось отчасти утраченным. Мы его будем стараться возродить.

Виталий Гладких: В этом же центре предусмотрено пространство для разработки новых методов сварки и проведения исследований в этой области применительно к строительству. Также планируется развивать исследования полимерных и композиционных материалов. 

— Насколько я помню, Заместитель Руководителя Администрации Президента Российской Федерации Максим Орешкин говорил, что молодой специалист, строитель должен с самого начала уметь управлять агентами искусственного интеллекта. Как у вас будет это реализовано? Будете обучать, тестировать?

Виталий Гладких: Тут уже и без каких-то специальных образовательных программ эти инструменты нашли применение среди обучающихся. Кафедра информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве (ИСТАС) целенаправленно занимается подготовкой студентов. У них уже есть определенные модули, которые они преподают студентам в рамках образовательных программ. Поэтому мы идем в ногу со временем.

Павел Акимов: С 2024 года у нас действует магистерская программа «Искусственный интеллект в строительстве». Сейчас целый ряд кафедр занимается вопросами обучения в области искусственного интеллекта. Помимо магистратуры, это большое количество программ дополнительного профессионального образования, повышения квалификации и профессиональной переподготовки.

Есть достаточно хорошие результаты и в научной сфере. В том числе это касается применения инструментов искусственного интеллекта для оценки соблюдения требований техники безопасности на строительной площадке.

Сейчас прорабатываются отдельные подходы, связанные с использованием искусственного интеллекта в вопросах расчетного обоснования прочности и надежности строительных конструкций, мониторинга состояния строительных объектов. За этим большое будущее.

И студенты должны действительно уметь формировать команду, которая должна реализовать проект в назначенные сроки. Частью этой команды могут быть и агенты искусственного интеллекта.

— А их работы, написанные с помощью искусственного интеллекта, проверяете?

Павел Акимов: Да, это сейчас общая проблематика, которая стоит перед всеми высшими учебными заведениями нашей страны. Нам чуть попроще, потому что у нас серьезный расчетный блок во всех этих комплексах с достаточно непростой нормативной базой.

Но во многих гуманитарных дисциплинах это действительно большая проблема. Я думаю, что надо скорее не запрещать, а разграничивать. Потому что за этим инструментом большое будущее. Точно так же, когда я учился в школе, потом в университете, были большие дискуссии, можно ли использовать системы САПР при выполнении чертежей.

Сейчас над этим никто не задумывается. Точно так же спустя несколько лет, я думаю, что искусственный интеллект станет неотъемлемым инструментом, который будет полезен каждому студенту.

— Расскажите, что здесь будет?

Виталий Гладких: Мы с вами начали разговор о лаборатории натурных испытаний. Теперь вы можете ее увидеть. Здесь будет представлено испытательное оборудование, уникальное не только для нашей страны, но и в мировом масштабе.

Две сервогидравлические машины, прессы на полторы и три тысячи тонн. Они будут расположены в различных зонах. На них планируется испытание конструкций в натуральную величину. В работе будет использован мостовой кран, потому что конструкции большие, тяжелые. Поэтому все их перемещения будут проводиться посредством мостовых кранов.

Сейчас здесь армируют стены. Для чего это делается? Это специальные упорные стены, которые позволят создавать горизонтальные нагрузки при проведении испытаний. Таким образом, мы сможем моделировать многоосевое воздействие на строительные конструкции.

Вот так выглядит наша лаборатория натурных испытаний: несколько зон и испытательных стендов, расположенных в одном месте.

— А лаборатория будет работать постоянно? Или испытания будут проводиться периодически: например, одну конструкцию протестировали, а потом полгода никаких работ? 

Виталий Гладких: При проектировании закладывали технологию, которая предусматривает несколько зон. Лаборатория будет работать постоянно. Важно, что сам блок отделен от основной части специальными техническими решениями, чтобы негативно не воздействовать на соседний объект, в котором проводится образовательный процесс.

Аналогичное решение предусмотрено в лаборатории динамики сооружений. То есть это отдельно изолированный блок. Поэтому мы будем проводить испытания круглый год. Сейчас подобная лаборатория, но меньшего масштаба, работает в Мытищах. Мы масштабируемся, увеличиваем наши возможности, потому что это действительно очень востребовано. И это не какие-то единичные испытания в год или полгода. Это постоянная работа, на которую есть подтвержденный отраслевой запрос.

— Для наших зрителей, которые далеки от современных образовательных программ, поясните: есть Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, а есть кампус. Как они связаны между собой? Все студенты университета смогут проходить здесь обучение по определенным программам или нужно будет отдельно поступать, чтобы участвовать в исследованиях и испытаниях? 

Виталий Гладких: Вопрос участия студентов в исследовательских проектах очень правильный и важный. Мы стараемся стимулировать вовлечение обучающихся в исследовательские проекты. Для этого есть несколько грантовых и других инструментов.

— Какие еще ключевые объекты появятся в кампусе, помимо Блоков «А» и «Б»?

Павел Акимов: У нас также в планах Блок «В» образовательно-научного кластера. В нем планируются актуальные направления, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством, девелопментом, энергетическими сооружениями. Там тоже будут пространства для подготовки кадров и коворкинг-зоны.

Планируется создание научно-лабораторного кластера, который будет на смежной территории. В нем предусмотрено проведение исследований и разработок, ориентированных на вопросы специального строительства и безопасности соответствующих объектов. Кроме того, планируется развивать направление, связанное с архитектурой, градостроительством, урбанистикой, реставрацией, реконструкцией существующих объектов.

— Это одно из самых сложных направлений?

Павел Акимов: Оно у нас сейчас активно развивается. Если посмотреть приемные кампании университета последних лет, то одно из самых быстрорастущих направлений подготовки, вызывающих большой интерес у студентов, — это архитектурный блок.

Архитектура, градостроительство, реконструкция, реставрация — эти направления развиваем и связываем с ними большое будущее.

— Можно ли сказать, что при создании кампуса вашего университета используются лучшие мировые практики? 

Павел Акимов: Подготовку этого проекта мы начали примерно в конце 2022 года. В ходе работы постарались изучить все лучшее, что создается за рубежом, — в странах Европы, Азии и Северной Америки. С учетом сильных сторон нашего университета мы постарались применить этот опыт при создании кампуса.

Сделаем все, чтобы оправдать оказанное нам доверие и действительно поднять на более высокий уровень как подготовку кадров в нашей стране, так и проведение исследований и разработок.

И огромное спасибо тем компаниям, тем организациям, которые участвуют в создании этого прекрасного кампуса. Мы с большим трепетом ждем этой даты — 1 сентября 2027 года, чтобы действительно начать подготовку уже в новых пространствах.

— Создать место гордости страны?

Павел Акимов: Да, создать место гордости страны. Мощнейшую точку притяжения молодежи и вообще кадров в строительной отрасли, которая является локомотивом развития нашей экономики.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее в эксклюзивном интервью порталу Всеостройке.рф генеральный директор ППК «Единый заказчик» Карен Оганесян рассказывал о строительстве и реконструкции государственных объектов, контроле качества, соблюдении сроков и сложностях, с которыми компания сталкивается при реализации проектов в разных регионах России.

О том, как НИУ МГСУ готовит специалистов для строительной отрасли, сотрудничает с работодателями и решает проблему кадрового дефицита, ректор университета Павел Акимов ранее рассказывал в другом эксклюзивном интервью порталу Всеостройке.рф. По его словам, более 95% выпускников вуза трудоустраиваются по специальности.

Больше эксклюзивных интервью с руководителями строительных компаний, представителями власти и экспертами отрасли читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Павел Акимов: «Кампус создается для обеспечения технологического лидерства в строительной отрасли»  появились сначала на Всеостройке.рф.

КОЛДИ работает на рынке недвижимости с 2003 года. Компанию знают по лофт-проектам KleinHouse, LOFTEC и Kazakov Grand Loft, в которых она делала ставку на необычную архитектуру и нестандартные пространства для жизни. Сегодня девелопер развивает несколько направлений: от элитных клубных домов в центре Москвы до офисных комплексов и городской промышленной недвижимости. Управляющий директор КОЛДИ Алексей Синявский рассказал в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко, как переход от лофтов к элитному жилью меняет бизнес, почему девелопер видит перспективы в преобразовании бывших промзон и как справляется с растущим числом проектов.

— Алексей Вадимович, в 2026 году вы перестроили бизнес-модель. С чем это связано?

— Хороший вопрос. Компания растёт, рынок меняется. Мы следим за трендами и меняем компанию в соответствии с тем, как меняется рынок и как меняемся мы сами. Мы кратно выросли: наш портфель объектов увеличился, наверное, более чем в три раза — и по количеству проектов, и по площади. Это потребовало большой работы по перестройке структуры управления, нашего присутствия на рынке и PR-присутствия. Это большая работа всей команды.

— До следующего вопроса хочу отдельно отметить: у вас очень атмосферный, красивый офис. Как удалось занять такое привилегированное место?

— Думаю, это и стечение обстоятельств, и наша планомерная работа. Мы с весны этого года искали новый офис, смотрели несколько площадок и удачно нашли эту. Она совпала с нашим архитектурным стилем: один из основных стилей, в которых мы работаем, — классика. Это старый особняк купцов Морозовых. Он удачно совпал и с тем, что мы строим, и с нашей философией. К тому же это значимое, известное в городе место. Поэтому мы рады, что этот офис достался нам, а не кому-то ещё.

— Даже снаружи сразу видно: КОЛДИ.

— Да, центр Москвы, здесь масса людей. Вечером очень весело, люди поют песни, так что нам не скучно.

— Вы запустили два зонтичных бренда: «КОЛДИ Коллекция» и «КОЛДИ Сити». Зачем разводить жильё и коммерцию по разным направлениям?

— Мы хотим акцентировать внимание — и своё, и наших клиентов, и рынка — на том, что это разные продукты. Соответственно, мы по-разному к ним подходим. У них разные качественные характеристики, их покупают разные люди для разных целей. Такое разделение нужно, чтобы мы могли более качественно и детально донести до каждого свой посыл и в жилой, и в нежилой недвижимости.

— Удаётся?

— Мне кажется, да. На прошлой неделе у нас была закрытая презентация новых элитных проектов для брокеров. Конечно, им неинтересно слушать о нашей складской недвижимости. Это разные брокеры, у них разные покупатели, поэтому такое разделение важно. Внутри компании мы точно так же специализируемся: развитием каждого направления занимаются разные люди, у каждого свой набор навыков и свои цели. То есть мы не просто управляем продуктами или проектами, а делаем адресные вещи для наших клиентов.

— Что такое «КОЛДИ Коллекция»? Сейчас модно использовать слова «коллекция», «коллекционная недвижимость». Чем ваша коллекция отличается от остальных?

— Чем наша коллекция отличается от других коллекций? Мы считаем, что самим набором предметов. Мы увеличиваем портфель проектов в центре. Москвы больше не становится.

— Особенно центра.

— Особенно центра Москвы, да. Поэтому мы сейчас активно наращиваем портфель. В этом и следующем году выводим на рынок порядка пяти новых элитных проектов. Это знаковые локации: Патриаршие пруды, Никитская улица, Левшинский переулок. Это уникальная архитектура. Наверное, нельзя сказать, что это глобально отличается от того, что делают наши коллеги, что это нечто совершенно другое. Но мы вкладываем в проекты силы, душу и время. Делаем их авторскими, применяем новаторские решения, новые материалы. Мы сами научились возить камень для фасадов. Поэтому считаем, что наши проекты точно не хуже, а во многом лучше, чем у остальных.

— Раньше вас знали по лофтам, сейчас вы полноценно переходите в элитный сегмент. Не боитесь потерять то, на чём построили имя?

— Наверное, нет. Мне кажется, это хорошее продолжение. Покупатели лофтов — необычные люди, которые хотят чего-то нестандартного, нового, каких-то коллекционных решений. То, что мы строим сейчас, — продолжение этих нестандартных коллекционных решений, просто на немного другом рынке. Рынок лофтов не то чтобы ушёл, но стал гораздо меньше. Поэтому мы выбрали нишу, которая даёт нам возможность в полной мере развернуться и показать все умения и навыки, которые приобрели за это время.

— Чем уникальны ваши элитные проекты? Можете выделить самый любимый?

— Сейчас самый любимый, конечно, — ЖК «Хамовники 12» в переулке Тружеников, который мы сдали в этом году, получили разрешение на ввод. Наверное, это первый такой уникальный проект, в который мы вложили всё, что могли на тот момент.

— Опасная фраза!

— Я имею в виду наши навыки и умения. Мы гордимся им, он получился очень красивым. Приглашаем вас на экскурсию, если вы ещё не были.

— Не были.

— Приезжайте. У нас там очень красивое лобби, его делал Клодт. Массивные каменные колонны — очень красивый продукт, которым мы, безусловно, гордимся. Сейчас в этом же стиле, в этом же ключе реализуем ещё два новых проекта — таких же ярких, красивых, необычных, с классикой.

— Вы связываете переход в элитный сегмент с ростом капитализации. Как одно конвертируется в другое?

— На сегодняшнем рынке всё сложнее продавать массовые продукты. Застройщики, которые строят массовое жильё, конкурируют и между собой, и с тем сложным рынком, который сейчас есть в стране. Мы работаем на рынке элитного жилья, где можно создать что-то необычное, привлекательное, на что всегда найдётся покупатель. Такого предложения не очень много. Поэтому мы точно знаем, что для того, чего немного, сможем найти людей, которые хотят это купить, хотят этим обладать, быть к этому ближе, быть причастными и иметь такие объекты в своей коллекции.

— «КОЛДИ Коллекция» объединяет элитные проекты и де-люкс. Кто ваш покупатель? Много ли среди клиентов звёзд, политиков?

— Безусловно, такие покупатели у нас есть. Наверное, я сейчас не смогу назвать конкретные имена. Скажу честно: я и сам не всегда их знаю, потому что такие вещи, как правило, широко не афишируются. О ком-то так получилось, что знаю. Но, безусловно, это и знаменитости, и люди из бизнеса, и политики — все, кто считает важным выделить свой быт, досуг, жизнь чем-то необычным.

Мне кажется, недвижимость — тоже знаковая история, которая отражает характер покупателя и владельца. Где он живёт? Хочет жить на Патриарших, в гуще яркой столичной жизни? Или хочет чего-то более уединённого — жить в переулке Тружеников, в более тихом, но не менее премиальном районе?

— В рамках «КОЛДИ Сити» вы переходите к портфельному управлению коммерческой недвижимостью. Становитесь рантье?

— Нет, это наши проекты, мы их сами строим. Мы выделили их в отдельный зонтичный бренд, чтобы покупатель, который ищет офис, знал, к какому игроку обратиться. Чтобы он не сидел на ЦИАН в поисках чего-то, а точно знал, что всё самое интересное, всё самое лучшее есть у двух-трёх игроков, и один из них — КОЛДИ. Конечно, мы хотели бы и в этом сегменте стать лидером, над чем нам ещё предстоит поработать. Но уже сейчас в нашем портфеле есть очень интересные проекты — с интересной архитектурой и в интересных локациях.

— Будете дальше расширять портфель?

— Да. Сейчас мы очень плотно работаем по городским программам КРТ, в рамках которых развиваются бывшие промышленные районы. В них строится коммерческая, промышленная недвижимость, light industrial и так далее.

— Как формируется ваше партнёрство с городом? Легко ли даются проекты КРТ? Многие девелоперы отмечают сложности, тем более если речь идёт о высоком классе.

— Я бы сказал, что в этом отношении с городом сейчас работать становится всё легче. Город устанавливает единые правила, оцифровывает процедуры, делает их прозрачными и понятными. Очень активно прислушивается к мнению бизнес-сообщества, меняет правила. Летом выходило постановление об изменении количества машиномест для жилья. Бизнес-сообщество сказало, что рамки были слишком жёсткими. Город это услышал: рамки сдвинулись, введение изменений перенесли для проектов, которые вводятся в 2028 году.

Поэтому у нас точно нет проблем во взаимодействии с городом. Скорее, есть сложности технического характера. Это, как правило, большие проекты. Мы всё-таки нацелены на большие объекты — это наша основная экспертиза. Поэтому для нас это вызов, новые знания, новый рынок, на котором мы работаем, чтобы достичь успеха.

— Будете заходить в новые проекты КРТ?

— Да, конечно. Сейчас без этого никуда не деться. Город ушёл от выдачи разрешений на точечную застройку. Он активно меняет лицо Москвы целыми районами, микрорайонами, макрорайонами. Без этого просто не выжить. Это наша реальность, и мы в ней очень активно участвуем. У нас уже есть порядка трёх-четырёх проектов, и мы участвуем в новых. Думаю, их количество будет расти.

— Судя по перечисленным проектам, вы намерены развивать портфель достаточно активно?

— Да. Сейчас у нас в работе порядка 15 проектов в активной стадии строительства и проектирования. В этом году планируем докупить, открыть ещё порядка трёх проектов. В следующем году их количество, наверное, увеличится ещё на пять-семь. Хотим довести портфель до 25 проектов общей площадью примерно 2–2,5 миллиона квадратных метров.

— И это всё элитное жильё?

— Нет, конечно, это в сумме. Элитные проекты не так сильно увеличивают наш портфель в метрах: они, как правило, небольшие. Но увеличивают его по количеству объектов. Как я сказал, в этом году выводим три-четыре новых проекта. В следующем, думаю, будет ещё три-четыре новых элитных проекта. В основном же метраж прирастает за счёт КРТ. Это большие проекты — как правило, от 100 тысяч квадратных метров.

— Вы затронули тему light industrial. Видите перспективы в этом сегменте?

— В целом да. Сейчас относительно много таких проектов за чертой города. Как показывает наша аналитика и аналитика агентов, которых мы приглашали для анализа, таких проектов не хватает в черте города — для более мелкого бизнеса, например для продуктового сектора или сектора электроники. У нас уже есть два таких проекта в стадии проектирования, и мы будем расширять этот портфель. Считаем, что это перспективное направление.

— Вы озвучили много проектов и новых направлений, в целом — достаточно большой рост портфеля. Как к этому относится команда? Такие масштабы требуют её перестройки, прихода новых людей, изменений корпоративной культуры. Как справляетесь?

— Команда у нас активно меняется. Мы сильно усилили топ-менеджмент, взяли на работу пять новых директоров — по продажам, продукту, HR. Команда растёт, структура компании меняется. Безусловно, работы стало больше. На прежнюю команду легла большая нагрузка и по новым проектам, и по адаптации новых людей. Наша внутренняя коммуникация меняется. Сейчас стартует обучение на эту тему с внешним тренером, который будет нам помогать. Без этого нельзя, иначе мы не сможем развиваться.

Лично для себя я бы сказал: всегда приятно быть у истоков чего-то большого, чтобы потом сказать: «Это было сделано в том числе с моим участием». Можно прийти в компанию-лидера, где уже всё выстроено, а можно всё построить и стать компанией-лидером. Поэтому, мне кажется, у нашей команды очень хорошая, амбициозная задача.

— Ранее вы говорили, что к 2030 году хотите выйти на IPO. Насколько этот план актуален?

— Да, актуален. Мы к этому идём, работаем в этом направлении. Меняем структуру управления компанией, меняется отчётность. Работаем по международной системе отчётности, готовим её для IPO, накапливаем за определённый период. Совершенствуем внутренние бизнес-процессы, чтобы они соответствовали стандартам, чтобы мы были открытой, прозрачной компанией. Наращиваем портфель. Летом у нас были выпуски облигаций и ЦФА. Мы пробуем этот рынок, смотрим, как он работает, учимся — с неплохими результатами. Поэтому эта цель для нас сохранилась.

— Не пугает текущее состояние биржи?

— Это же текущее состояние биржи. Мы надеемся, что к 2030 году, когда подойдём к реализации этого вопроса, ситуация изменится. Я в этом уверен. В экономике всегда бывают спады и подъёмы. Сейчас сложный период для экономики, для страны, но он закончится. Мы все в это верим и надеемся. Поэтому думаю, что к 2030 году, наоборот, после падения или стагнации рынок должен расти.

Востребованность есть. Недвижимость всё равно остаётся одним из немногих инструментов, куда люди вкладывают деньги. Не так много людей обладают экспертизой на рынке акций и готовы рисковать. Рынок недвижимости более стабилен. Поэтому думаю, что и сейчас спрос есть, и он останется. Опять же Москва — один из центральных городов нашей страны, который развивается. Многие люди хотят здесь жить, учиться. Поэтому, думаю, рынок будет расти.

— К каким показателям стремитесь? Возможно, к определённой доле рынка? Хотите стать лидером в элитном сегменте?

— Мы уже сейчас на неплохих позициях — входим в ТОП-3 по объёмам ввода в элитном сегменте. Думаю, точно останемся в тройке и, конечно, будем бороться за лидерство с теми, кто сейчас вместе с нами работает на этом рынке. Мы будем бороться за лидерство в элитном сегменте и также хотели бы занять значимую долю рынка в других направлениях: в офисной недвижимости и в light industrial.

— Перейдём к личному. Вы начинали свой путь во времена Mirax Group — эксцентричного и достаточно рискованного девелопмента. Чего сейчас не хватает из тех времён?

— Такого же роста цен, как был в то время (улыбается).

— И спроса?

— И такого спроса, наверное, тоже не хватает.

— Какое Ваше качество мешает в личной жизни, но помогает в бизнесе?

— Я считаю, что оно и в личной жизни мне не очень мешает. Конечно, было бы интересно послушать семью. Я Дева, поэтому достаточно педантичный человек. Наверное, моих домашних не всегда радуют какие-то замечания в их адрес. Но в работе, мне кажется, это помогает: могу сконцентрироваться на чём-то, вижу детали, мало что забываю, всегда всё помню. В работе это точно помогает.

— Что для Вас станет личной вершиной карьеры?

— Сейчас я, наверное, не мыслю какими-то дальними горизонтами. IPO — достаточно долгий для меня горизонт планирования, до него ещё четыре года. Поэтому мыслю более близкими целями. Мне хочется запустить наши новые проекты. Они мне нравятся — очень красивые. Хочется, чтобы их увидели и наши покупатели, и рынок. Хочется их построить. Но для этого нужно ещё года три прожить, дождаться.

— А там уже и IPO.

— Мне кажется, IPO будет логичным следствием нашего успеха, в который мы верим. А построить — более близкая и понятная задача. Если смогу достроить эти проекты в компании, буду счастлив. Выйдем ли мы на IPO? Это более долгий процесс. Выйдем, но это большая цель. А здесь — близкая, понятная, которой мы точно достигнем.

— Какое решение в Вашей карьере было самым сложным с эмоциональной точки зрения?

— Наверное, все они так или иначе сложные. Мне было сложно в прошлом году, когда у нас менялась команда и большая часть обязанностей, работы перешла ко мне. Это было сложно и, может быть, даже не было непосредственно моим решением. Но, мне кажется, в этом были и положительные стороны. Компания смогла сдвинуться — не то чтобы с мёртвой точки, но преодоление этого барьера дало внутренний толчок. Люди сконцентрировались вокруг проектов, друг друга, стали помогать, приняли новый вызов.

Всем было тяжело. Первые полгода у всех было очень много работы. Но думаю, что все получают удовольствие, потому что мы видим, как меняется компания, как с каждым месяцем в ней становится чуть лучше, чуть легче, что-то получается лучше, чем раньше. Это было не решение, а вызов, который мы приняли и с которым смогли справиться.

— Какой из ваших проектов больше всего отражает Ваше ощущение комфортного жилья? Где хотели бы жить — из строящихся или проектируемых объектов?

— Мне очень нравится «Дом 7 Даниловский». Это сочетание: уже не совсем центр, но и не окраина, в пределах Третьего транспортного кольца. Небольшой, достаточно приватный проект с закрытым двором и небольшим количеством квартир. Ты не живёшь в огромном муравейнике. Там три небольшие башни, в каждой — по 50 с лишним квартир. Поэтому из наших текущих проектов мне нравится этот. Если, конечно, не брать проекты, которые я пока не могу себе позволить, но хотел бы в них жить.

— А какой из них самый любимый?

— Мне очень нравится наш новый проект в Большом Козихинском переулке, который мы до конца этого года выведем в продажу. Уже в ноябре должны начать продавать. Это самый центр, красивая локация, очень красивая архитектура. Наверное, он станет нашим следующим самым знаковым проектом.

— А сами сейчас живёте в проектах КОЛДИ?

— Нет. Видимо, я ещё не заслужил. Мне надо заработать такую возможность, поэтому всё впереди.

— Ваша главная страсть за пределами бизнеса?

— Очень люблю спорт — разнообразный, всякую активность.

— Какой самый любимый?

— Я зимний человек, поэтому люблю хоккей, лыжи — беговые и горные, сноуборд. Зимний спорт для меня, наверное, на первом месте. Сейчас стал осваивать и летние виды: активно езжу на велосипеде, занимаюсь виндсёрфингом. Поэтому лето тоже стало веселее, чем раньше.

— Когда успеваете?

— К сожалению, очень короткими набегами. Но всё равно примерно раз в квартал на неделю куда-то езжу отдыхать. Беговыми лыжами можно заняться в выходные, поехать покататься в Подмосковье. На горных хотя бы раз в год точно куда-то езжу кататься. На сёрфинг сейчас поеду в ноябре — проведу неделю.

— Значит, всё-таки удаётся?

— Да, не так всё плохо. Конечно, не как некоторые наши сотрудники, которые имеют наглость отдыхать две недели подряд. Но неделю могу себе позволить.

— Последний вопрос: какой личный вызов стоит перед Вами на этот год? Есть свой Эверест?

— Помимо запуска как минимум трёх проектов в продажу в этом году? Эту цель поставил мне наш акционер: три проекта должны выйти в продажу. Уверен, мы этого достигнем. Сейчас активно меняем структуру. Я хотел бы перестроить её под наши новые реалии. Мы явно сильно перерабатываем. Нужно изменить структуру так, чтобы и людям было проще, и управлять было легче. Это наш новый вызов.

— С учётом того, сколько у Вас планов, думаю, Вы будете перестраивать её и дальше. 

— На самом деле это постоянная работа, она происходит как минимум раз в год, а то и чаще. Поэтому структура будет меняться постоянно. Каждый раз это новая задача, которую можно решить десятью разными способами. Нужно выбрать тот, который даст наилучший результат, позволит людям вырасти в компании, а компании — вырасти в своём сегменте, на рынке. Это наша задача.

— Надеюсь, удастся её реализовать.

— Спасибо, Светлана! Мы тоже очень в это верим.

— Спасибо большое! 

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее писали о системной трансформация КОЛДИ: диверсификация портфеля, внедрение зонтичных стандартов и подготовка к IPO; рассказали, как КОЛДИ превращает психологический комфорт в часть архитектуры элитного жилья.

Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Алексей Синявский: «Мы будем бороться за лидерство в элитном сегменте» появились сначала на Всеостройке.рф.

ООО «ЦОД ЭКСПЕРТ» занимается проектированием и строительством центров обработки данных, консалтингом, финансовым моделированием и управлением ЦОДами. Компания использует двадцатилетний опыт работы с дата-центрами, чтобы сопровождать проекты на разных этапах — от выбора площадки и оценки её коммерческого потенциала до эксплуатации объекта. Среди знаковых реализованных проектов: ЦОД «Магистральный-1» мощностью 15 МВт, введённый в эксплуатацию в 2024 году, ЦОД «Медная фольга» мощность 7,5 МВт.

Где хранятся фотографии, документы и данные бизнеса? Можно ли потерять их навсегда и почему работающий сервис ещё не означает, что последствия аварии полностью устранены? На эти и другие вопросы ответил Дмитрий Шаров, основатель и управляющий партнёр ООО «ЦОД ЭКСПЕРТ», в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко. Поговорили и о строительстве ЦОДов: выборе площадок, стоимости проектов, перспективах регионов и возможности размещать серверы под землёй.

— Дмитрий, здравствуйте! Сегодня у нас актуальная тема: ЦОДы не сходят с новостной повестки последних дней и недель. В последнее время пострадали несколько ЦОДов Яндекса, центры обработки данных Сбера и VK. Скорее всего, подобные изменения в деятельности ключевых компаний будут продолжаться. К чему это может привести для рядового пользователя? 

— Здравствуйте, Светлана! Надо разделять корпоративные бизнес-задачи — задачи тех компаний, которые Вы сейчас назвали: Яндекса, ВКонтакте и Сбербанка, — и коммерческие дата-центры. Их на самом деле очень много.

— Чем они отличаются друг от друга?

— Если говорить бытовым языком, бизнес-моделью. Бизнес-модель Яндекса — это сервисы хранения данных, такси, Yandex Cloud и так далее. В этом случае точка монетизации находится выше: не в рамках самого ЦОДа, а в рамках бизнеса. Поэтому дата-центр — лишь инфраструктурное решение, где хранятся данные. То же самое с ВКонтакте и Сбербанком. А у коммерческих дата-центров, которые оказывают услуги коммерческим клиентам, точка монетизации находится в самих дата-центрах. Они размещают оборудование неопределённого круга лиц. Корпоративные клиенты, например, тоже пользуются услугами коммерческих ЦОДов.

Наши корпорации выросли. У Яндекса больше пяти дата-центров. Это понятный пример корпоративных ЦОДов. Есть и коммерческие ЦОДы — например, «РТК-ЦОД». Они оказывают услуги связи разным клиентам, размещают у себя оборудование нескольких заказчиков, а не одного моноклиента.

— То есть любая такая компания может пострадать. Даже я, пока не случилась эта ситуация, не задавалась вопросом, где хранятся данные нашего портала. Понятно, что у нас не собственный сервер, мы его арендуем. Но где конкретно — я узнала только тогда, когда возник вопрос.

— В последнее время появилась тенденция: различные корпорации начали строить собственные дата-центры. Например, никто не задумывается, что «Гознак» или 1С строят себе дата-центры, X5 тоже имеет свои дата-центры и планирует развитие. Это корпоративные дата-центры. Понятно, что у 1С точка монетизации бизнеса — сервисы 1С, у X5 — ритейл, у Яндекса — его сервисы.

— Соответственно, если их дата-центр страдает, это может повлиять на инфраструктуру конкретной компании. Если говорить об X5, то, образно говоря, на доставку и какие-то бизнес-процессы.

— Думаю, с X5 связано много всего. В последнее время и Яндекс, и Сбербанк развивают свои экосистемы. Их экономика связана с завоеванием рынка. Когда возникли проблемы с дата-центрами Яндекса — я называю это словом «аварии», — множество клиентов получили реальные проблемы. Мало кто задумывается о безопасности своего бизнеса.

— И о том, насколько он восстанавливаемый?

— Да, насколько он восстанавливаемый. Я всегда говорю: оператор — в данном случае Яндекс выступает как оператор хранения данных и сервисов — несёт ответственность перед пользователем в рамках коммерческого договора.

— Который не учитывает форс-мажоры?

— Нет, они сейчас внесли в форс-мажор и атаки БПЛА. Но каждый бизнес должен думать о своей защите самостоятельно. Если мы платим Яндексу или другой компании за пользование облаком тысячу рублей и у нас не подписано отдельное SLA (Service Level Agreement или соглашение об уровне предоставления услуги, прим. ред.), то перед нами компания несёт ответственность в рамках этой тысячи рублей. А если бизнес стоит миллион рублей, глупо не потратить на его защиту немного больше денег. В современном мире никто не застрахован от потери данных. Вопрос в том, как эта потеря произошла.

— Из Вашего ответа возникают два других вопроса. Первый: как страховаться, где лучше хранить данные, куда сейчас переносить серверы? Что сейчас делать бизнесу, у которого есть сайты? Есть ли чек-лист: что проверить, о чём спросить, куда переехать, сделать бэкап или скопировать всё на свой компьютер?

— С одной стороны, у нас есть запрет на хранение данных за границей, в зарубежных ЦОДах.

— То есть на зарубежные ЦОДы не переходим?

— Есть дружественные и недружественные страны. Сейчас меняется парадигма безопасности: люди начинают думать о том, как им хранить данные. С одной стороны, централизованное хранение в больших дата-центрах — хорошая история. Но при проектировании дата-центров два-три года назад никто не думал о таких угрозах. Все заботились о том, чтобы оказывать сервис, но никто не думал, что что-то может прилететь снаружи.

Высокая ключевая ставка у нас уже достаточно давно. Это тоже стало одним из факторов замедления строительства новых дата-центров. Последние несколько лет активных проектов по их строительству немного. И опять надо разделять корпоративные и коммерческие дата-центры: дьявол кроется в деталях.

— Корпоративные — под собственные нужды, коммерческие — под бизнес, хранение данных.

— Соответственно, их строится немного. У каждого проекта есть цикл проектирования и строительства. В хорошем случае мы тратим примерно год на проектирование, потом ещё год-полтора — на строительство. Все локации тяготели к Москве, а в Москве сейчас появились запреты: на получение технического присоединения к мощности, разрешений на строительство. Появился централизованный штаб, который определяет, разрешать или не разрешать ЦОДы в Москве и Московской области.

В Москве и Московском регионе всё стало настолько сложно, что, с одной стороны, мы говорим о цифровизации и необходимости развивать дата-центры, а с другой — реально их строится немного. При этом мы должны смотреть на два-три года вперёд. Мы же не знаем, какими будут угрозы через два-три года.

— Например, появится искусственный интеллект, можно будет нападать с его помощью.

— Искусственный интеллект — это большой хайп. На мой взгляд, нет ни одной коммерчески прибыльной компании, которая зарабатывала бы на искусственном интеллекте.

— Но все верят, что без него зарабатывать точно не будут.

— Наверное, именно такие компании, как Яндекс, Сбербанк, для которых искусственный интеллект является частью сервиса, будут его монетизировать, улучшать бизнес-процессы и использовать в них модели искусственного интеллекта. А дата-центры, которые строятся под неизвестного героя, который придёт и будет пользоваться искусственным интеллектом, — это утопичная история. На сегодняшний день Сбербанк не прокредитовал ещё ни одного коммерческого дата-центра под искусственный интеллект. Сбер делает это для себя. Искусственный интеллект — вообще бесконечно убыточная история. Если почитать отчётность OpenAI и других публичных компаний, они все глубоко убыточны. Все пытаются развиваться под будущий захват рынка. Уверен, то же самое и у Яндекса, и у Сбербанка. Но мы сейчас не про искусственный интеллект — это другая история.

— Если вернуться к ЦОДам: бывает ли ситуация, когда данные могут пропасть навсегда? Какова вероятность? Для этого должны выйти из строя все ЦОДы?

— Вероятность есть, если нет бэкапов, нет резервирования, если сама компания об этом не позаботилась.

— Или резервирование находится в том же дата-центре.

— На другом, любом другом. Мы ведь сами пользователи IT-услуг. Помимо того что мы создаём эти услуги, мы ещё и пользуемся ими. Безусловно, мы себя резервируем. Здесь история простая: спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Если ты сам не задумался о безопасности своих данных, потом может случиться так, что будешь долго судиться и считать, что виноват кто-то, кроме тебя.

— Когда судятся сотни компаний, это ещё и бесполезно.

— На мой взгляд, дешевле заниматься предиктивной защитой — так гораздо спокойнее. Лучше думать о своей безопасности самостоятельно.

— Так что сделать? Какой чек-лист?

— Если нет бэкапа, риск того, что данные пропадут, максимален. Что такое дата-центр? Фактически это территория, которая обеспечивает специальный температурный режим работы оборудования. Есть серверы, которые сейчас стоят бесконечно дорого. Есть накопители, на которых хранится информация, и есть температурный режим работы всего оборудования. Задача дата-центра — обеспечить климатические и технологические условия его функционирования. Если повреждается климатическое оборудование и дата-центр вовремя не останавливают, возникает перегрев. А если, не дай бог, пожар — всё сгорает. Поэтому хранить даже временные бэкапы или бэкапы в другом ЦОДе дешевле, чем потерять бизнес.

— И начинать с нуля?

— Это, кстати, не первая авария в Яндексе. Многие забыли, что уже была авария с потерей данных.

— Что мы пропустили?

— Google в помощь. Была авария, не связанная с атаками, — техногенная история. Такие случаи стараются не муссировать, но если поискать в интернете, там всё будет написано.

— Сколько времени занимает восстановление информации? Всё зависит от того, где были бэкапы?

— Ещё важно, куда восстанавливать. Для восстановления нужны соразмерные ресурсы. Если у нас где-то хранится терабайт информации, надо восстановить его на такой же объём. Если повреждён ключевой проект или сервис, нужно выбрать, что мы восстанавливаем.

Если у нас есть ресурсы, аналогичные пострадавшим, это вопрос времени. Если нет — вопрос поиска и восстановления. Могу сказать, что для повреждённого ЦОДа Яндекса такой соразмерности нет. Это поиск оборудования, а помимо поиска — ещё и восстановление. Это работа системных администраторов, программистов. Очень тяжёлый кейс. Всегда защититься проще, чем заново восстанавливать.

— Вы говорите, что это тяжёлый кейс. Но после последних атак мы вроде бы не замечаем сильных критических сбоев. Сервисы постепенно восстановились, о пострадавших сервисах Яндекса уже перестали писать — кроме «Яндекс 360». Возможно, я знаю не обо всех. Доставка работает, «Яндекс Go» ездит, рекламная сеть работает. Вроде бы всё хорошо?

— Это визуальная картинка. У Яндекса огромный бизнес. Но о тех, кто пострадал, о бизнесах, пострадавших в результате этих аварий, мы не знаем. О них не пишут на каждой стене. А такие есть, конечно.

— Обычно, если что-то случается, информация сразу появляется в ленте рекомендаций. А про Яндекс ничего нет.

— Пострадавших бизнесов очень много. Просто никто не будет кричать: «Я умер». Мы знаем, сколько компаний начали искать места для восстановления своих копий. К нам приходили клиенты, которые разворачивали у нас свои системы. Есть публичные сервисы Яндекса, которые приносят ему деньги, есть сервисы для клиентов. И здесь вопрос выбора. Понятно, что Яндекс пострадал, в том числе финансово. Но репутационно сейчас всё работает: такси пользуются, «Яндекс Едой» пользуются. Однако это фронт-офис, а есть бэк-офис. Мы не понимаем, на каком оборудовании и где это сейчас работает.

— И насколько всё полностью восстановилось?

— Как минимум два ЦОДа пострадали, и информация там частично исчезла. Сейчас, кстати, была авария и на ЦОДе ВКонтакте. Дата-центры сейчас начали заниматься пассивной безопасностью — выстраивать вокруг инженерных сетей механические способы защиты. Насколько я понимаю, у Яндекса этого не было. Например, сетки, какие-то защитные конструкции. 

Пострадавший ЦОД Яндекса находился на территории промышленного предприятия. Это не отдельно стоящее здание, а часть большого комплекса зданий. Дата-центр ВКонтакте в Петербурге располагался рядом с питающим энергетическим центром. Туда ли это летело? ВКонтакте пострадал не так, как Яндекс, но и их сервисы отличаются по структуре.

— И по значимости?

— Не будем умалять значимость «Газпром-Медиа», это большая корпорация, мы с ними дружим. У ВКонтакте не единственный дата-центр, в Москве тоже есть. Все эти технологические компании уже зрелые: и Яндекс, и ВКонтакте.

Сбербанк — вообще национальная история, где безопасность и стабильность финансового рынка превыше всего. Поэтому сейчас все думают, каким образом защититься.

— Раз уж мы затронули финансовую тему и Сбербанк: мы живём в век цифровизации, все наши деньги хранятся электронно — вклады и всё остальное. Если потеряется эта информация, существует ли условный сценарий конца света, при котором банк потеряет все ваши банковские данные?

— Наверное, сейчас такой сценарий невозможен. Понятно, что сценарий судного дня существует. Технологические сбои возможны у всех, мы об этом знаем.

— Но совсем стереться всё может?

— Думаю, профиль в банке — нет. В банках вопросам резервирования и безопасности уделяется существенное внимание. Хотя, если вспомнить, в своё время у нас в квартирах были проводные телефоны. Сейчас всё это ушло в область фантастики. Мы настолько зависимы от разных гаджетов и электронных сервисов, мы энергозависимы. Если во всей стране произойдёт какой-то коллапс… 

— Молодёжь этого не переживёт. 

— Надеюсь, переживёт — будут читать книжки.

— Там нет рилсов. Не будут.

— С банковской системой всё будет хорошо. Здесь паники быть не должно.

— А с фотографиями пользователей? Раньше мы хранили всё на флешках, компьютерах, а сейчас — в облаках. Могут ли облака сгореть так, что фотографии двадцатилетней давности исчезнут навсегда?

— Было бы опрометчиво сказать, что нет, не могут. Конечно, могут.

— То есть лучше пересохранить ещё куда-нибудь?

— Я считаю, что важные данные лучше сохранить к себе на флешку. Облака — это вопрос комфорта и удобства доступа из разных точек. Важную для себя информацию лучше хранить у себя — как минимум в виде резервной копии. Это вопрос внутреннего спокойствия, когда ты знаешь, что у тебя это есть. Счастье ведь не в неведении. Счастье — в осознании того, что ты защищён.

— Мы выяснили, что у каждой из перечисленных компаний, у того же Яндекса, много ЦОДов. А сколько их вообще по России?

— Тут надо измерять не количеством. Сейчас Минцифры делает карту ЦОДов. 

— Зачем?

— Они хотят знания, понимания. Рынок дата-центров как отрасль начал формироваться не так давно. Коды ОКВЭД ещё не появились. Мы сейчас строим дата-центр в Екатеринбурге и долго получали разрешение на строительство под ЦОД. Это был непростой кейс: не какое-то промышленное здание, а именно дата-центр. Только в этом году, в апреле, вступили в силу регламентирующие изменения.

Надо смотреть не на количество строящихся дата-центров, а на их энерговооружённость: мощность, количество стоек, локацию. ЦОД ЦОДу рознь. Жильё ведь тоже измеряют не домами, а квадратными метрами, классом, элитностью. Здесь то же самое. Мишустин называл цифру — сотни строящихся дата-центров. Но где они строятся, когда, на каком этапе находятся? Они только заявлены или нет? Это непростая история.

Мы не первый раз общаемся. В прошлый раз я говорил, что земельный банк — тяжёлая, чувствительная тема. Я потратил почти год на подбор земельных участков, которые соответствуют назначению под дата-центр, где есть энергетика. И это по всей России. Я проехал огромное количество городов, смотрел, выбирал. Это тоже непросто. Желающих построить ЦОД надо спрашивать: ты хочешь ЦОД построить или денег заработать? Старая история: ты про технологию или про деньги? Если про деньги — надо их считать. Если про технологию — можно и просто построить. Построить — очень дорого. Дешевле защитить. На сегодняшний день мы уже проектируем монолитные конструкции. Раньше при строительстве дата-центров в основном вкладывали деньги во внутренние технологии. А внешнему периметру безопасности не уделяли такого внимания, как сейчас.

Себестоимость строительства ЦОДа — 650–700 миллионов рублей без НДС за мегаватт IT-мощности. В Москве это одна история. Если строить далеко, например в Удмуртии, себестоимость будет такой же, а может быть, даже дороже — за счёт логистического плеча и отсутствия специалистов. А коммерческая ликвидность такой истории сомнительна, пока туда не начнёт смещаться коммерчески ликвидный спрос. Это как с квартирой: лучше построить её в центре Москвы, чем где-нибудь в Удмуртии.

— Пусть жители Удмуртии на нас не обижаются. Это чистая экономика.

— Да. При этом деньги сегодня коммерчески недоступны: получить финансирование на строительство ЦОДов достаточно сложно, а речь о больших цифрах.

С одной стороны, в России заявлено большое количество ЦОДов, и это хорошо. Но «заявлено» и «реализовано» — разные вещи, надо смотреть по факту. И какие именно объекты реализованы? Надо смотреть технические параметры, для кого дата-центр проектируется и строится, будет ли он коммерчески востребован. Это непростые вопросы.

— После последней ситуации запросы клиентов изменились? Появилась потребность в дополнительном резервировании? Может быть, к вам массово обратились клиенты, размещённые в других ЦОДах?

— Наша компания сейчас только в цикле строительства новых ЦОДов. То, что появилось большое количество запросов, не значит, что мы их сейчас можем удовлетворить.

— Спрашивают, есть ли сетка вокруг ЦОДа?

— Спрашивают, как мы планируем защищаться. Наши дата-центры располагаются в черте города. Понятно, что мы не поставим на здание огнестрельное оружие. Во-первых, законодательно мы не можем этого сделать. Во-вторых, это не запланировано. Мы можем заниматься только пассивной безопасностью — именно физической пассивной безопасностью.

— Сетку будете натягивать?

— Думаю, да. Но цикл строительства наших ЦОДов — два года. Наш ЦОД в Екатеринбурге закончим строить в следующем году. Мы рассчитываем, что мир наступит немного раньше.

— Пока он строится, на нём, конечно, ничего не хранится.

— Конечно. То, что я сказал в самом начале: не факт, что угрозы, которые есть сейчас, останутся такими же через два года.

— От всего не застрахуешься.

— Сейчас, наверное, больше надо думать об информационной безопасности. Есть и физическая безопасность. От нынешних угроз больше страдают дата-центры, построенные раньше. А те, кто строится сейчас, находятся в несколько привилегированном положении: мы можем заранее учиться на чужих ошибках и планировать. Своими построенными ЦОДами мы будем насыщать будущий рынок. Выбывшие дата-центры ведь не восполняются моментально: цикл строительства занимает несколько лет.

— Сейчас, видимо, в связи с текущей ситуацией появились достаточно амбициозные предложения регионов. Например, губернатор Кузбасса предложил размещать дата-центры в опустевших шахтах: угольная отрасль сейчас не на подъёме, а это якобы идеальное место. Насколько Вы можете подтвердить эту гипотезу?

— Кто я и кто губернатор Кузбасса, чтобы оспаривать его точку зрения? Но на самом деле существует большая мировая практика строительства защищённых дата-центров в скалах. В Норвегии есть серьёзнейшие дата-центры, располагающиеся внутри скал, у фьордов. Это неплохо. Но угольные шахты — всё-таки угольные шахты. Я по специальности физик, не химик, но уголь — горючая история. На мой взгляд, опасно строить такие серьёзные сооружения там, где есть риск, что что-то сгорит не по твоей вине.

— Ещё и охлаждать под землёй, наверное, сложнее?

— Дата-центр — целый комплекс. Это не только физическая безопасность, но и охлаждение. Можно использовать какие-то проточные реки. Это совершенно другие инженерные решения. Защищённые дата-центры — другие инженерные решения, а это всё равно деньги. Я всегда говорю: надо смотреть не только на технику, но и на коммерцию. Кому мы будем это продавать и за сколько?

— Сколько сейчас строится новых ЦОДов и будет закончено в ближайшее время? Есть такая статистика — по количеству мест для хранения или в технических показателях?

— Сам ЦОД — это инфраструктура, где потом могут размещаться серверы. На сегодняшний день могу говорить о порядках. Точные цифры и адреса называть, наверное, не самая хорошая идея. Порядок — наверное, всего лишь десятки дата-центров. Надо смотреть не только на количество, а, ещё раз, на энерговооружённость: на какую мощность они строятся и будут вводиться. Следующий вопрос — кто в этих дата-центрах будет размещать оборудование и какое.

На самом деле ЦОДов не так много. Основное количество объектов, которые планировали строить и запускать, — Москва и Московский регион. Спрос рождает предложение. Здесь дефицитный рынок.

— Но Вы же сказали, что правила ужесточили?

— Идёт сложная, серьёзная борьба: кто получит разрешение, кто пройдёт штаб, кто получит возможность технического присоединения, кто построит. Сейчас побеждают самые хитрые и самые ресурсные. Те, кто разбирается и понимает. Но цыплят по осени считают. Важно не только то, как мы бежим в процессе, а кто всё-таки реализовал проект. В любом бизнесе, а в дата-центровом особенно, пока ты не построил и не продал, успешного успеха не будет. Строится много, проектируется тоже много. Но работающих объектов, которые сейчас запустятся, немного.

— Какой он, дата-центр будущего? С подземным мы уже разобрались: в угольных шахтах его не будет.

— Запросы на подземные дата-центры существуют и приходят. Но это не столько коммерческие, сколько отраслевые, корпоративные запросы: «Постройте нам подземный дата-центр». Такие обращения есть.

Наверное, технологически с точки зрения самого ЦОДа как инженерного сооружения ничего не изменится. Будет переосмысление физической безопасности. На сегодняшний день стандартов строительства ЦОДов не так много. Наш российский ГОСТ ещё до конца не принят, с сертификацией тоже есть неопределённость. Мы все проходим сертификацию Uptime Institute. Во-первых, это американский институт, американские стандарты.

— Уже минус этого стандарта.

— Минус или плюс, но он существует, принят и признан всеми. Однако он не о физической безопасности. Сейчас критерий физической безопасности, наверное, станет одним из ключевых. Мы проектируем свой ЦОД в Петербурге. В следующем году планируем получать разрешение на строительство и строить. Сейчас занимаемся проектированием. В качестве конкурентного преимущества говорим: у нас двойной монолитный контур, внутренние гермозоны…

— Звучит хорошо: двойной, монолитный.

— Это внешний и внутренний периметр. Не сэндвич-панели, а монолит. Наверное, будет по-другому размещаться и защищаться климатическое оборудование.

Но я не знаю ни одной крепости, которая не пала бы под натиском. В истории человечества, по-моему, не было ни одной такой крепости. Поэтому должна быть чёткая грань между спецификой услуги дата-центра — тем, во что нужно вкладывать усилия при проектировании, — и защитой от внешнего воздействия. Это совершенно разные истории. Должен быть баланс.

— Дмитрий, последний вопрос. Как мы выяснили, бизнес ЦОДов сложен с точки зрения коммерции, опасен с точки зрения юридических последствий, защиты клиентов и внезапных внешних рисков. Могут появиться и другие — никто не знает, что будет завтра. Плюс, насколько я знаю, для ЦОДов актуальна санкционная тема. Не страшно заниматься таким бизнесом? Не хотелось уйти в другой — склады, в конце концов, строить?

— Дорогу осилит идущий. Однажды, когда мне было скучно, я попробовал заняться сельским хозяйством. Понял, что это не моё. Мы должны вкладывать свои знания и компетенции в то, в чём можем развиваться сами. Мои знания и компетенции — в бизнесе, связанном с дата-центрами. Больше двадцати лет этим занимаюсь. Это серьёзные риски, но в том числе и большие возможности.

Тема дата-центров сегодня самая актуальная. Здесь знания рождают возможности. Мы пошли в регионы: в Екатеринбурге уже физически строим, в Перми подписались, зафиксировали площадку — будем строить. В Новосибирске готовим площадку, в Ростове. Война же закончится — мы так считаем, очень в это верим. Я в это верю. А технологии будут развиваться.

— Технологии будут развиваться, данные необходимо будет где-то хранить.

— Поэтому тот, кто смотрит в будущее, может собрать сливки.

— Будем верить, что это вы.

— Одни из. Мы не единственные. За счёт того, что я публично рассказываю о наших успехах, вижу: многие идут туда же. Мы подписываем соглашения с администрациями. На сегодняшний день у меня подписаны соглашения, наверное, с пятью или шестью регионами, есть поддержка губернаторов. Каждый проект — это несколько миллиардов рублей. Команд, которые могут технически реализовать такие проекты в России, немного — по пальцам одной руки можно пересчитать. А тех, кто может сделать это самостоятельно, за счёт собственных источников финансирования, ещё меньше. Из тех, кто может реализовать проекты такого масштаба, какие заявляем мы, я знаю нас и ещё две компании.

Но всё равно надо двигаться постепенно. В этом году я ещё получал диплом в МГСУ — специально занимался темой строительства, работы технических заказчиков на географически разнесённых объектах, в разных часовых поясах, чтобы одновременно строить ЦОДы. Мы сейчас собираемся одновременно строить три или четыре ЦОДа. Это не самая простая история.

— Сейчас посмотрят Ваше интервью — и все будут на Вас охотиться!

— А чего охотиться?

— И друзья, и недруги, желающие заработать.

— Например, Пермь — город, в котором огромное количество технопарков и нет ни одного коммерческого ЦОДа. При этом у руководства есть большое желание иметь у себя коммерческий дата-центр. И здесь вопрос: стоит строить или нет?

— Если есть потенциальные клиенты и заказчики.

— А есть они или нет? Кто это скажет?

— Тем более на горизонте двух лет.

— Да. Это вопрос рисков и их оценки. Уфа — хороший город или нет? А Казань? А Нижний Новгород? Можно строить без разбора, а можно иметь стратегию. Здание, которое мы строим в Екатеринбурге, для нас типовое. Мы его построим, а потом будем просто копировать — минус год на каждый новый проект. Фактически как McDonald’s. Может получиться, а может и нет.

— Будем верить, что получится.

— Я на это тоже очень надеюсь.

— Спасибо большое! 

— Спасибо большое! 

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее писали, что Samsung отправляет дата-центры в море — и уже проектирует плавучие ЦОДы на 200 МВт; рассказали, что в США расходы на строительство ЦОД подскочили на 64,5% за год.

Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение «Пострадавших из-за аварий в дата-центрах бизнесов очень много — просто никто не будет кричать: „Я умер“»: Дмитрий Шаров появились сначала на Всеостройке.рф.

Покупка квартиры для многих россиян всё чаще остаётся недостижимой целью: ипотека дорогая, а жильё в регионах не всегда решает даже базовую проблему — иметь собственный безопасный угол. Руководитель аппарата Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Инга Яценко считает, что опираться только на рыночную ипотеку нельзя. В качестве альтернатив она называет наёмные дома социального использования, жилищно-строительные кооперативы и более последовательную работу с нераспроданным жильём.

В эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко Инга рассказала, почему наёмный фонд не стоит путать с коммерческой арендой, какие решения нужны для развития КРТ, как цифровизация меняет стройотрасль и почему за громкими словами об устойчивом развитии должна стоять слаженная работа всей системы.

— Инга Александровна, какие альтернативные механизмы обеспечения жильём сегодня существуют и разрабатываются? Когда у граждан появятся реальные варианты, учитывая нынешнюю стоимость ипотеки?

— Начну со своей любимой темы — наёмных домов социального использования. Почему нет? Уже десять лет норма о наёмных домах социального использования есть непосредственно в Жилищном кодексе.

По регионам ситуация абсолютно различная. Хочу обратить внимание: на портале Всеостройке.рф была статья, где мы давали разъяснения, какие бывают наёмные дома социального использования. Может быть коммерческий фонд, а может быть жилищный фонд, находящийся в собственности публичной власти. Это разные вещи. Тогда у меня была формулировка: это как лавандовый раф — правда вкусно или дань моде? Был один комментарий от вашего подписчика, что это абсолютно антинародная и никому не нужная инициатива. В рамках предвыборной кампании особенно чётко стало понятно, почему это не так.

У нас исторически засела «истерия по собственности», как я это называю. В Московском регионе это особенно важно. Но, например, в Архангельской области людям абсолютно всё равно, на каком праве они будут проживать. Они говорят: «Дайте угол. Я готов, хочу жениться, у меня есть молодая девушка, хочу сделать ей предложение, мы хотим завести ребёнка». И они абсолютно не задумываются: в собственности или не в собственности. Найм — дайте нам что-то в найм, любое. Учитывая, как в некоторых регионах люди живут практически в бараках, свой уголок по соцнайму — это спасение. И слава богу, у нас есть пилотный проект наёмных домов социального использования. Здесь большое спасибо Минстрою и Никите Евгеньевичу Стасишину в частности. В прошлом году мы получили согласованные с Минстроем расчёты, то есть уже понимаем, сколько будет стоить один многоквартирный дом в статусе наёмного дома социального использования.

В рамках принятия федерального бюджета мы даже заложили специальное поручение правительству: в следующем бюджетном цикле обязательно предусмотреть эти средства. Но как закупщик не могу не сказать: это не обязательно строительство нового жилья. Это может быть, например, выкуп нераспроданного жилья. И я повторю: коммерческий жилищный фонд и фонд, находящийся в собственности публичной власти, — разные вещи. Пятьдесят процентов всего должно находиться в единой собственности. Это снимает кучу проблем, даже проблемы эксплуатации, потому что собственник один. Коммерческий фонд — это другое. Доходные дома — это другое, они находятся в коммерческой собственности. Проекты ДОМ.РФ очень перспективны, но это другое.

— Вы баллотировались от Архангельской области. С какими проблемами столкнулись в полях? Одно дело — комитет Госдумы, другое — поехать и пообщаться с регионами, далеко не передовыми, как Москва. Какие там проблемы и как их решать?

— Выборы — очень весело и ничего не понятно. Я предприняла вылазку, побывала в большом количестве муниципальных образований. Территория большая: например, от Архангельска до Вельска — шестьсот с лишним километров, смотря как ехать. Проблемы очень разные. Если взять жильё: в Коноше исключительно малоэтажка, в Вельске другая ситуация. Там недавно заключили первый для Вельска договор КРТ. Однако жалуются на другое — на качество жилищного фонда. Эта проблема везде.

Где-то задавали вопросы о голубях на балконах. Было сложно объяснить избирателю, что это немного не по адресу. Но у нас политическая культура участия осталась прежней: мы видим человека и задаём ему все вопросы подряд, совершенно неважно, какого они уровня и направления. Несмотря на довольно большой аварийный жилищный фонд, в Архангельской области очень много вопросов было связано с другими сферами, например с медициной. Но что касается жилищного фонда и расселения аварийки, наёмные дома социального использования — один из механизмов наряду с КРТ.

Архангельская область ещё в прошлом созыве предложила законопроект об изменении срока между оценкой изымаемого под КРТ жилого помещения и моментом, когда можно получить денежное вознаграждение или новое жильё. Теперь это 60 дней, а раньше могли проходить годы. В рамках обсуждения было предложение сделать такую же норму и для аварийки. Напомню: в профильной стратегии и в нацпроекте есть формулировка «устойчивое сокращение аварийного жилищного фонда». Для нас устойчивое — это не менее 50%. А через что? Через КРТ? Хорошо, через КРТ. В нацпроекте на 2027 год стоят максимальные показатели проектов КРТ по регионам. 

— Достигнем?

— Догоним и перегоним. Мы всегда так работаем.

— Если продолжать тему КРТ, каких конкретных поправок в Земельный и Градостроительный кодексы ждать девелоперам, чтобы ускорить строительство по КРТ и очистку территорий?

— Мы перестали лазать к женщинам в окна и перестали мыслить концептуально. По КРТ столько пообещали — и всё вам мало, и всё вы ещё хотите обещать.

Давайте посмотрим, что уже сделано. Можно заключать несколько договоров сразу. Изменились правила, упростились публичные общественные обсуждения. Границы КРТ могут не совпадать с границами территориальных зон. Были изменения по землепользованию. Теперь у нас КРТ с социальной инфраструктурой. Если есть ППТ (проект планировки территории, прим. ред.), разрешено не делать проект межевания. Если сведения есть в ЕГРН и что-то не бьётся по границам и терзонам, можно условно не заморачиваться с документами.

В нацпроекте «Инфраструктура для жизни» уже упростили общий строительный цикл. Сейчас есть законопроект, чтобы сократить сроки по генпланам и Правилам землепользования и застройки. Но мы каждый раз точечно хотим что-то снивелировать. Давайте скажем правду: нужно связать стратегическое планирование, территориальное планирование и градопользование. Давайте разберёмся с мастер-планами. Был законопроект о внесении в Градостроительный кодекс понятия мастер-плана. Есть вопросы, связанные с тем, чтобы связать его с экономическим развитием, но для КРТ уже сделано много. Идём по накатанной, вроде всё получается, планы по регионам есть. Но проблему нужно решать стратегически: мастер-планирование и переход к общей проектной парадигме для всех участников рынка были бы спасением.

— У застройщиков большой интерес к привлечению сотрудников из других стран: рабочей силы не хватает. Что сделать, чтобы у застройщиков были рабочие руки и всё это было в легальном поле?

— Тема миграции очень сложная, потому что сопряжена с большим количеством других тем: вопросы ОМС, социалки, дети мигрантов в садах, патенты, фиктивные браки, семьи, рождение детей. И даже террористическая угроза.

С точки зрения использования рабочей силы есть отдельный набор мер. Они понятны любому рационально мыслящему человеку. Нужно вырастить поколение людей, готовых заниматься чем-то настоящим, тем, что можно потрогать. Я сегодня преподавала и спросила студентов, чего они хотят. Да не хотят ничего делать: хотят поставить камеру, сниматься — и чтобы откуда-то возникали деньги. И жильё заодно, машина, квартира — и всё нормально.

Приведу пример из другой сферы — врачевания. Человек отучился за бюджетный счёт, ему предоставляют место в государственном учреждении, где он отрабатывает потраченные на него бюджетные средства, а за ним закрепляется ментор, наставник. Он не позволяет в самом начале врачебной карьеры делать ошибки. В любой момент можно посоветоваться с профессионалом, тебе могут помочь.

— Ещё и жильё предоставляют. 

— И всё равно студенты недовольны. Хочется как? Отучился, получил диплом, зашёл в кабинет, у тебя шикарный вид, ты высоко сидишь, целый день так посидел — вечером на вечеринку. Но возможность воспринимается в штыки, как ущемление права выбора места работы. Хотя были затрачены бюджетные средства.

Почему наёмными домами сейчас никто не занимается? Маржинальность. Её нет. Вспомнили, кстати, о жилищно-строительных кооперативах. Внесли законопроект, но прямо прописали, что у застройщика не должно быть коммерческой прибыли. 

Даже если в регионе сделать ипотеку под 0,5%, большинство людей всё равно не сможет купить жильё. Для большинства людей наёмный жилищный фонд и жилищно-строительные кооперативы — конкретное решение. Это не новация: эти решения уже отрабатывались, им много лет, нормативная база есть. Но мы либо делаем доступно, либо сохраняем маржу. К сожалению, одним решением аннигилируем другое. Нам только аннигиляторной пушки не хватает.

— Будет ли жильё доступнее в ближайшие годы?

— В нацпроекте было 120 миллионов квадратных метров, 33 квадратных метра на человека к 2030 году и 38 — к 2036-му. Но если есть нераспроданное жильё, я бы отдала его под наёмный жилищный фонд.

— Так надо заплатить за него. Кто этот счастливчик?

— Мы всегда видим в государстве бездонную бочку. Сейчас модно снимать разоблачения про отрасли, должностных лиц, генеральных директоров крупных холдингов. Едут куда-нибудь за границу, снимают там. Вот вы бы скинулись и один дом построили, пока готовите разоблачение.

— У разоблачения маржинальность высокая: просмотры. Так будет ли жильё доступнее?

— Экономическая конъюнктура, в том числе экономические прогнозы, практически каждые полгода очень сильно меняются. Посмотрите, какие вопросы задавались, когда принимался закон об исполнении федерального бюджета. Это как в рамках предвыборных кампаний: вроде везде походили, всё пообещали, а потом смотришь — ни одного законопроекта. Кстати, скоро буду делать обзор внесённых законопроектов, так что смотрите внимательно. 

— Перейдём к штрафам ресурсоснабжающих организаций за срыв сроков подключения. Почему власти их смягчают? Почему нет вообще системы?

— Сейчас речь идёт об инициативе ФАС. Мы почему-то хлопаем в ладоши, когда вводят моратории на проверки: вот это нам нравится, вот это благо. И в то же время расширение предупредительных функций ФАС вызывает недоумение. Но это не значит, что несвоевременное техприсоединение не будет иметь наказания. Это дополнительная мера, не компенсаторика и не облегчение, а дополнение. В долевом строительстве покупатель получает конкретный товар, а здесь действует другая договорная конструкция. Аналогия некорректна.

Теоретически можно устанавливать пределы и сроки, но это сфера договорного права. Нынешняя система штрафов всё равно ничего не даёт и не ускоряет процесс. А я всегда за превентивные меры. Больше вопросов у меня вызывает мораторий на проверки: здесь я вижу больше опасности. Но мы рукоплещем всем мораториям. Посмотрим, как это будет работать дальше.

— С 2027 года должны возобновиться выплаты дольщикам за перенос сроков ввода. При этом мы понимаем, что по всей стране сроки будут переноситься всё больше. Строить невыгодно в рамках проектного финансирования: застройщики тормозят, чтобы не платить высокие проценты по проектному финансированию. Будут ли предприниматься какие-то меры или уже принято окончательное решение и платить будут без вариантов?

— Я здесь не могу выступать легитимным представителем органов власти конкретно по данному вопросу. Более того, эта тема обсуждалась и профильным вице-премьером Маратом Шакирзяновичем Хуснуллиным, и Минстроем. Были разные точки зрения, в публичное поле выходило большое количество объективной информации, чтобы можно было составить полноценную картину. Является ли это решение окончательным — сказать не могу ввиду отсутствия компетенции и полномочий. Но, учитывая, как быстро всё меняется и как корректируются прогнозы социально-экономического развития, не факт, что это решение не станет конъюнктурным. Не потому, что оно плохо продумано, а потому, что мы слишком быстро попадаем в точки бифуркации, где нужно менять решение.

Суммы большие, регионов много. Здесь должны быть отдельные, частичные решения. Не существует одной таблетки: выпил — проснулся без долгов, за ЖКХ платить не надо, и гуляешь. 

— Вы долгое время были заместителем директора Департамента цифрового развития Минстроя. Насколько цифровая вертикаль стала совершеннее?

— Провокационный вопрос. Что касается «цифры», я буду драться до последнего. Не надо путать цифровую вертикаль, созданную в строительной отрасли, и отдельные вопросы, например наличие отечественного программного обеспечения и удовлетворение потребностей пользователей в нём.

Здесь не могу не сказать спасибо Константину Александровичу Михайлику. Работа выстроена абсолютно слаженно, абсолютно чётко. Всё, о чём говорил Константин Александрович в тот период, когда я была замдиректора по «цифре» в Минстрое, реализовано: вертикаль выстроена. Есть верхнеуровневая система поддержки принятия управленческих решений, региональные информационные системы ГИС ОГД, информационная система управления проектами, отдельные решения. Онтологически система создана. А вопросы внесения и валидации данных — это другая тема.

Недавно был внесён законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс. Цифровая информационная модель появляется в составе терминов. В пояснительной записке есть цифры: с момента легитимизации и обязательности информационного моделирования в долевке объём жилищного строительства с использованием информационных моделей вырос на 16% и составил 61%. Количество застройщиков, использующих ТИМ (технологии информационного моделирования, прим. ред.), выросло вдвое. Эффект есть. Но моё личное мнение: хорошо было бы ввести понятие цифрового двойника в Гражданский кодекс. Я апологет этой идеи. Цифровой двойник как самостоятельный объект интеллектуальной собственности, не просто совокупность данных из баз данных и программ для ЭВМ, а в том числе нематериальный актив, который становится на учёт. Тогда понятно, кто имеет право с ним работать и передавать его дальше.

Важен этап эксплуатации. Мы понимаем: когда пройдём весь цикл, тогда получим конкретный эффект. А у нас в Жилищном кодексе информационное моделирование вообще никак не прописано. В идеале информационная модель должна жить не только до ввода дома: её нужно актуализировать при капремонте и предупреждении аварийных ситуаций. На заседании комитета по энергетике в Торгово-промышленной палате представители Москвы показывали работающую систему, которая обнаружила нарушение в системе отопления за 11 часов до обращения заявителя. С точки зрения безопасности это важно. Сначала безопасность, потом маржа.

— Какой главный тормоз сейчас в строительной отрасли России? Кроме внешней политики.

— Дураки.

— А как же дороги?

— Всё всегда в комплексе, это межотраслевая история. Так же, как с «цифрой»: онтология есть, нормативная база сформирована, решения есть. Но нормативно-техническая история именно под нас не докручена. Только что был вопрос про кадры — это одна ступенька. Второе: мы забыли про ресурсы. Недавно на мероприятии ко мне подошёл представитель одного из СРО. Ему отказали во включении его ресурса в реестр, потому что якобы ресурс имеет признак монопольного. Сейчас он собирает соответствующие договоры, чтобы показать, что этот ресурс уже много где опробован.

Классификаторы — сопряжение классификатора строительных ресурсов и классификатора строительной информации. Это долгая, муторная работа. Реестровая модель — всё работает в совокупности. Недавние изменения в Градостроительный кодекс — реестровая модель разрешений. Мы долго к этому шли, и вот уже она заработала. Нужно связать эти классификаторы, всё перевести в машиночитаемый формат. Кстати, меня как-то попросили представить информацию в машиночитаемом формате. Я говорю: «Подождите, а как я эту информацию в машиночитаемом виде представлю?» Оказалось, просили скан. У них это называлось машиночитом. Поэтому, когда мы читаем какие-то статьи или общаемся с определёнными людьми, нужно уточнять терминологию: правильно ли мы понимаем одно и то же?

Поэтому межотраслевое балансирование применимо к любой отрасли. У меня была статья про ценообразование в судостроении — там точно такая же история: логистика, цены, а системы классификаторов вообще нет. Здесь у нас есть целый набор. Было бы хорошо, чтобы один и тот же классификатор применялся к одному и тому же материалу. Но постепенно. Мы даже стратегию сейчас опять будем переписывать. Мир постоянно меняется, турбулентность сумасшедшая. Приходится принимать какие-то сиюминутные решения.

Но цифровая вертикаль — тому пример. Выстроили? Выстроили. Вертикаль работает. Информация погружается даже в КРТ — туда в обязательном порядке. Заходите, смотрите, получайте удовольствие.

Всё в совокупности, и это, конечно, долгосрочный прогноз. Сейчас все говорят про устойчивое развитие. Как будто до этого все как-то неустойчиво развивались, как будто до этого не было учёных, которые сводили балансы. На любом научном мероприятии рассказывают про сбалансированность. Но делать-то что? Давайте нескольких посадим, закроем в кабинете, чтобы разработали этот сведённый баланс.

— Если ещё еду не давать… 

— Обязательно. В первую очередь еду не давать, потому что выстрадано должно быть. Лучшие достижения человечества выстраданы, они просто так с неба не приходят. И опять возвращаемся к чему? К тому же мастер-плану. Вот вам пример. Пока мы не научимся всё это агрегировать, будем находиться в состоянии кусочничества и местечковых решений. Поэтому всё вместе. А дураки — я своих слов назад не забираю.

— И чуть-чуть о личном. Инга, скажите: Архангельск, Дума, соискательство в Высшей школе экономики, преподавание, аспирантура. Есть ли время на личную жизнь? Внешний вид — соответствующий. Когда всё успеваете?

— Не знаю. Это даже не вопрос баланса. У меня нет лайфхаков, нет секретов. Если честно, вообще ничего не делаю. Почему-то всегда в чёрном, почему-то всегда в коже. Особо ничего не заметно, и можно не гладить. 

Это как вопрос про работу и хобби. Я считаю, если человек занимается по-настоящему своим делом, то у него нет разделения на работу, отдых и хобби. В идеале хобби и должно быть твоей работой — тогда ты не устаёшь. Ты просто в течение жизни занимаешься своим делом и не воспринимаешь это так: «Когда это всё закончится? Мне пора домой». Вот и всё. 

— Вы способны на фанатичные увлечения, идеи или хобби? Или Вы абсолютный рационалист?

— А Вы зачем это спрашиваете?

— Интересно.

— Я не знаю. Понимаете, это как в меме: слушаешь разговор двоих — «да мы вообще такое натворили», а потом выясняется, что они случайно тазик перевернули. Что называть действительно таким поступком? Для меня таким поступком было поехать в незнакомый Архангельск, где у меня вообще никого не было. Я приехала, долго стояла на набережной Северной Двины, не совсем понимала, что делать и что я там делаю. Тысяча двести километров на машине. Там другие, более мелкие города. Ты едешь, связи нет, ничего нет. Не знаю, не могу сказать. Но если мне предложат, я подумаю.

— Подумаем тоже. Если бы пришлось выбирать квартиру у застройщика, кто бы это был?

— Конкретного застройщика назвать? Я не могу себе этого позволить. Во-первых, я не могу позволить себе купить квартиру, начнём с этого.

— То есть надо и идею застройщика с квартирой.

— Вы думаете, зачем мне наёмные дома социального использования? 

Нет, застройщика не назову. Тогда пришлось бы всех уважить и назвать всех производителей ПО. Нет, это как-то некорректно — рекламой такой заниматься. Но это точно был бы кто-то из государственных. Возможно, Фонд реновации. Он, кстати, по соседству. Вот вчера товарищи зашли ко мне домой и говорят: «Ну, Инга, это как-то странно». У меня всё с геральдикой: стаканы с геральдикой, чехлы с геральдикой, всё-всё-всё в гербах. Естественно, это был бы государственный застройщик. Я по-другому не живу. Я чинуша до мозга костей.

— Тут грустная история про коммерческого застройщика, который потерял дом. Вы делитесь опытом со студентами магистратуры РАНХиГС. Чему современное поколение студентов учит Вас? Можно ли Вас чему-то научить?

— Конечно, учат. Но я не совсем могу говорить за студенчество, потому что преподаю магистрам, а некоторые из них даже старше меня. Поэтому они просто считаются моими студентами. Раньше меня абсолютно раздражала непогружённость, эта поверхностность. В мире быстрых решений и быстрых рилсов человек привык: две строчки почитал — всё понятно. А глубже опуститься в рассуждение уже не может. Нужно выстрадать.

— Без еды.

— Без еды. И без квартиры, как вы поняли.

Меня это всегда раздражало. А потом мы говорили с учёными, с моим научным руководителем, и он сказал: «Инга, ты понимаешь, у них другие приоритеты». Я и студентов своих спрашивала: например, они были бы очень за наёмный дом социального использования. Они настолько мобильны, постоянно меняют место жительства.

— Это которые младше или старше?

— Младше. Старшие — нет, там собственность: сложить это всё, сесть, закрыться, ещё что-то в подушку понапихать, чтобы всё было в доме и ничего из него не выносить. А молодёжь настолько мобильна, она не привязывается. Вот эта теория привязанности: они, наверное, и меньше страдают, потому что ни к чему не привязываются. Их устраивает лёгкость во всём, когда нет лишних обязательств. За рубежом наёмное жильё — довольно частая история, там огромный процент наёмного жилья. И наша молодёжь к этому приходит.

Но нет той усидчивости, которая зачастую требуется. Опять же, технологический суверенитет, рабочие профессии — когда ты делаешь что-то конкретное, что можно потрогать. Не просто что-то, что где-то летает или ходит по морю, а когда огромная ответственность на тебе и на твоём условном завинчивании этой гайки. Здесь, конечно, страшно, потому что мы живём в мире «красных таблеток». Если сейчас зайти в книжный, наряду с фундаментальной литературой там огромное количество того, что считается коучинговой литературой. Она подкупает тем, что можно ничего не делать и всё как-то придёт легко. И в один прекрасный день мир станет другим.

Это страшно, потому что отбивает у человека желание что-либо делать. Я и после предвыборной кампании говорила: решение везде одно. Тебе может не нравиться огромное количество вещей, собственный вес, работа, но решение одно — начать бегать, даже если у тебя пока нет специальной амуниции. Один раз побегать, один раз взять и сделать шаг. Вот мне вчера нужно было переписывать диссертацию, а я сижу и думаю: ну не хочется. Но люди нашего поколения привыкли: домой придёшь — куда тебе посидеть? Если чуть-чуть сидишь, сразу дела какие-то. Тебя мама с папой должны озадачить. Какая-то деятельность должна быть постоянно. Просто так посидеть нельзя. А сейчас мы расслаблены. Это очень страшно, когда я думаю, например, про профессию врача. Все хотят лёгкости, но никто не хочет прийти к врачу, который сдал экзамен через ChatGPT.

И сейчас будет нехорошая вещь, может быть, я за неё поплачусь. Но пока по федеральному каналу будут официально крутить рекламу, где ChatGPT помогает студенту получить «автомат» в университете, я как преподаватель всегда буду говорить, что у нас с ним нет будущего. Я не понимаю, почему это происходит на федеральном канале. Пусть даже в рамках литературного преувеличения, пусть даже развлекательного. Такими мелкими, простыми вещами, которые молодой человек или ребёнок видит каждый день, мы закладываем ему модель мира и модель собственного поведения.

— Инга, и последний вопрос. Какой личный вызов стоит перед Вами на ближайшие 12 месяцев? 

— Профессиональный?

— Вообще — основной вызов.

— После всего, что со мной произошло в этом году, мой мир никогда не станет прежним. В одном из архангельских изданий писали: «Москве и не снилось», после того как я приехала на этих самых каблуках по грязи. Бараки, где люди живут, маленькие дети, дыра — ты соседа видишь на нижнем этаже. Мой мир никогда не станет прежним. Ужас в том, что ты всё это прожил и понимаешь: твоего личного ресурса недостаточно, чтобы сделать хотя бы что-нибудь. Наверное, хотелось бы иметь ресурс, чтобы хоть чуточку поучаствовать в этой работе. Даже если помочь одному человеку.

Пример со студентом. У меня был студент из самого первого потока. Этот молодой человек выбрал меня научным руководителем. Он сказал, что никогда сам не писал работы и решил, что и у меня можно все списать. Я говорю: «Я отчислю сразу же, без разговоров». В итоге мальчик сам сидел, писал выпускную работу. Мы всё поправили. Мало того что он сдал на пять — он ещё занимает очень хорошую должность в серьёзном ведомстве. Мы до сих пор общаемся, и он говорит: «Слушайте, ну если бы я вас не встретил…» И так приятно понимать, что ты поучаствовал в жизни хотя бы одного человека. У меня тогда был ресурс, я была преподавателем. И мой личный вызов — иметь соответствующий ресурс, чтобы помочь хотя бы одному человеку, который действительно в этом нуждается. Это уже будет для меня достижением.

В рамках выборов я бы, наверное, не пожелала никому того, что ощутила я. Самое страшное — когда тебе нужна помощь, а руку помощи никто не протягивает. Это может касаться любой жизненной ситуации. Поэтому мой выбор — устоять и получить возможность сделать хотя бы что-нибудь, чтобы не прожить абсолютно бесполезную жизнь. Как говорится, бесславная битва, бесславный конец. Я боюсь так закончить.

— Какой шажок будет?

— Не могу пока сказать. Для начала пойду в зал.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее писали, что Минстрой РФ призвал регионы не снижать темпы строительства жилья в последнем квартале года.

Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение «Даже если в регионе сделать ипотеку под 0,5%, большинство людей всё равно не сможет купить жильё»: Инга Яценко появились сначала на Всеостройке.рф.

Почему высокая ключевая ставка влияет на весь строительный цикл? Как помочь людям, которые взяли ипотеку на частный дом, но остались без жилья? Что должно стоять за ростом коммунальных платежей? Об этом в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Александр Аксёненко, первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Обсудили также работу с обращениями жителей, опыт большого спорта и закон, принятием которого депутат особенно гордится.

— Александр Сергеевич, здравствуйте! Какие задачи Вы ставите перед собой в новом созыве?

— Добрый день! Прежде всего — защищать права и интересы граждан, находить решения для комплексной поддержки строительной отрасли. Наш комитет занимается строительством и ЖКХ, и модернизация сетей — важная часть его работы. Поэтому первое направление — защита прав и интересов граждан, второе — поддержка строительной отрасли. И, конечно, огромный пласт работы — всё, что касается модернизации сетей, сферы ЖКХ, обслуживания домов. Это то, о чём нас спрашивают жители.

— Стоит ли ждать до конца года каких-то знаковых инициатив?

— Я бы не хотел выступать с популистскими заявлениями о том, какие инициативы станут знаковыми для отрасли и комитета. Каждый депутат — субъект законодательной инициативы, каждый из нас вносит законопроекты. Вопрос в другом: мы будем поднимать сложные и большие темы. Допустим, в ближайшее время у нас отчёт правительства: Марат Шакирзянович Хуснуллин и его аппарат будут отчитываться по большой, глобальной программе пространственного развития России. Мы будем поднимать сложные вопросы, в том числе модернизации сетей и тарифов.

Темы обсуждаться будут, но какие законопроекты примут, зависит не только от комитета, но и от правительства. Поэтому говорить о том, что именно будет принято, я не могу. У нас есть дорожная карта работы комитета, и проблемные темы мы будем поднимать. Наверное, самые важные из них — модернизация сетей и тарифы. Без этого не будет развития, в том числе строительной отрасли.

— Как комитет будет реагировать на растущие финансовые риски застройщиков? Сейчас это один из актуальных вопросов повестки.

— Безусловно, финансовые риски связаны прежде всего с системой жёсткой денежно-кредитной политики, которая существует у нас уже долгое время. Высокая ключевая ставка сказывается на всём строительном цикле, в том числе на спросе. Мы знаем, что рыночная ипотека фактически не работает: она неподъёмная, лишь небольшая часть людей может себе её позволить. Пользуются ею гораздо меньше, чем раньше. Поэтому комитет очень внимательно изучает примеры, которые есть в России. Наша задача прежде всего — системные законопроекты, системная работа, чтобы механизмы были отлажены в целом, а не только применительно к конкретному случаю.

В прошлом созыве, когда Центробанк приходил к нам с отчётами, я много выступал, поднимал проблему выживания отрасли, связанную в том числе с высокой ключевой ставкой. С одной стороны, растёт себестоимость строительства жилья. С другой — снижается спрос, возникают сложности с продажами, и это тоже следствие высокой ставки. Можно сказать, это дорога с двусторонним движением. Но, к сожалению, без решений по смягчению денежно-кредитной политики мы не увидим улучшения ситуации.

— Уже появляются исследования о том, что сроки ввода домов будут переноситься. Продажи низкие, эскроу-счета наполняются медленно, и строить застройщикам становится невыгодно. Некоторые региональные депутаты даже рекомендуют притормозить строительство. Как в такой ситуации дольщикам получить жильё?

— Давайте разделять. Если проект уже запущен, ведётся строительство, получено разрешение и есть люди, которые вложили деньги по 214-ФЗ на эскроу-счета, обязательства перед ними должны быть выполнены. Закон № 214-ФЗ направлен на то, чтобы обязательства перед дольщиками в этой системе были исполнены.

Многие застройщики не выходят в новые проекты, потому что понимают: финансовые модели не работают, нагрузка, связанная с кредитными издержками, очень высокая. Но проекты, которые они уже начали реализовывать, должны завершить. К сожалению, по прошлому году мы видим увеличение числа случаев, когда девелоперы не могут выполнить обязательства и переносят сроки. Если я не ошибаюсь, речь примерно о 15%, и этот показатель, к сожалению, растёт. Здесь нужно чётко понимать, почему это происходит. И региональным минстроям, и банкам, которые выдавали финансирование и оценивали финансовые модели, и самим строителям нужно принимать решения, как выходить из ситуации.

Каждый случай индивидуален. Нужно смотреть на наполнение эскроу-счетов: почему они не наполняются, почему нет продаж, почему идёт замедление. По сути, продажи и наполнение эскроу-счетов не должны сказываться на строительном цикле — это разные вещи. Может меняться финансовая модель: при получении разрешения на строительство она была одной, а теперь из-за слабых продаж счета не наполняются. Но на сам процесс строительства это влиять не должно, и 214-ФЗ должен от этого защищать. Поэтому каждый случай нужно разбирать индивидуально.

— В некоторых регионах уже говорят, что столько жилья строить не нужно. Будут ли пересмотрены необходимые объёмы строительства?

— У каждого региона своя статистика. Ключевые показатели, KPI каждый регион тоже определяет для себя. Я убеждён, что строительство — маховик всей экономики. Если не ошибаюсь, Марат Хуснуллин приводил данные, что строительная отрасль в совокупности занимает второе место после нефтегазовой по поступлениям в бюджет.

— Она ведь тянет за собой и производство.

— Да. Здесь ещё вопрос, как считать. Если брать только само строительство — это одно. А если учитывать инертные и отделочные материалы, железобетон, промышленность и всё сопутствующее, в совокупности получается очень большой мультипликативный эффект. Поэтому замедление темпов строительства, конечно, будет сказываться на общих тенденциях развития страны. И это плохо. На мой взгляд, здесь нужно находить баланс.

Нераспроданное жильё, безусловно, есть, но это вопрос возможности его купить. Мы должны давать людям возможность улучшать жилищные условия. Это базовая потребность любого человека. Сейчас, когда льготная ипотека меняется, нужно находить новые инструменты, чтобы у конкретного человека такая возможность была. Мы предлагаем выделять отдельные профессиональные направления: учёных, учителей, медиков, — чтобы они могли улучшать свои жилищные условия.

— Профессиональная ипотека?

— Безусловно. IT-ипотека — хороший инструмент. Но чем айтишник, при всём уважении к этой профессии, отличается от врача? В Новосибирской области у меня очень много запросов на эту тему. Или учитель, или молодой учёный, который хочет остаться в Новосибирске, в области, но не может получить ипотеку, потому что рыночная не работает.

Но, повторюсь, нам нужна нормальная рыночная ипотека, чтобы у всех людей была возможность улучшить жилищные условия. Также необходимо дорабатывать инструменты льготной семейной ипотеки. К сожалению, по моим наблюдениям — и ДОМ.РФ, если не ошибаюсь, тоже об этом говорит, — стимулирование после рождения третьего ребёнка очень низкое. На первом и втором ребёнке всё заканчивается, а многодетная семья — это семья с тремя и более детьми. Здесь нужно находить баланс. Причём стимулировать приобретение жилья нужно и до появления ребёнка. Если жилья нет, как делать первые шаги в семейной жизни? Ключевое, на мой взгляд, — добавлять и усиливать поддержку многодетных: при рождении третьего, четвёртого, пятого ребёнка.

Дополнительно нужно стимулировать индивидуальное жилищное строительство. Это важная тема, и мы видим развитие направления. Но там есть серые зоны, которые, к сожалению, сказываются на людях. Мы этим тоже занимаемся, стараемся помочь тем, кто попал в безвыходное положение. По моим ощущениям, сейчас таких людей в нашей стране порядка 20 тысяч. Мы приняли закон об эскроу-счетах в ИЖС. Но что делать с людьми, которые уже оказались в этой ситуации? В прошлом созыве мы много занимались решением их проблемы. Перед последним заседанием прошла рабочая группа двух комитетов — строительного и по финансовому рынку. Выступали Сергей Пахомов и Анатолий Аксаков. Надеюсь, в новом созыве мы продолжим эту работу, чтобы решить проблему обманутых в сфере ИЖС.

— Когда она будет решена полностью?

— К сожалению, это даже не только компетенция строительного комитета, но и Центробанка, и банков. Людей обманули при получении ипотеки: их ввели в заблуждение или они чего-то не досмотрели. По сути, они брали кредит на себя и передавали деньги строительным компаниям, аккредитованным в банке. Сейчас они остались один на один с этим кредитом и с мошенниками. Наша задача — разобрать весь этот цикл, чтобы ответственность была и на банке, и на строителе, который не справился с обязательствами, или на мошеннике. Человек не должен быть брошен.

Мы работаем в индивидуальном порядке. В Новосибирской области за это лето у нас было две рабочие группы с потерпевшими и Минстроем. Находим решения для многодетных, нуждающихся. Собран реестр, чтобы прежде всего разобраться, у кого какие потребности, какая ситуация. В чём большое отличие от проблемы обманутых дольщиков? Там был один подрядчик и много людей. Здесь тоже много людей, но у каждого свой индивидуальный договор подряда.

По сути, каждый человек, который взял ипотеку и передал деньги другому лицу для строительства, — заказчик, самостоятельно нашедший подрядчика. Это большая проблема, и у каждого ситуация разная. Сейчас мы стараемся всё систематизировать и выйти на решение, которое поможет людям в целом. Это скрупулёзная работа. Но, повторюсь, должно быть чёткое понимание: это работа не одного комитета. Нужна работа нескольких комитетов, позиция Минстроя и такая позиция Центробанка, при которой банки тоже участвуют в решении проблемы.

— Ваша фракция критикует Центробанк за высокую ключевую ставку. Какие инициативы будут в этом направлении?

— Мы, безусловно, будем последовательны. Я убеждён, что Центробанк не должен работать в вакууме и ограничиваться задачей снижения инфляции исключительно через жёсткую денежно-кредитную политику и высокую ключевую ставку. Мы видим, что высокая ставка не решает проблем. Этим мы останавливаем промышленность, строительство. Возвращаясь к строительной тематике: финансовые цепочки рвутся из-за колоссальной нагрузки на застройщиков. Деньги на новые проекты дорогие, есть проектное финансирование, плюс нагрузка на ипотеку, которая не даёт возможности поддерживать спрос. В совокупности это сказывается со всех сторон — даже не с двух, как мы говорили, а с трёх-четырёх.

Поэтому мы будем последовательно говорить, что Центробанк должен подходить к вопросу системнее, работать не только в одном направлении. Давайте помогать отраслям: «окрашивать» деньги и давать их под низкую процентную ставку на конкретную модернизацию, конкретные программы. Я сейчас не только о строительстве, но и о промышленности, производстве, машиностроении. Такие программы есть, но их очень мало. То же самое относится к строительной отрасли. Возвращаясь к проектному финансированию: по большому счёту, деньги на счетах уже «окрашены». Банк говорит, что ими не пользуется, что это пассивы. Но фактически деньги, которые лежат на эскроу-счетах, работают, это капитализация банка. А застройщик платит ключевую ставку плюс три, четыре или пять процентных пунктов — в зависимости от договора. К этому тоже нужно подходить.

— «Честное эскроу». Год назад я была сторонником этой идеи.

— Да. Наша задача — чтобы Центробанк работал не только на благо самого Центробанка, а фактически отчитывался за всю экономику вместе с Министерством экономики. Центробанк — инструмент поддержки экономики всей страны. У него не должна быть единственная задача — снизить инфляцию, и всё. Да, важны система и устойчивость. Но он должен отвечать задачам, которые ставит перед собой государство. Без сильной строительной отрасли у нас не будет сильной экономики. Это подтверждают и президент, и министр, и вице-премьер. Я убеждён, что мы должны находить инструменты поддержки экономики, в том числе работая индивидуально по отдельным направлениям.

Но вернусь к ключевой ставке: без этого невозможно, это краеугольный камень, самое основное. Мне пытаются сказать, что это не так, но я убеждён: жёсткая денежно-кредитная политика и высокая ключевая ставка ухудшают работу не только строительной отрасли, но и всей экономики.

— Сообщалось, что банки получают доли в девелоперских проектах. Обсуждалось и формирование банковского консорциума для управления крупнейшими застройщиками — не будем называть конкретные компании. Насколько реально обсуждается полный переход отдельных компаний или проектов под управление банков?

— Мне кажется, банк и так полностью контролирует все процессы строительного цикла через проектное финансирование. Куда уж больше?

— Но они забирают доли проектов, то есть бизнес у собственников.

— Да, но, думаю, это происходит в отдельных случаях. Ключевая задача банка — финансовая, денежно-кредитная деятельность. Не должно быть подмены понятий, при которой он становится девелопером. Это другая функция, другая компетенция, другая ответственность. Этим занимаются другие люди, они заканчивают другие институты и университеты. Банки всё равно сами не будут строить. Там подрядчики, строители, весь строительный цикл. Поэтому в отдельных случаях — для решения конкретной задачи поддержки объекта в рамках текущего проектного финансирования — такое, наверное, возможно. Но не думаю, что эта история станет всеобъемлющей: это совершенно другая функция.

Банк и так зарабатывает в строительной отрасли больше, чем сами строители. Кто бы мне что ни говорил, я могу переубедить его на цифрах, если он умеет складывать два плюс два.

— Но это же неправильно. Когда мы уйдём от ситуации, в которой банки зарабатывают на стройке больше? Как сделать так, чтобы строить было выгодно застройщикам?

— Если бы было невыгодно, застройщики бы не строили.

— Многие уже просто не могут остановиться.

— Сейчас такая ситуация из-за высокой ставки. Чтобы не остановиться, оставаться в строительном, девелоперском бизнесе, они продолжают работать, несмотря на снижение рентабельности. Есть комплексные девелоперы, застройщики, у которых свои заводы ЖБИ, карьеры инертных материалов. Очень легко сказать: «Остановите». Но куда девать людей? Увольнять, оставлять на рынке? Сказать легче, чем остановить. Поэтому даже на отдельных убыточных проектах они продолжают работать, платить людям зарплату и оставаться на рынке. Надеются, что денежно-кредитная политика станет мягче, ключевая ставка снизится — и экономика изменится.

Мы знаем, что есть бридж-кредиты с плавающей ставкой. Люди заходили в проекты при одних условиях, а потом из-за ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ставки экономика ухудшалась, вплоть до убыточности. Но если ставка упадёт, модель тоже изменится. Поэтому многие балансируют на грани, сокращают издержки. Но я смотрю на это с двух сторон. Речь не только о том, чтобы выжили сильнейшие. Это сложный период, в котором нужно научиться работать, чтобы потом стать сильнее. Строительная отрасль испытывает сложности, прежде всего связанные с ключевой ставкой. Но она не должна оставаться такой постоянно. Поэтому мы и приводим конкретные примеры того, что такая позиция по ставке плохо сказывается на всей экономике.

Многие наши коллеги по «Справедливой России» — Валерий Карлович Гартунг, Александр Михайлович Бабаков, я в том числе — говорят: снижать инфляцию можно не только за счёт нынешней денежно-кредитной политики и высокой ключевой ставки, но и за счёт увеличения предложения. Такие примеры есть. Наша фракция об этом говорит и предлагает решения, опираясь на опыт и конкретные примеры.

— Многие застройщики живут в ожидании улучшения условий денежно-кредитной политики. Но с каждым циклом ситуация зачастую не улучшается, а появляется что-то ещё. Например, сегодня утром была новость, что Минстрой Татарстана хочет ввести новый налог на нераспроданное жильё. Стоит ли застройщикам ждать новых проверок и мер регулирования в ближайшее время?

— Сложно говорить: это вопрос не совсем нашего комитета, скорее комитета по контролю и, наверное, полномочий Министерства строительства. Позиция нашего комитета, я думаю, будет, наоборот, заключаться в поиске баланса. Мы об этом говорили в начале. Ужесточение, усиление давления на строительную отрасль сейчас не улучшит положение девелоперов. Мы должны пройти этот процесс — безусловно, не в ущерб дольщикам и людям, которые уже вложились. Дома должны быть достроены.

Нужно исходить из того, что необходимо сделать сейчас, чтобы все обязательства были выполнены. Это ключевое. Каждый должен задаваться этим вопросом и принимать решения, исходя из него. Я не знаю, о какой новости Вы говорите. Если не ошибаюсь, каждый субъект вправе обсуждать подобное на региональном уровне. Но, возвращаясь к вопросу: ведёт ли это к улучшению ситуации? Способствует ли завершению уже начатого строительного цикла? Как скажется на обязательствах, которые есть в строительной или любой другой отрасли? Нужно смотреть. Наш комитет, я убеждён, должен находить баланс.

И ключевое с точки зрения развития — инфраструктура, сети. Без этого развития не будет, это сто процентов. Мы можем сокращать строительные циклы, повышать компетенции, делать предложение лучше. Но если не будет точек развития, земельного банка, качественных сетей и подключения к ним, комплексного развития не получится. Также мы рассматриваем законопроекты по КРТ. Здесь вопрос оптимизации и баланса: люди должны получать не только жильё, но и социальную инфраструктуру. При этом она не должна становиться грузом, который ложится исключительно на конкретного застройщика.

Ответственные застройщики всегда так и строят. Они понимают: если вложатся в инфраструктуру, получат обратный мультипликативный эффект с точки зрения продаж. И они вкладываются, таких застройщиков много. Но есть и обратная сторона медали. Задача комитета — сохранить баланс, чтобы обязательства перед дольщиками, перед вложившимися людьми были выполнены, а застройщики смогли вложиться в инфраструктуру, обеспечить её и вовремя сдать все объекты.

— Представьте, что у Вас есть возможность единолично принять один закон в сфере строительства и ЖКХ. Каким бы он был?

— Один? А можно два?

— В качестве исключения — да.

— Лично я очень переживаю за людей, которые оказались в сложной ситуации в ИЖС. Они нуждаются в поддержке прямо сейчас, чтобы решить свою конкретную проблему. Это должна быть государственная поддержка в восстановлении их нарушенных жилищных прав.

Если говорить более глобально, то это всё, что касается модернизации сетей и прозрачности тарифов. Это огромная проблема, с которой мы уже сталкиваемся в регионах: изношенность сетей, необходимость модернизации, непрозрачность тарифов. Это не сама стройка, но без этого развития не будет.

Если о конкретных людях — то о пострадавших в сфере ИЖС, потому что они действительно находятся в сложной ситуации. Мы стараемся помогать, работаем с обращениями, пишем запросы. Но огромное количество людей оказалось в беде из-за пробелов в законодательстве, а также действий банков, которые не смотрели, кому выдают кредит. Это большая проблема. Но более масштабная история — модернизация сетей и тарифы. Здесь нужно наводить порядок. Мы должны чётко понимать, за что платим в тарифе и куда идут деньги на модернизацию. И если частная управляющая компания не справляется, она должна переходить обратно в государственную собственность, об этом уже многие говорят. Потому что это вопрос безопасности государства.

— Вы затронули ящик Пандоры — тарифы ЖКХ. Они растут, причём в последнее время даже не столько фактически, сколько в анонсах. На 2027 год тоже уже озвучены цифры роста, и они космические. Где окончание этого роста? За такой короткий промежуток времени ни себестоимость, ни зарплаты не увеличились настолько. Когда можно ожидать стабильности тарифов?

— Вопрос тарифов нужно разбирать на части. Есть хорошая книга «Атомные привычки»: если задача слишком большая, масштабная цель кажется нереализуемой, нужно разбить её на маленькие задачи. Здесь так же. Для чего мы платим по тарифу? За предоставленную услугу. Но в нём ещё должна быть модернизация. Есть ли она там? Вкладывают ли в неё? Эта модернизация тонким слоем распределяется по определённым параметрам, которые, по сути, никто не понимает. Наша задача — законодательно закрепить, чтобы в тарифе было чётко прописано, сколько идёт на модернизацию и куда. Это первое.

Самое главное: люди готовы платить по тарифу, даже ежегодно его индексировать и увеличивать, если будут получать качественную услугу и понимать, что платят за трубу, которая не будет ломаться, а услуга будет оказываться в течение длительного времени. Но этого нет. К сожалению, мы видим аварии, увеличение изношенности сетей. Если не ошибаюсь, по стране модернизируется около 1% сетей. Это катастрофически мало. Мы этим не занимались. Для меня здесь ключевой момент: большинство сетей, которые эксплуатируют ресурсоснабжающие компании, были созданы государством в советское время. Потом кто-то принял их на свой баланс на том или ином основании, эксплуатирует и зарабатывает на этом.

Какая задача у частной ресурсоснабжающей компании? Зарабатывать деньги. Получается, компания получает от государства тариф, субсидию, потому что они дотационные, неэффективные, не работают в рыночных условиях. Она получила от государства имущество, сети, эксплуатирует их и получает деньги и от людей, и от государства. Если бы она не получала государственные деньги, смогла бы покрывать расходы только тарифом? Не смогла бы. Соответственно, она банкрот, то есть ведение бизнеса экономически невыгодно. Если мы её поддерживаем, почему поддерживаем частную компанию? Значит, она должна снова стать государственной. Тем более сети, имущество, которое она эксплуатирует, не она сама построила. Она получила их после того, как поменялось устройство нашей страны. Думаю, Вы понимаете, в каком направлении я двигаюсь. Это сложный вопрос: вопрос собственности, но одновременно и государственной безопасности.

В этом направлении я достаточно критичен и не хочу быть популистом, говоря о возвращении в государственную собственность. Но, возможно, это единственный способ. Я считаю: если мы платим за это и государство вкладывает деньги, это должно принадлежать государству.

— Увидим ли мы очередной анонс роста тарифов?

— Есть инфляционные издержки, есть расходы на модернизацию. Но, повторюсь, рост тарифов — конечный этап. Давайте разберёмся, что в него заложено, куда идёт тариф, на какие сети, кто на этом зарабатывает и почему должен зарабатывать, если это государственные деньги. Вот в чём нужно разбираться. Рост тарифов — лишь верхушка айсберга. Он касается каждого, но самое главное — понимать, куда именно идут деньги и почему мы должны оплачивать чью-то прибыль, если речь о государственных инвестициях и наших средствах.

— Какие направления и инициативы станут ключевыми на ближайший год? Какие законопроекты, по Вашей оценке, с высокой вероятностью примут?

— План работы комитета утверждён ещё с прошлого года, дорожная карта определена. Это и КРТ, и защита собственников, и ЖКХ, и модернизация сетей, и многое другое. Откровенно говоря, нужно просто смотреть на эту карту и двигаться по ней.

Сегодня у нас, например, расширенное заседание комитета к правительственному часу по пространственному развитию — программе Марата Хуснуллина, Ирека Файзуллина, а также, если не ошибаюсь, Министерства экономики и Министерства транспорта. Правительство будет отчитываться. Исходя из этого отчёта появится дорожная карта, по которой мы будем двигаться. Поэтому сейчас мне сложно ответить конкретно, какой законопроект примут следующим. Безусловно, мы будем заниматься тем, с чего начали: защитой прав покупателей, дольщиков, обеспечением жилищных прав граждан — и в многоквартирных домах, и в ИЖС. Наш комитет очень большой, широкий по кругу вопросов. Строительство и ЖКХ — огромный пласт работы, который нам предстоит.

— Теперь немного о личном. До работы в Думе Вы профессионально играли в хоккей. Какой главный жизненный урок Вам дал большой спорт?

— Упорство и труд, не сдаваться, работать в команде. Хоккей был в моей жизни достаточно давно, почти 15 лет назад, но эти уроки остались.

— Бывало ли, что Ваши успехи сравнивали с авторитетом отца?

— Мой отец всю жизнь был финансистом. Конечно, мне как сыну хотелось быть достойным продолжением семейной традиции. Но у нас разные векторы развития, и я вообще не люблю сравнения. Каждый должен отвечать за себя. Надеюсь, ему не стыдно за своего сына.

— Возможно, отсюда и Ваше внимание к политике Центробанка и ставкам. Наверное, впервые слышу такую критику Центробанка в стенах Госдумы.

— Подождите, видимо, Вы просто не приходили к оппозиционным партиям. «Справедливая Россия» часто об этом говорит и критикует — обоснованно. Это не поверхностное «всё плохо», а предметная критика с основаниями. Об этом говорю я, Бабаков, Гартунг. Здесь вопрос контекста: Центробанк должен работать на государство. Его задача не узкая — он должен поддерживать всю экономику, в которую входят и строительство, и промышленность, и оборонно-промышленный комплекс, и всё остальное. Поддержку чувствуют банки. Банки, безусловно, нужны. Банковская система — важный столп, который систематизирует всю экономику. Но, повторюсь, это лишь её часть. Есть ещё огромный реальный сектор экономики, который нуждается в усилении поддержки.

— Каким объектом, проектом или принятым законом Вы особенно гордитесь?

— За прошлый созыв это, конечно, индексация пенсий работающим пенсионерам. Когда я впервые избирался в 2021 году, шёл на выборы кандидатом, люди говорили, что изменить это невозможно. Для меня это показатель того, чем я вместе с коллегами занимаюсь пять лет: вода камень точит. Мы системно говорим о проблемах. Нас часто обвиняют в популизме, но индексация пенсий работающим пенсионерам — реальный пример того, как это работает.

Мы говорили, вносили законопроекты, собрали, если не ошибаюсь, 99 подписей. Одной подписи не хватило, чтобы обратиться в Конституционный суд с вопросом о правомерности отказа в индексации пенсий работающим пенсионерам. Потом нас услышал президент, и все поддержали: и Минфин, и остальные депутаты. Я ни в коем случае не говорю, что это только наша заслуга. Но мы говорили об этом первыми.

Когда я шёл на выборы в 2021 году, мне говорили, что это невозможно, что невозможно «отмотать» пенсионную реформу. Я отвечал: «Подождите, мы будем стараться». Я действительно этим горжусь. Это глобальная проблема и глобальное решение, которое касается миллионов жителей. Уверен, этот пример стоит приводить и показывать: система работает, нет невозможного.

— Будем надеяться, что в этом созыве тоже удастся реализовать что-нибудь невозможное.

— Безусловно. Это каждодневная работа в округе, на территории, с людьми. За прошлый созыв — восемь тысяч обращений только в регионе. В округе 550 тысяч жителей. В каждом сельсовете, районе, округе, городе я провожу огромное количество встреч. Это база, которая позволяет мне здесь разрабатывать законопроекты и выступать, исходя из понимания проблем.

Недавно принимали отчёты об исполнении бюджетов фондов за прошлые годы. Я задавал Фонду медицинского страхования вопрос о его влиянии на поддержку медиков в сельской местности. Потому что это большая проблема. Я езжу по территории и вижу, насколько не хватает медицинских работников на селе. Каждое моё обращение, каждый вопрос — это чья-то человеческая проблема, которая нуждается в решении.

— Восемь тысяч обращений — очень много. Как Вы всё успеваете? Как выглядят Ваши выходные, как отвлекаетесь?

— У меня очень хорошая команда. Я очень благодарен помощникам и в Новосибирске, и здесь.

— Мне кажется, даже с помощниками восемь тысяч — огромный объём.

— У меня в каждом округе, в каждом районе есть помощник, который работает с обращениями, с людьми. Я каждую неделю летаю в Новосибирск: в понедельник прилетаю сюда, в четверг возвращаюсь. Работаю в округе по понедельникам, пятницам, субботам и воскресеньям. Поэтому и контекста, и конкретики проблем очень много. Как отдыхаю? Смена вида деятельности — лучший отдых. В самолёте читаю книги, а в свободное время занимаюсь спортом. Смена деятельности — лучший отдых.

— У Вас есть свободное время?

— В самолёте, когда летишь, это вынужденное, но отличное время для себя, возможность побыть без телефона. Я рано встаю, поэтому много времени провожу на тренировках здесь, в Москве: бегаю, тренируюсь. Лучшее время — в пять утра, когда никого нет, можно побегать по Москве.

— Какой Ваш личный вызов на этот год?

— Хотел бы найти время, и наконец защитить кандидатскую диссертацию. Из-за избирательной кампании у меня не получилось, хотя предзащиту я прошёл. Надеюсь, в ближайшее время найду время защититься.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее писали, что Минстрой объяснил индексацию тарифов ЖКХ необходимостью обновления сетей; рассказали, куда уходят деньги за ЖКХ и почему без этой системы города остановятся: как устроено жилищно-коммунальное хозяйство России.

Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти, читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение «Банк зарабатывает в строительной отрасли больше, чем сами строители»: Александр Аксёненко появились сначала на Всеостройке.рф.

Российский рынок новостроек входит в период, когда привычные решения перестают работать. Спрос снижается, стоимость денег остаётся высокой, застройщики осторожнее считают проекты, а покупатели всё внимательнее смотрят не только на цену квартиры, но и на сроки её сдачи. О том, какие решения помогут пройти этот этап без новых проблем для дольщиков и отрасли в целом, рассказал заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Колунов в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко. Поговорили о том, почему застройщики сами усугубляют свои проблемы, ждать ли новых программ льготной ипотеки, как развивать арендное жильё и кто должен отвечать за сохранность объектов культурного наследия. 

— Добрый день! Поздравляю Вас с продолжением работы в Госдуме в новом созыве. Расскажите, какое сейчас настроение после первых встреч и чего ждать нам? Будет счастье в строительной отрасли?

— Счастье у каждого своё. Уклончиво, философски ответил. Настроения сегодня, конечно, другие, чем в 2021 году, когда для меня начался первый созыв. За пять лет ты многое разобрал и понял. Второй созыв стал более осознанным: я уже знал, для чего иду. Я понимал, что рабочая группа при комитете — это действительно инструмент. Понимал, кого хочу туда пригласить, на кого должен опереться, чтобы решать те или иные вопросы. Вопросов очень много, мы сегодня о них поговорим. Но без профильных специалистов один депутат или даже группа депутатов ничего не решат. Нужны и эксперты, и сенаторы — мы всегда должны работать вместе.

Если говорить о настрое, то он на решение существующих проблем. Проблем много — что делать? Жаловаться и критиковать мы умеем, у всех здесь чёрный пояс. Но, работая в Думе, любой уже привык: разбуди его ночью, назови тему — он будет о ней говорить, а потом уснёт и не вспомнит. Это профессиональная привычка: ты понимаешь вопрос и разбираешься в нём. Не могу сказать, что строительную отрасль прижали к стенке. Я в ней давно, примерно с 2000 года, и помню все кризисы. Я ещё недостаточно стар, чтобы их забыть, да и они были слишком яркими.

Я уже говорил, что по прошлому и нынешнему году вижу, как меняется настроение застройщиков. Возможно, это связано и с молодостью специалистов: 40 лет — достаточно молодой руководитель. Нужно пройти эту эволюцию проблем, падений и подъёмов, чтобы окрепнуть, понимать ситуацию и готовиться к тому, что происходит. Спрос сегодня действительно снижается. Если смотреть не на инфляцию, а на цену квадратного метра, то картина по регионам разная. В Москве средняя стоимость квадратного метра — около 560 тысяч рублей, в Московской области — около 300 тысяч. Но если поехать дальше от Московской области — в Волгоград, Самару, Саратов, Калугу, — там цена за квадратный метр до сих пор может составлять 105, 110 или 120 тысяч рублей. Можно отъехать от Подмосковья в третий пояс. Например, в моём округе есть Шаховская, Клин, Лотошино, ближе к Тверской области. Там квадратный метр стоит около 130 тысяч рублей.

Застройщик, который начинает там строить, не может продать дороже. С одной стороны, там давно не строили. С другой — люди переезжают из одной квартиры на вторичном рынке в другую, и нет чёткого понимания, сколько должно стоить новое жильё. Психологически должно пройти время, чтобы человек привык: старая квартира может стоить 105 тысяч рублей за квадратный метр, а новая — уже 150 тысяч. Такой процесс. Но застройщики всё равно приходят. Нынешнее время — определённый вызов для отрасли. Русское «авось» здесь не работает. Нужен чёткий расчёт.

За нами стоит огромное количество людей: за мной — избиратели, за застройщиками — сотрудники, которые с ними работают. Нужно думать и понимать, что будет происходить дальше. До 2024 года застройщики жили вполне хорошо, но жизнь меняется. Я не увидел, чтобы в 2024–2025 годах у многих крупных компаний в голове и в стратегии что-то поменялось. Они как брали участки, так и продолжают их брать…

— Более того, продолжают брать и сейчас некоторые.

— Я с вами согласен. Первый вопрос, который нужно задать: «Как зарабатываете?» Ответ: «Работаем в минус». Второй вопрос: «Как развивается компания?» — «Взяли ещё площадки там и там». Зачем? Объясните. Понятно, что у каждой компании есть постоянные расходы, которые нужно закрывать, чтобы люди получали зарплату. Возможно, непросто немного снизить выплаты руководящему составу: мы видим, как серьёзно различаются доходы топ-менеджмента и среднего звена. Вероятно, на это влияет и дефицит кадров. Но цена на специалистов не может расти сама по себе. У нас рыночная экономика в сфере труда. Я не верю, что все топ-менеджеры разом договорились: «С сегодняшнего дня я стою в два раза дороже, ни копейки меньше». Нет, рынок всё равно диктует эти цены.

Но руководитель должен быть готов и должен понимать, зачем ему хватать новые участки. Тем более я вижу тенденцию: многие берут площадки под бридж-кредиты. Я разговаривал и со Сбером, и с ВТБ. На следующий год бридж-финансирование — практически ноль. Спрос схлопывается, а компании продолжают получать площадки, причём на кредитные деньги. Бридж — это коммерческий кредит. Не нужно надеяться, что потом государство придёт и субсидирует эту ставку. Этого не будет. Это нужно понимать. Можно кричать: «У нас ничего не продаётся». Хорошо, если не продаётся — сокращайтесь. Или идите туда, где продаётся. Давайте смотреть на новые территории. Там сейчас непросто, но продажи есть. У застройщиков там есть продажи, а самих застройщиков — две-три компании, не больше. Спрашиваешь наших застройщиков: «Почему вы туда не идёте?» В ответ: санкции или ещё что-то. Конечно, всем удобно сохранять привычный образ жизни: ездить во Францию, в Италию. Но нужно определиться.

— Кстати, под санкции не попал ни один застройщик, который там строит, — что интересно.

— Я со многими разговариваю. Они говорят: «Нет, я не поеду, потому что не хочу менять привычный уровень и стиль жизни». При этом тебе тяжело, и ты говоришь: «Государство, спасай меня». Я предлагаю начать с себя. Нужно меняться самому. Идти туда, где действительно есть продажи, и не бояться определиться, в какой стране ты живёшь. Любая война закончится, любые санкции когда-то уйдут. Не нужно надеяться, что это произойдёт сразу и мы будем жить той же жизнью, что в 2021–2022 годах. Так не будет. Может быть, будет даже лучше, но по-другому.

Если ты большой руководитель или акционер крупной компании, значит, должен быть готов и к каким-то жертвам. Не многие к этому готовы. Я родился в 1973 году, застал время, когда почти ни у кого ничего не было. Застал время, когда, имея 100 тысяч долларов, можно было купить любой банк в стране. Я знаю, как бывает плохо. Разговоры о том, что при Советском Союзе было лучше, — это неправда. Так говорит только тот, кто тогда не жил. Всё познаётся в сравнении. Мы вспоминаем болгарский кетчуп: он казался таким вкусным. Но он был один, и сравнивать было не с чем.

Бессмысленно думать: сейчас всё поправится, закончится война, снимут санкции — и мы снова будем жить так, как в 2021–2022 годах. Тот, кто так думает, идёт к банкротству. Будет по-другому. Поэтому нужно выстраивать стратегию компании и настраивать людей, которые работают вместе с тобой: ребята, сейчас условия такие, и мы живём в них. 

Я уверен, это моё личное мнение, что государство не пойдёт на льготные ипотечные программы только для того, чтобы поднять спрос. Ипотека будет носить проектный характер: для новых территорий, Дальнего Востока, Арктики.

Я понимаю, что есть ещё серьёзные провалы. Например, Крым, который мы действительно должны развивать. Сегодня туда пошло много застройщиков. Они поверили, пришли. Они дают действительно хороший, яркий продукт — я посмотрел, что было представлено этим летом. Все пошли в бизнес- и бизнес-плюс-класс. Всегда считалось, что бизнес-плюс не так подвержен кризисам, как эконом. Но жизнь в Крыму показала обратное: продаж очень мало. Посмотрите на Севастополь — там тоже достаточно сложно.

Поэтому, наверное, и для Севастополя, и для всего Крыма будут рассматривать возможность поддержки ипотекой на какое-то время, чтобы рынок смог вздохнуть. Это будем обсуждать. На мой взгляд, это было бы логично. Но всё надо считать.

Если бы можно было напечатать ровно столько денег, сколько нужно, и не переживать, что это приведёт к гиперинфляции. Но, как известно, коммунистический лозунг «От каждого — по способностям, каждому — по потребностям» не работает. Поэтому, если говорить о застройщиках, нужны интеллект, много работы, правильные решения и отказ от фразы «авось пронесёт». Не пронесёт. Не нужно жаловаться — можно просто приходить. Мы с Сергеем Александровичем Пахомовым как раз говорили: у нас есть комитет, при комитете — рабочие группы, которые мы готовы создавать. Но никто не приходит, проще где-то пожаловаться.

Крупным застройщикам проще решать свои вопросы отдельно и говорить: «Мы всё решим, а остальные сами по себе». Но это время прошло. Есть правила, и мы должны окончательно выработать их для всех. Тогда будет система, будет системное развитие. Пока каждый сам за себя — ничего хорошего не выйдет. Это моё личное мнение.

— В этом году количество банкротств строительных компаний выросло на 41% по сравнению с предыдущим годом. При этом мы видим, что все крупные игроки чувствуют себя устойчиво, несмотря на новостную повестку о проблемах отдельных компаний. Насколько сохраняется риск банкротств и риски для всей системы? Дольщики ведь опасаются за свои проекты.

— Давайте начнём с дольщиков. У нас есть Федеральный закон № 214-ФЗ.

— Но эти деньги, когда их вернут, уже ничего не позволят купить.

— Совершенно верно. К сожалению, если вспомнить 2021–2023 годы, тогда серьёзно выросла себестоимость строительства, а вслед за ней — стоимость недвижимости. Мы прекрасно понимаем: 214-ФЗ защитил деньги. Но он не защитил недвижимость, которую человек приобретает. Вопрос с возвратом денег мы решили. Дальше нужен контроль за тем, что делает застройщик. Когда мы рассматриваем ситуацию, часто берём крупного застройщика, у которого всё в порядке, и говорим: «Вот же пример». Но при этом не смотрим на огромное количество компаний, которые ведут себя, мягко говоря, непрофессионально. Есть города, где строительная политика, на мой взгляд, не системна: разрешения на строительство выдают без необходимого расчёта.

Я спрашивал многих руководителей и чиновников, и они говорят: «Мы боремся за то, чтобы квадратный метр в нашем городе стал дешевле». Но у Марата Шакирзяновича Хуснуллина есть хороший вопрос, который мне очень нравится: «Сколько стоит твой город?» Стоимость города — это все квадратные метры, умноженные на стоимость квадрата. А значит, это и устойчивость самого города. Могу привести пример Казани. Когда я ещё был застройщиком, мы пришли туда примерно десять лет назад: квадратный метр стоил 80–90 тысяч рублей. Сейчас он стоит около 300 тысяч. Да, это дорого. Но город может позволить себе архитектуру, необходимую для развития, и инфраструктуру.

Инфраструктура — это не только обязательные школы и детские сады. Это и придомовые территории, и участие застройщика в софинансировании физкультурно-оздоровительных или развлекательных объектов. Всё это поднимает стоимость квадратного метра. А стоимость квадратного метра — это в том числе уровень жизни города.

Проблема банкротства застройщиков сегодня выглядит так. Возьмём город, где цена квадратного метра в бизнес-классе упала, допустим, до 150 тысяч рублей. Есть такие города. Застройщик начинает строить и, как обычно, сначала продаёт квартиры ниже средней цены — по 120 тысяч рублей за квадратный метр. Затем цена доходит до 150 тысяч, продажи проваливаются, а объекты надо достраивать. Что он делает? Открывает новый адрес и снова продаёт квартиры до 150 тысяч рублей. Объединяет проекты одним генеральным подрядчиком, перекачивает деньги с одного объекта на другой, чтобы продолжать стройку. Банки тоже позволяют это делать. Хотя это ужасно: так формируется пузырь. Застройщик открывает второй, третий, четвёртый адрес, чтобы достроить хотя бы один объект, и думает, что делать с остальными.

Во-первых, мы получим банкротство застройщика. Во-вторых, если говорить о 214-ФЗ и о ситуации, когда государство через ДОМ.РФ или другой механизм заходит в проект, то обычно достраивают объекты с готовностью более 70%. А объекты с низкой стадией готовности, как правило, не достраивают. Что с ними делать? По ним просто возвращают деньги. Я говорю о той практике, которая уже была, когда у нас появились обманутые дольщики. Не знаю, как будет дальше, но видел объекты с готовностью до 50%, которые просто не достраивали: проще было вернуть людям деньги. Чтобы этого не происходило, нужен чёткий контроль за действиями застройщиков. Они сами портят себе жизнь. Кто-то говорит: «Я пытаюсь выжить». Но выживать — не значит просто продержаться ещё какое-то время. Выживать — значит принимать системные, стратегические решения, чтобы оздоровить компанию, а не погубить её.

Минстрой и Ирек Энварович Файзуллин собирают застройщиков, проводят встречи. Я не могу сказать, что их нужно чему-то обучать: они всё знают. Просто в какой-то момент в голове должно что-то щёлкнуть. Вероятно, рынок снова будет очищаться — каждый кризис его очищал. В этом нет ничего плохого, если не появятся обманутые дольщики, как это было в ИЖС. И речь даже не о людях, которые потеряют деньги: этот вопрос мы решили. Речь о тех, кто будет обманут в своих ожиданиях получить жильё.

Ипотечные продажи составляют, по-моему, более 60% по стране. Вы много раз считали, сколько человек переплатит банку за весь срок ипотеки и сколько квартир фактически оплатит. Минимум две квартиры — точно.

— По нынешним процентам — да. Если брать рыночную ипотеку, то даже и не две квартиры.

— Поэтому человек, принимая такое решение, справедливо требует хотя бы одного: чтобы в срок, указанный в договоре долевого участия, он получил именно ту квартиру, которую хотел. Мы сейчас обсуждали с застройщиками проблему моратория на выплаты за несвоевременную сдачу объекта. Сначала действовала льгота: деньги вообще не начислялись. Затем перешли к другому порядку: начислять можно, но выплачивать нельзя. И, думаю, для вас не новость, что сумма пеней за просрочку уже приближается к 100 миллиардам рублей. Речь не о качестве, а именно о нарушении сроков.

— У меня квартиру немного задержали: начисляется 33 тысячи рублей в день. Даже небольшая задержка даёт серьёзную сумму.

— Многие жалуются на потребительский экстремизм, на адвокатов, которые под копирку собирают такие дела и зарабатывают на них. Понятно, что если накопится 100 миллиардов, эти дела нужно сопровождать. Но можно ведь вернуться к застройщикам и спросить: а кто это породил? Если бы вы построили всё своевременно, не было бы и суммы в 100 миллиардов, и такого количества адвокатов, которые решили на этом заработать. Застройщики сами создали бизнес, который сегодня работает по букве закона.

Я общался со многими такими адвокатами. Когда человек раскладывает ситуацию по срокам или по качеству и спрашивает: «Что я нарушил?» — ответ: «Ничего». Если дальше говорить о борьбе с потребительским экстремизмом, мы начнём работать против собственных покупателей, которые заплатили деньги и хотят получить всё вовремя. Да, возможно, встречаются излишние требования — например, претензии до миллиметра. Хорошо, давайте отдельно это обсуждать. Мы уже пытались к этому подойти. Помню, собирались, разбирались. Такие вопросы в основном возникают в проектах с отделкой: там всегда есть к чему, извините, докопаться.

— Но застройщики сами принимают решение строить с отделкой, их никто не заставляет.

— Конечно. Ещё раз повторю: это рынок и возможность заработать, которую застройщики выбирают сами. Я согласен, что покупателю квартира с отделкой, скорее всего, удобнее. Но тогда мы исключаем разрушение дома, когда после сдачи жильцы начинают делать ремонт: несут материалы, шумят, пылят, повреждают общие пространства.

— Можно сразу заехать, плюс квартира уже включена в ипотеку, если речь идёт об ипотечной покупке.

— Конечно. Для меня идеальный вариант — white box. Многие люди хотят сами выбрать: покрасить стены или поклеить обои, сделать что-то своё, но уже без масштабных черновых работ. При этом у застройщиков есть дома, где предлагают и полностью готовую отделку, и white box. У человека должен быть выбор.

— Можно даже квартиру в бетоне взять.

— Может быть. Зачем что-то диктовать? Есть объекты, где предлагается и один вариант, и второй, и третий. Я прекрасно понимаю застройщиков: им нужны разные группы покупателей. Кто-то хочет сэкономить, кто-то — сразу заехать, кто-то предпочитает сделать всё самостоятельно. Дайте людям возможность выбрать.

Хотя тех, кто говорит: «Я сэкономлю на отделке своей квартиры», становится всё меньше. Я со многими разговариваю, и мало кто хочет заниматься ремонтом самостоятельно. Во-первых, непонятно, как будут расти цены на стройматериалы. Во-вторых, непонятно, кто будет выполнять работы. В-третьих, многие уже наелись ремонтов и знают, сколько в них негатива. Спросите любого, кто сделал ремонт в квартире: «Сколько он вам обошёлся?» Кто-нибудь скажет? Девяносто процентов не скажут. Человек ответит: «Я перестал считать в какой-то момент, я же для себя делаю».

— «Я всё равно стремлюсь его доделать».

— А куда деваться? Всё равно доделаешь. И получится и дороже, и дольше.

Сейчас я говорю, что застройщики во многом сами виноваты. Наверное, это правда. Вопрос в том, кто это признает, а кто нет. Сильные признают и сделают выводы: как с этим бороться и как справляться. Слабые будут всегда винить всех, кроме себя. Сейчас такое время: не нужно никого ругать. Нужно принять существующие условия и приходить с предложениями. Будем дальше работать. Мы готовы.

— Сейчас в воздухе витает много законодательных инициатив по поводу арендного жилья. Обсуждаются фонды социального жилья по примеру Китая, где государство стало выкупать квартиры у застройщиков для таких фондов. Но идея пока не приживается. Арендное жильё создают в основном конкретные компании при поддержке ДОМ.РФ, Росатома и других организаций — для своих сотрудников. Есть ли перспективы у этого направления?

— Недели три назад я разговаривал с Виталием Леонтьевичем Мутко именно о доходном жилье. Здесь всё упирается в ставку рефинансирования. Многие говорят, что строить арендный дом невыгодно. Если ты взял деньги, ты всё равно считаешь ставку на эти деньги. Даже если средства свои, их стоимость всё равно нужно учитывать. Любой бизнесмен сейчас выбирает: заниматься своим делом или положить деньги на депозит. Многие идут на депозит, потому что ничего не нужно делать, а деньги работают.

— Я даже знаю одного застройщика, который решил ничего не покупать, положить всё на депозит и ждать. Не знаю, ждёт ли он до сих пор, но деньги лежали там уже год.

— Когда мы это обсуждали, говорили: если смотреть в лоб, стоимость денег сегодня составит примерно от 18% — это минимум, условно 14% плюс 4% банку, — и до 25%. При таких ставках построить доходный дом сложно: деньги не отобьются, если рассчитывать только модель арендного бизнеса, только услугу сдачи в аренду. Но мы не думаем о капитализации. Возьмём тот же ДОМ.РФ. На доходное жильё можно смотреть и с точки зрения капитализации, сопоставимой с государственными облигациями. Сколько стоит то, что ты создал и построил?

Малый бизнес начинается с того, что ты вложил деньги и считаешь, сколько получил на вложенные средства. Большой бизнес — это когда ты вкладываешь, считаешь капитализацию компании, а затем она выходит на IPO, и растёт стоимость её акций.

Если посмотреть на тот же ДОМ.РФ: насколько выросла бы стоимость его акций, если бы компания создавала недвижимость? Насколько подорожал бы квадратный метр? Допустим, вы вложили миллиард рублей в доходные дома. Услуга сдачи этих домов в аренду не компенсирует процентную ставку. Но растёт капитализация квадратных метров, которые лежат в основе этого продукта. Соответственно, растёт и стоимость акций предприятия. Об этом никто не говорит и не думает. Но если мы хотим смотреть глобально, нужно учитывать и одно, и другое. Если всё это сложить, получится достаточно большой прирост, и такая модель действительно будет эффективной.

Посмотрите, какой мог бы быть рост. Допустим, у вас есть миллиард. Вы покупаете какие-то акции, их доходность…

— Сейчас глубоко в минусе.

— Да. Если доходность минусовая, то и цена акций падает. Логично. А если бы вы четыре года назад на этот миллиард купили квадратные метры и сдавали их в аренду?

— 1,8 плюс ещё арендная доходность.

— Деньги взяли под проценты. Доход от аренды не компенсировал бы процентную ставку. Но стоимость недвижимости, как показала жизнь, выросла бы в два раза. И всё. Если это сложить, получится доходный бизнес именно через капитализацию компании, которая затем выйдет на IPO и будет торговать своими акциями. Растёт капитализация, растёт стоимость акций — значит, люди зарабатывают и несут деньги. Если смотреть на доходный бизнес с этой стороны, модель выглядит иначе.

Второе. Вы совершенно правильно сказали: сейчас у нас огромная нераспроданность квартир. Давайте посмотрим и на это с точки зрения капитализации. Государство могло бы выкупать эти квартиры. Для государства главное — не заработать, а решить вопрос своих граждан.

— Вы курируете тему лифтового хозяйства. С лифтами у нас по-прежнему всё непросто, а денег в региональных бюджетах немного. Откуда регионам брать средства на замену аварийного лифтового фонда?

— У нас принято говорить: «Всё грустно». Я бы не сказал, что ситуация настолько плохая. Если говорить о программах замены лифтов, которые вышли за срок эксплуатации, то с фондами капитального ремонта всё более-менее нормально: задача практически выполняется. Проблема — в спецсчетах. На счетах домов, жители которых сами выбрали способ управления деньгами, нет достаточных накоплений. Здесь две сложности: отсутствие планирования и отсутствие общего кошелька.

К этой теме можно подойти двумя способами. Первый — установить срок, когда лифт должен быть заменён. Если, например, через два года его не заменили, дом должен перейти в фонд капитального ремонта. Нужно дать людям возможность выбора. Если хотите безопасно ездить на лифте, переходите в фонд капремонта. Там есть накопленные средства и возможность планировать замену.

Второй путь — работа с банками. Мы будем прорабатывать программу, потому что банкам это интересно, просто им нужно правильно её упаковать и показать. Банку важен не сиюминутный доход. Нет такого капиталиста, который не мечтал бы стать монополистом, нет такого производителя, который не хотел бы всю жизнь выпускать одну гайку, и нет такого банка, который, выдав кредит, не хотел бы получать ежемесячный доход. По замене лифтов можно разработать модель на 25 лет: пять лет люди собирают деньги, остальное кредитует банк, а затем ещё 20 лет жители рассчитываются. Ежемесячный платёж не будет таким существенным. Для людей он очень важен — как в ипотеке, автокредите.

— Уже напрягает, что что-то растёт.

— Конечно. Большинство людей живёт на зарплату, а не на проценты. Поэтому важно, сколько человек может себе позволить платить в месяц. Над этим мы и будем работать вместе с банками. Да, многие скажут: «Это примерно то же самое, что ипотека, — в итоге опять переплатишь».

— Купишь три лифта вместо одного.

— Давайте не будем так громко говорить. Но мы живём сегодня, и лифт нужно менять сегодня. Во-первых, это вопрос безопасности. Во-вторых, мы встречались с производителями лифтов и застройщиками и обсуждали стоимость лифта для девелопера. В себестоимости объекта она ничтожна. Но у крупных застройщиков есть закупщики, которые торгуются со всеми поставщиками и потом говорят: «Я за год сэкономил 10 миллионов рублей».

При проектировании жилого комплекса все уже поняли, что благоустройство — это лицо проекта. В него вкладывают серьёзные деньги, потому что человек как минимум дважды в день проходит через двор, и ему должно быть приятно. Затем мы начали уделять внимание местам общего пользования: вестибюлям, лестницам, межквартирным пространствам. Особенно в бизнес-классе: иногда заходишь в подъезд — и там как во дворце, настолько качественно всё сделано. А лифт? Лифт — это оцинкованный ящик, который возит человека вверх и вниз, и которому он доверяет свою жизнь.

— Причём как минимум дважды в день.

— Если повезёт.

— Очень повезёт, но минимально два раза точно едешь куда-то.

— Да. Лифт просто привёз — и привёз. Люди думают: ну, скрипит, хрипит, немного испугался — ладно, забыл и поехал дальше. Но лифт остаётся опасным видом транспорта. А в безопасность застройщики практически не вкладываются.

Я считал. Возьмём 25-этажный дом: одна секция — примерно 10 тысяч квадратных метров продаваемой площади. На неё приходится около трёх лифтов: два грузовых и один обычный, небольшой. Три лифта с монтажом в высотном доме обойдутся максимум в 30 миллионов рублей. Это самый простой и самый дешёвый вариант. Можно сделать лифт красивее и безопаснее. У каждого лифта есть степень безопасности. Она устроена так: если отказывает один элемент, лифт должен продолжать работать; если отказывает другой — тоже; если выходят из строя сразу несколько элементов, он хотя бы должен мягко остановиться. Степень защиты зависит от цены.

Разница между хорошим лифтом и тем, который закупают по минимальной цене, — порядка 500 рублей на квадратный метр. Если взять обычную однокомнатную квартиру со средней ценой 130–150 тысяч рублей за квадратный метр, то дольщик или житель переплатит около 20 тысяч рублей. При стоимости квартиры в 6 миллионов это сопоставимые вещи? Зато человек каждый день пользуется лифтом.

Я постоянно обращаюсь к застройщикам: давайте задумаемся. Вы поможете и нашим заводам, потому что сейчас они озабочены только тем, как сделать ещё дешевле. Но застройщики покупают и самую дешёвую китайскую продукцию. Я не говорю о «Сити», где стоят дорогие лифты. Я говорю о домах комфорт- и экономкласса. Такие лифты в Китае уже не ставят — им даже стыдно было бы поставить их своим жильцам. А мы всё убиваем ценой. Застройщику часто всё равно: три года он несёт гарантию, а потом уходит. Есть компании, которые создают собственные эксплуатационные службы. Например, ПИК создал сервисную компанию, для него это важно. Но многим другим неважно: три года гарантии — и до свидания. А люди после этих трёх лет ещё 22 года сами платят за лифты.

Некоторые застройщики покупают лифт у турецкого кооператива или вообще какую-то сборную конструкцию. Три года они каким-то образом удерживают его в работе, а дальше им всё равно. А что делать людям? Я езжу с парламентским контролем, и обращений очень много. Для меня караул — это когда лифт за год ездит меньше, чем стоит. Не месяц стоит, а больше полугода. Почему? Потому что производителя такого лифта уже давно нет.

— Как заставить производителя и обслуживающую компанию отвечать за лифт не только в первые три года гарантии?

— Нужно увязать ответственность. Пусть китайский производитель приходит на наш рынок, но он должен обучить и аккредитовать монтажную компанию, а также обучить и аккредитовать обслуживающую организацию — специализированную лифтовую компанию. Чтобы человек, который подходит к лифту, хотя бы знал, как его обслуживать, и чтобы был складской запас: если лифт сломался, его можно было починить на следующий день. Это первое направление, над которым мы работаем. Второе: китайские лифты действительно дешевле российских. В Китае выпускают почти миллион лифтов, в России весь рынок — 40–45 тысяч, из которых уже около 20% составляет импорт из Китая. У нас в любом случае дороже и деньги, и зарплаты. Поэтому российский лифт, если собрать все затраты, будет дороже.

Плюс российский ГОСТ гораздо строже, чем сертификат соответствия Евразийского экономического союза. И мы не можем это просто отменить и сказать: давайте упростим ГОСТ, это ерунда. Мы разбирали конкретные случаи. Китайский лифт, сертифицированный в России, мог получить сертификат в Казахстане или Узбекистане за 10 тысяч рублей. Мы привозим его, начинаем смотреть — и видим разницу. Например, по российскому ГОСТу в кабине должен быть люк для аварийного проникновения. Китайскому производителю это не нужно. А это дополнительные деньги. Таких мелочей очень много.

Тех, кто просто привозит лифты и продаёт их здесь, нужно обязать создать сервисный центр, складскую базу и систему обучения специалистов. Тогда их затраты изменятся, им станет дороже. Соответственно, эти расходы войдут в стоимость лифта, и мы сможем конкурировать. В эту сторону мы сейчас и движемся.

— Какие новые законопроекты до конца 2026 года мы можем ожидать? Что-то будет доведено до результата?

— Мы хотим вместе с правительством ещё раз подойти к вопросу постановления РФ № 615. Речь о вертикальных соглашениях между заводами-изготовителями, монтажными и обслуживающими компаниями. Например, монтажная компания, которая выходит на установку лифта, должна иметь соглашение с заводом или дистрибьютором. Тогда завод будет нести определённую ответственность. То же самое должно касаться обслуживающих компаний.

Мы работаем над этим уже целый год, фактически с 2025-го. Думаю, вероятность есть. Если не успеем до конца года, то обязательно запустим это в январе–феврале. Здесь очень важно выстроить ответственность. Сейчас один завод произвёл лифт, другая компания его смонтировала, третья начала обслуживать, у неё не получилось — зашла четвёртая. Так быть не должно.

Мы также начинаем думать, как защитить инвестиции управляющей компании, которая заходит исправлять ситуацию. Второй вопрос — обязательная оценка ущерба при передаче объекта. Над этим тоже работаем. Это касается и управляющих компаний в целом, и лифтового оборудования. Почему я отдельно говорю о лифтах? Потому что мы ездим на них постоянно, а лифт — опасный вертикальный транспорт. Если компанию по обслуживанию меняют, должно быть обязательное освидетельствование: пришли, посмотрели, посчитали ущерб. Зашла другая компания, выполнила работы, а затем ей через суд должны компенсировать вложенные деньги.

В этом году я хочу заняться ещё и рабочей группой по объектам культурного наследия. Мы подошли к этой теме в конце созыва вместе с Комитетом Государственной Думы по культуре. Я сначала запросил информацию о том, сколько у нас объектов культурного наследия, а потом — сколько мы теряем их в год. За полгода я ни от кого не добился ответа. 

— А такой статистики нет?

— Нет, такой статистики нет: данные называют разные, но они не совпадают. Мы можем увидеть, сколько объектов переходит из удовлетворительного состояния в неудовлетворительное, но не знаем, сколько из них становится руинированными и фактически утрачивается. 

ДОМ.РФ предложил в рамках КРТ обязывать застройщиков восстанавливать объекты культурного наследия. Логика понятна, но возникает конфликт: расходы на реставрацию застройщик, скорее всего, заложит в себестоимость, а значит, они лягут на дольщиков. При этом по закону их средства можно тратить только на сам строящийся объект или инфраструктуру, которая затем передаётся государству. Если объект культурного наследия остаётся у застройщика, восстановить его можно только из прибыли.

Мы уже добились упрощения текущего ремонта таких объектов. Раньше даже мелкие работы требовали сложных согласований, из-за чего сметы вырастали в два-три раза. Следующий шаг — чётко определить предмет охраны. Если в объекте культурного наследия охраняется архитектурный облик, давайте заниматься архитектурным обликом и пропишем, что именно это значит. Это только визуальная составляющая или ещё и защита технологий, по которым объект был создан? Над этим тоже нужно работать, иначе мы эти объекты просто не спасём. В девятом созыве я хочу наконец понять и научиться считать объекты, которые мы теряем. Когда это число увидят защитники культурного наследия, тогда можно будет посмотреть, кто наносит больший ущерб: строители или сами защитники объектов культурного наследия.

— Будем надеяться, удастся.

— Будем. Нет, вы надейтесь, а мы уверены.

В этой работе нам поможет и ДОМ.РФ: у них серьёзная задача по объектам культурного наследия. Будет создана рабочая группа, куда войдут профильные специалисты из ГУКН, Минкульта, ДОМ.РФ, сенаторы и, конечно, градозащитники. Думаю, в обсуждениях и спорах всё равно родится истина и будет результат.

Мне просто жаль эти объекты. Когда я начал интересоваться культурным наследием, понял: это как вино. Есть просто бутылка вина, а есть огромная история, которая за ней стоит. Так же и с объектом культурного наследия: есть развалина, а есть история этого объекта. Вопрос в том, хочешь ты её сохранить или нет.

— Будем верить, что сохраним. Спасибо большое! 

— Спасибо! 

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее писали, что Минстрой поставил банкам задачу мобилизовать ресурсы для поддержки крупных застройщиков; узнали, как будет выглядеть первый в России лифтостроительный кластер.

Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти, читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Сергей Колунов: «Тот, кто ждёт возвращения рынка 2021–2022 годов, идёт к банкротству» появились сначала на Всеостройке.рф.

«РКС Девелопмент» — федеральный девелопер, основанный в 2007 году. Компания специализируется на строительстве жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса с отделкой в Москве и регионах России. Общий объём построенного жилья превышает миллион квадратных метров. Особенность компании — финансовый подход к девелопменту и обязательная сдача объектов точно в срок.

О региональной экспансии, работе с отделкой, переходе из Кремля в бизнес и о том, почему нельзя бояться вкладывать деньги в свою страну, в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Игорь Сагирян, основатель группы компаний «РКС Девелопмент».

— Игорь Апетович, Вы пришли в девелопмент в 2007 году, прошли не один кризис. Какой для Вас лично и для компании был наиболее сильным?

— Я не могу сказать, что какой-то кризис был самым сильным. Когда ты маленькая компания с небольшими оборотами, кризис бьет сразу так, что мало не покажется. Сейчас компания большая, поэтому мы меньше это чувствуем: в одном месте хуже, в другом лучше, и в совокупности это сглаживается.

Нужно помнить об одном: в центре нашей компании стоят финансисты, а не строители. Поэтому мы стараемся все просчитывать и рассчитывать настолько, насколько это возможно.

Я не устаю удивляться одному случаю. Как-то разговаривал со строителем и спросил: «Какая у тебя маржа прибыли?» Он отвечает: «Какая? Первые четыре этажа — себестоимость, а дальше прибыль».

— А всего сколько этажей — пять?

— Дело даже не в этом. Мы считаем цифрами и деньгами, а он — этажами.

Поэтому мы очень внимательно смотрим на кризисы и проблемы. Очень тяжело для нас прошел кризис 2012–2013 годов. В Астрахани у нас тогда шел очень прибыльный проект, но мы закончили его в ноль. Не потеряли деньги, но и прибыли не получили, хотя изначально маржинальность была очень хорошей.

У нас должны были начаться отделочные работы. Мы подписали договоры и не могли сказать людям: «Знаете, кризис, цены выросли, поэтому придется доплатить». Себестоимость отделки тогда сильно зависела от импорта. В итоге мы сделали всё, что обещали по договору, фактически за свой счёт.

Кстати, этот проект до сих пор остается одним из самых популярных в Астрахани. Это комфорт-класс с отделкой. Мы вообще всегда старались делать проекты с отделкой.

— Если смотреть отчетность, львиную долю выручки Вам всё равно приносит московский «Инсайдер» (прим.ред.: апарт-комплекс бизнес-класса, который ГК «РКС Девелопмент» строит в Москве на первой линии Москвы-реки в Даниловском районе). Будет ли выгодно и прибыльно строить в регионах?

— Я очень большой поклонник регионов. Прибыльность региональная не ниже, если не выше московской. Наивно думать, что в регионах прибыль на вложенные средства ниже — она выше. Всё дело в том, что там сложно делать объёмы. В Москве из-за большого количества платежей направо-налево прибыльность настолько уменьшается, что в регионе мы на такое даже не смотрели бы.

Например, мы построили один из лучших проектов в Твери — более 100 тысяч квадратных метров, по сей день считается лучшим в Тверской области. Маржинальность была очень неплохая, но мы его строили лет десять. Почему? Если рынок выдерживал 1300 квадратных метров продаж в год, вы не можете построить сто тысяч и сразу продать — обвалите весь рынок. Москва — это государство в государстве, она съест любые объёмы отдельно взятого застройщика. А в регионах так не получится.

Рентабельность в регионах не ниже. Спрос там не ниже. Людям так же хочется хорошо жить, как и в Москве. Просто объёмы гораздо меньше.

— А какие регионы вашего присутствия оказались «золотой жилой», а какие — головной болью? Есть ли яркие примеры?

— Удивительная вещь для любого застройщика: за исключением одного региона убыточного мы везде вышли с прибылью. Где-то она была больше, где-то меньше. Но это зависит скорее не от региона, а от времени. Мы очень чувствительны к колебаниям рынка. Если ты выходишь на рынок в момент, когда он просел, сколько бы ни делал, продавать будешь хуже, чем в период бума.

За исключением Ханты-Мансийска все наши проекты были прибыльными. Ханты-Мансийск был одним из первых проектов, и он оказался сильно убыточным.

Но если Вы думаете, что приходишь в регион и тебя встречают с распростертыми объятиями, то очень заблуждаетесь. В каждом регионе, куда мы входили, выстраивалась группа желающих что-то с нас получить. При этом сейчас у нас нет ни одного региона, где после нескольких лет работы не сложились бы хорошие отношения с администрацией. Постепенно выстроились отношения и с местными девелоперами. За всё время у нас практически не было судебных дел. Ханты-Мансийск был первым.

— Печальный регион?

— Нет, я объясню. Мы просто ошиблись. Это был наш первый региональный проект. Тогда там практически не было культуры работы с генеральными подрядчиками. Мы взяли генподрядчика, и первое, что он сделал, — ободрал нас. Потом три года мы не могли его выгнать с проекта.

С тех пор мы работаем везде сами как генподрядчики, а остальных берём на субподряд. И каждый проект у нас прибыльный. Бывает меньше прибыли, бывает больше, но всё же.

— Почему вы всегда строите с отделкой? Сейчас это стало трендом, а вы делали это с самого начала.

— Самая сложная часть в любом проекте — отделка. Многие говорят: «Вы с ума сошли, это такая головная боль!» Я отвечаю: «Да, но мы эту головную боль берём на себя, а не оставляем на того, кто купил квартиру». Разве хорошо человеку пять лет сидеть и жить на стройке? Он купил квартиру, а там даже дети не могут спать — пыль, грязь, лифты грязные. Поэтому у нас 90% того, что мы строили, — с отделкой.

— Сейчас будете сохранять эту стратегию?

— Да. Мы всегда стараемся делать отделку.

Однажды в Краснодаре местный генеральный директор, типичный краснодарец, колоритный, уверенный, сказал: «На Кубани никто не будет покупать с отделкой — никогда». А у краснодарцев есть единственное правильное мнение — это их мнение, другого не существует. Очень своеобразный край, очень своеобразный менталитет, где «все перемешались».

— Девяностые?

— Не, не только не только. Там ведь были и кубанские казаки, и украинцы, и армяне. Это всё перемешалось и вышло что-то удивительное, общее — очень колоритное, уверенное в себе. 

И вот он сказал: «Ребята, неужели у нас на Кубани, в Краснодаре кто-то будет покупать отделанное? Да никогда!». 

Если мне память не изменяет, всего мы тогда построили десять зданий, первое здание было без отделки. Мы закончили, всё продали. Люди из перво за го здания приходили и говорили: «Вы сделайте нам отделку, мы купим». И мы вынуждены были доделывать. Потому что если ты даешь людям варианты — с отделкой и без — они смотрят и понимают, что потратят гораздо больше денег, времени, сил, энергии, а сделают вряд ли лучше.

— И, скорее всего, дороже, потому что цены оптовые.

— Да. Мы на объёмах берём — себестоимость ниже.

Представьте себе: вы приехали в Анапу, в Сукко. У нас там стоит очень хороший проект, лучший проект по сей день на Черноморском побережье (прим.ред.: речь идёт о проекте Holiday HOUSE, рамках развития жилого комплекса новые очереди также получили название ЖК «Кипарис»). Небольшой собственный район такой урбанизированный, где вы имеете всё. Там километра три до пляжа — неблизко. Дома строят четырехугольником, а посредине — бассейны, свои спортивные площадки, свои детские игровые площадки без въезда машин. Машины — только через дорогу. 

Сбербанк не верил, что мы будем продавать там квартиры больше чем за 60 тысяч рублей за квадратный метр. Через год мы продавали за 180–200, а через три — за 300 тысяч уходило, улетало всё. Потому что это было хорошо — это было с отделкой, что было для многих находкой.

Потому что люди привозят туда семью, бабушек, дедушек. Неужели они купили квартиру, чтобы еще 6 месяцев делать там ремонт?

— Это ведь ещё ездить надо.

— Конечно. В кризис, в ковид, мы продавали по 22 квартиры в месяц, когда люди не могли приехать. Мы им просто показывали квартиру, они смотрели по видео и покупали. Вся регистрация есть онлайн.

Почему они нам доверяли? Потому что у нас не было случаев, что мы опаздывали со сдачей. Мы всегда строили вовремя, может быть, дней на десять было опоздание. Но для Москвы это вообще ничего. У нас всегда обязательно день в день. 

Люди говорили: «Мы знаем, что вы построите, отдадите ключи вовремя». А это дорогого стоит.

— Будут новые проекты в Анапе?

— Мы скоро начнём огромный проект в Анапе  — потрясающее место, 60 гектаров земли. Мы сделаем его как раз в том же стиле, как и тот наш проект в Сукко, о котором я рассказал.

Новый проект будет в Витязево. В двух-трех километрах от аэропорта. В отличие от большинства мест в Анапе, там идеальная чистота, идеальный порядок, красивые домики. И мы сделаем что-то похожее на то, что сделали в Сукко. Только, может, внесем небольшие греческие, средиземноморские элементы. Будет красиво, будет хорошо.

Мы не строители — мы финансисты. Мы с первого дня стараемся сделать так, чтобы людям было удобно.

Например, сейчас у нас везде вывод для стиральной машины на определенной высоте. То же самое сделали с кондиционерами. В некоторых регионах у нас квартиры идут с кондиционерами, а в некоторых, где люди неизвестно, захотят или нет, мы делаем полностью всю проводку.

— А не боитесь в такие турбулентные времена идти в южные регионы?

—  Мне уже за семьдесят. Я прожил в нашей стране очень долгие годы. Чего я должен бояться? Если действительно произойдёт катастрофа, она произойдёт и в Москве, и в Анапе, и в Питере. Я верю в судьбу нашей страны. Я верю, что мы выйдем из этого кризиса с успехом, что у нас будет всё хорошо.

Может быть, я наивный человек, мечтатель, но я считаю, что мы будем становиться всё сильнее, и мир всё больше будет поворачиваться к нам лицом. Я жил в Европе, работал в Америке — всё хорошо знаю. Сегодня Москва — самый красивый, самый лучший город в мире. Что сделал Собянин за последние годы — просто сказочно. Такого города нет в мире. Поезжайте по Золотому кольцу — страна разворачивается, поднимается, расправляет плечи.

Я ездил по России, когда каждый губернатор говорил мне, что собирается отделяться. Слышали про Уральскую республику? Губернатор Россель мне прямо сказал: «Вот мой флаг, вот наш гимн, мы собираемся создавать отдельную республику». Так было по всей стране. Слава Богу, пришёл Владимир Владимирович Путин. Можно как хочешь к нему относиться, но он собрал страну воедино. Низкий поклон ему. Страна потихоньку выходит в лидеры и будет лидером. Поэтому жильё нужно будет, и оно должно быть лучше и лучше. 

— В последнее время очень много коллабораций между застройщиками, все что-то продают, покупают. Смотрите ли новые площадки, ищете ли партнеров на свои проекты? Какая у вас сейчас стратегия?

— По-разному. Мы открыты. Я ещё раз говорю, мы не строители, мы открыты к разговорам. Единственное, что я не очень верю в то, что можно совместно сделать проект. Проект — это продукт. И все его видят по-разному. Я хочу отвечать за свой.

Другой вопрос, в рамках одного проекта мы действительно можем делать разные части. Кто-то строит детский сад, кто-то — паркинги, кто-то — спортивную площадку. Но продукт целиком должен быть одним.

— Как Вы оцениваете свой продукт на фоне конкурентов?

— Мы очень ценим свой продукт. Один фонд, который с нами инвестировал, нанял в Англии mystery shopper — «секретного покупателя». Они проехались по всем нашим площадкам и сделали презентацию по проектам. Показали график, диаграмму, из которой видно, что в каждом регионе и в своём сегменте мы продавали больше всех и дороже всех. Спрашивается, почему?

Приезжали ко мне ребята из Пензы: «Вы так классно продаёте, возьмите и наши проекты, мы вам будем платить». Я не хотел их обижать и сказал: «Ребят, продают продавцы, но продают продукт». Всё зависит от того, что вы строите. Продавец либо помогает, либо мешает. Продукт мы создаём хороший.

Также я горжусь тем, что в регионах мы собрали достойные команды. В Пензе с нами лет пятнадцать работает парень: пришёл мальчиком в коротких штанишках, мы взяли его генеральным директором. Сейчас он уважаемый в городе строитель, его везде принимает правительство. Это дорогого стоит, когда молодёжь поднимается, болеет за дело, любит душой.

Москва — это государство в государстве, здесь всё иначе. Очень сильно коммерциализировано и у тех, кто приходит на работу, и у тех, кто нанимает: всё в цифрах. В регионах больше душевного. Не хочу никого обижать, однако это тянется из советской системы. В Советском Союзе люди жили примерно одинаково: кто-то получше, но в среднем одинаково. Важнее было другое — отношения между людьми. Любовь, дружба, отношение к близким ценились больше всего, потому что материального во многих регионах не было. К счастью, это осталось. Люди во многом по-прежнему живут по душе. Может, я уже в том возрасте, когда хочется старого, однако, на мой взгляд, чем дольше это останется в стране, тем будет лучше.

У нас прекрасный народ растёт. Сейчас поднимаются профессионалы. Посмотрите, какие у нас айтишники, какие компьютерщики потрясающие. Где ни копни, там чудо. Это будущее страны. Когда люди работают, дети работают, хотят чего-то добиться, получают удовольствие, день и ночь вкалывают, — это огромное счастье. Уверен, успех нашей стране будет сопутствовать независимо от правительства. Оно может помогать развиваться быстрее, может создавать проблемы. Общество всё равно будет расти.

Пока, слава Богу, есть баланс между тем, что хочет сделать руководство. С тем, например, что делает Центральный банк, я не совсем согласен. Почему-то они целенаправленно убивают весь бизнес. Обвинять их сложно: в уставе записано управлять финансами и не допускать инфляции. Развивается экономика или нет — вопрос в их показатели не входит. Однако в целом страну потихоньку выводят на нужное направление.

— В 2025 году Ваш сын Станислав Сагирян покинул компанию и создал свою. Сложно было это принять?

— И да, и нет. Представьте, что ребёнок вырос и уходит в самостоятельную жизнь. Сложно, конечно, но это должно произойти. Стас за 15 лет работы стал потрясающим девелопером. Честно говоря, я не так много встречал настолько талантливых людей. Продукт — его основное произведение искусства. Он очень талантливый, очень креативный. Ему уже за 40, ему хотелось создать свою компанию. Я свою компанию создал в 37 лет — правда, раньше нельзя было, иначе посадили бы в Советском Союзе.

Я работал в Кремле, в Верховном Совете СССР, отвечал за парламентские связи с Америкой и Канадой. В 1989 году я ушёл и создал свою компанию. Пригласил меня академик Агамбикян (прим.ред.: влиятельный советский экономист академик Абел Аганбегян — в то время ректор Академии народного хозяйства), он создавал совместное предприятие — одно из первых в Советском Союзе. Я написал заявление об уходе по собственному желанию из Кремля. Это был первый случай за всю историю, когда человек сам уходил — не на пенсию и не на повышение.

Отец сказал мне тогда: «Я не помню, как открывались кооперативы при Ленине, но очень хорошо помню, как они закрывались. Будь осторожен». Я ответил: «Я хочу заниматься своим бизнесом». И ушёл. С тех пор я в частном бизнесе, ни секунды не жалею.

Стасу я тоже дал совет: «Найди себе сильного управляющего, который будет управлять бизнесом. Я уверен, ты будешь успешен, сделаешь сказку из своей компании». Да, наша компания потеряла многое, когда он ушёл. Но я считаю, это очень хорошо. Каждый человек имеет право построить свою жизнь, свою компанию, свою карьеру.

— А остальные сыновья работают у Вас или занимаются своим бизнесом?

— У меня четыре сына. Самый старший занимается фитнес-центрами, у него их два. Сейчас я помогаю ему строить ещё один на Ново-Рижском шоссе. Преследую идею в каждом из своих новых проектов делать небольшой фитнес-центр или зал — людям это нужно.

Второй сын сейчас работает в компании. Он 15 лет управлял нашей семейной сетью ресторанов в Лондоне. Мы всё это закрыли, он переехал в Москву и сейчас занимается развитием бизнеса. Он хорошо понимает финансы, финансовое моделирование, у него за спиной прекрасная бизнес-школа. Я всё больше буду полагаться на него в строительном бизнесе. Пусть братья конкурируют — в конкуренции рождаются самые лучшие продукты.

А четвёртому сыну всего девять лет. Бог послал мне на старости лет огромное счастье. Он учится великолепно, очень способный мальчик. Какое у него будущее — не знаю, но надеюсь, что хорошее.

— А вообще Вы сильно погружены именно в управленческую деятельность сейчас или уже нет?

— И да, и нет. Пробую поменьше. К сожалению, не всегда получается.

— Телефон можете на несколько дней выключить?

— Нет, не могу.

— А на день?

— Нет. Даже на ночь не выключаю: постоянно идёт какая-то информация.

Управленческую часть нашей компании построила Марина Щербакова, сейчас она председатель совета директоров. Марина управляла 15–16 лет и построила всё, что есть. Я иногда вмешивался, мы ругались со скандалами, но компания получилась удивительная. Несколько лет назад она отошла от управления, появились проблемы, сейчас снова активно входит в процесс.

На определённом этапе пришлось включиться и мне. Девять лет я был партнёром крупнейшей американской консалтинговой компании в России, у меня большой опыт работы с разными индустриями и кейсами. Самый опасный из них — быстрый рост компании.

У нас был тесный коллектив в Москве и управляющие директора в каждом регионе, жёстко выстроенная вертикаль по финансам, бюджету, продажам и маркетингу. В 2012–2013 годах требовалось сократить расходы на 30%, иначе компания не выжила бы. Я собрал людей и объяснил ситуацию. Они ответили: «Сокращаем всем зарплату на 30%, коллектив сохраняем». Этим периодом я горжусь. Многие ведущие сотрудники остались, некоторые пришли со студенческой скамьи и работают до сих пор.

Я предупредил ребят: при быстром росте меняется культура. Когда на 30–40 человек берёшь пятерых, они принимают правила компании. Когда на 40 человек берёшь 200, это ломает взаимоотношения и сам уклад. Тёплая, почти семейная компания превращается в структуру, которой управляют процедурами.

Этот тяжёлый период мы прошли. До сих пор набираем новых и сортируем прежних: кто-то уходит сам, кто-то не справляется. Потихоньку возвращаем культуру, где каждый готов помочь соседу и никто не работает по принципу «я начальник, ты дурак». Марина подключилась очень сильно. Некоторым новым руководителям я не очень нравился, однако позволить компании «заболеть» я не мог. Уверен, нас ждёт колоссальный успех и в Москве, и в области. Финансовые сложности практически пройдены, мы снова поднимаемся.

— А не боитесь опять роста? 

— Нет. Тех объёмов, которые бывают в Москве и области, больше нигде не встретишь. Поэтому мы взяли сразу пять проектов в столице и Подмосковье — 1,4–1,5 млн квадратных метров жилья. Наняли людей.

Часть пришла из компаний, которые потерпели сложности. У кого-то наболело: это семьи, это судьбы. Кто-то обижен на судьбу и решил, что виноваты все, включая нас. Люди разные, поэтому собрать команду и выступать единомышленниками очень сложно. Но делать это нужно, иначе ничего не получится. Потихоньку выстраиваем компанию, с каждым проектом всё лучше. На этом этапе мне пришлось немного вмешаться.

У меня есть правило, которому я следую всю жизнь: если можешь не трогать — не трогай. Если человек не справляется — поменяй человека, но делать за него через его голову категорически нельзя. Тебе кажется, что ты сделаешь работу лучше каждого сотрудника. Может быть. Но всю работу ты лучше не сделаешь — провалишься, потому что физически не сможешь. Нужно брать хороших людей, помогать им, тренировать их, но не лезть в их работу вместо них. Поэтому я старался вмешиваться как можно меньше.

— Но телефон всё-таки не выключаете?

— Потому что возникает стратегический вопрос. Одно дело — ежедневное управление компанией, другое — стратегия: куда направляться, как развиваться. Я долго работал в финансовой индустрии, меня многие знают, приходится бывать в банках, встречаться с людьми. Когда они видят, что я вовлечён, то чувствуют себя достаточно безопасно. Я даю личное поручительство фактически по всем проектам, которые мы строили. Мне не страшно, потому что мы сами управляем своим бизнесом, но это ответственность, и я принимаю её полностью. Поэтому в стратегии компании — финансовой, привлечении денег и инвесторов — я участвую активно. В ежедневных операциях — нет.

— А сегодня российский девелопмент — это бизнес для своих или можно зайти с улицы?

— Нет, конечно. У нас есть правила компании, и те, кто к нам присоединяется, со временем это понимают. Всё делаем на конкурсной основе. Я как акционер — ко мне очень многие обращаются: «Игорь, не возьмёшь ли нашу компанию на такие-то работы?» С удовольствием. Пройдёте тендер, дадите не хуже условия и качество — возьму. При прочих равных. Если у вас будет на йоту хуже, чем у других, я возьму других. Это же не для себя — я для людей работаю. Возьму одного по знакомству, другого, третьего — испорчу компанию, испорчу продукт, и компания умрёт.

С людьми то же самое: собеседование, каждый высказывает свою точку зрения, и только после этого берём.

Другой вопрос, что нужно понимать: к сожалению, это не только в России, это везде. Девелопмент — очень тяжёлый, очень рискованный бизнес и очень подвержен коррупции, скажем честно. То, за сколько люди купят квартиру, зависит не только от проекта и умения строить, но и от того, сколько «рассыпали» и «разбазарили» по пути. Поэтому нужен очень жёсткий контроль.

Если в компании есть люди, которым ты доверяешь, — не обязательно родственники — это хорошо. Вот Марина Щербакова. Я ей доверяю больше, чем себе. Она не то что копейку не возьмёт — свою принесёт. Для неё эта компания как родной дом. Чем больше таких людей, тем крепче скелет, на котором строится всё остальное: культура, отношения, общая цель, общие финансовые ресурсы. Но при прочих равных такие люди должны быть не хуже остальных. Нельзя брать человека только потому, что он твой родной: посадишь его — он погубит компанию, и в результате не останется ничего ни у тебя, ни у него. Поэтому всё на тендерной основе — и люди, и подрядчики. 

Понимаете, в чём дело. Если вы строите элитку, там можно взять хорошую компанию, хоть турецкую, подписать жёсткий договор и следить за качеством. Элитка позволяет больше денег потратить за хорошее качество. Когда строишь комфорт-класс и даже бизнес-класс — там лишних денег нет. Ты не имеешь права транжирить деньги покупателей. 

— Ещё немного личных вопросов. Какая инвестиция за пределами недвижимости приносит Вам больше удовольствия, а какая — больше денег?

— А у меня нет других инвестиций.

— Ну, рестораны у Вас были.

— На сегодняшний день почти все деньги, которые у меня есть, находятся в недвижимости. Я продал ресторанные цепочки, вывел все деньги.

Еще в 2004 году всё, что у меня официально было после уплаченных налогов, деньги лежали за рубежом, на западных счетах. Я их все ввел в Россию еще задолго до СВО и всё вложил в нашу российскую недвижимость.

И когда мне один очень крупный финансист в очень крупном государственном банке сказал: «Ты что, с ума сошел? Ты что творишь?»

— Вот я тоже бы спросила.

— Я ответил: «Нет. Это моя страна. И если я боюсь сюда вкладывать деньги, если я боюсь здесь жить и работать и инвестировать, то я должен уехать. Это моя страна, я ее люблю. Так почему я не могу вложить все деньги здесь?»

Поэтому у меня практически ничего не осталось из недвижимости за пределами России. У меня был дом в Лондоне, я его продал. У меня дом был на Кипре, я его продал. У меня была большая квартира на Пальме в Дубае — я продал. У меня нет ничего нигде. У меня даже в Москве нет квартир. Я бомж. 

— А где тогда квартира?

— Я никогда в жизни не жил за городом и не думал, что смогу жить за городом, а сейчас живу в Новой Риге. У меня там дом, причем даже не у меня, а у моей жены. А в Москве у меня нет ничего. Даже собачьей конуры нет в Москве у меня.

У меня это не первый брак, поэтому я, когда ушел от предыдущей жены, с которой прожил 30 лет, — чудесная женщина, — оставил квартиру, выписался, всё.

Всё, что есть, — это то, что я строю. Но строю не для себя, а для людей, которые это покупают, и получаю огромное удовольствие. Вы даже себе не представляете, какое.

— Вы прошли путь от Комсомола до Гарварда и девелопмента. Поделитесь секретом, как стать миллиардером?

—  Я не миллиардер и не стремлюсь к этому, никогда не стремился. Цель была, чтобы все близкие мне имели нормальную человеческую жизнь, были обеспечены, учились в хороших школах и университетах, могли хорошо отдохнуть. Яхт, самолётов, вилл за границей у меня никогда не было. Я всегда стремился к тому, чтобы близкие жили нормальной, хорошей жизнью. Олигархом никогда не собирался становиться.

Большую часть своих умений — разговаривать с людьми, договариваться, управлять процессами, создавать желание идти к цели, мотивировать — я получил в Комсомоле. Я занимался развитием молодёжных связей между советской и западной молодёжью, работал с Ассоциацией молодых христиан США, с союзом молодых политических деятелей. Многие сегодняшние сенаторы и конгрессмены — я их видел ещё совсем молодыми. Я этому научился в Комсомоле.

Потом академик Агамбикян сказал: «Съезди, поучись в Гарварде». Я первые $30 000, которые заработал, вложил в обучение в Гарварде — Advance Management Program. Пригодилось, но не с точки зрения науки, а с точки зрения умения работать с людьми — soft skills. Вы можете сделать любую математическую бизнес-модель, но если людей не сможете мотивировать, ничего не будет.

— Финансовые штрафы решают этот вопрос?

— Не решают. На самом деле, я Вам честно скажу, будете очень сильно удивлены с высоты своего возраста и своего положения: я понял одно — финансы решают многое, но не всё.

Я знал очень много людей, которые готовы работать день и ночь для достижения цели и не очень заморачивались с тем, сколько ты им платишь. Поэтому это немножко примитивный, чересчур западный подход: чем платишь лучше, тем лучше работаешь. Ничего подобного.

— А что Вы делаете в выходные, о чем не догадываются Ваши коллеги-партнеры?

— Работаю. Выходной день — очень хороший день, потому что у многих людей, с кем нужно встретиться, есть время. 

Ещё с огромным удовольствием провожу время с младшим сыном — вожу его в музеи, в планетарий. Он очень увлекался астрономией и космосом, может лекцию по истории нашего космического развития рассказать кому угодно. Играю с ним в шахматы.

— Кто выигрывает?

— Он чаще. Я не то чтобы поддаюсь — я ему помогаю, играю за себя и за него. Но вчера мы играли: он одну выиграл, одну проиграл — очень радовался. Это огромное счастье. С возрастом начинаешь понимать, как много потерял, не проводя достаточно времени с детьми. Старшие росли, ты с утра до вечера работаешь. Со временем понимаешь, что очень много в жизни теряешь. Сейчас я стараюсь уделять младшему побольше времени.

— А Ваша самая дорогая личная покупка за последние пять лет и связана ли она с бизнесом?

— У меня нет дорогих покупок. Оплатил поездку на Мальдивы сыну с женой или в Турцию — вот самые большие. Я радуюсь, когда мои близкие что-то имеют, получают удовольствие. Для меня это огромная радость. Я много всего получил в жизни, жизнь меня баловала. Я жил очень хорошо и в советское время, и в постсоветское. Я благодарен Богу, своим родителям, судьбе и моей стране за то, что я вырос и прожил эту жизнь здесь.

— Последний вопрос: какой вызов стоит перед Вами на этот год?

— Несколько.

— Какие?

— Мы строим проект в Нахабине — прекрасный проект: бизнес-класс, от четырёх до восьми этажей, прямо на границе с Нахабино Кантри Клабом. Начинаем великолепный проект в Суханове, Ленинский район Московской области: среднеэтажка, бизнес-класс, 30 тысяч квадратных метров, прямо рядом — парк. Будет очень красивый проект.

В Москве и области нам всё очень тяжело даётся. Когда входишь в новый регион — а это Москва и область, — начинаешь нарабатывать связи, совершаешь естественно ошибки, тебя никто не знает. До получения разрешения на строительство прошло очень много времени, а мы платили банку проценты. Себестоимость сильно подорожала. Их нужно окупать за счёт квадратных метров, а их не взвинтишь вечно.

Сейчас Московская область ищет своё место, смотрит на Москву. Идёт переходный период — это всегда сложно. Когда вчера понимал, что проект работает, а сегодня не работает. Это всегда сложно. Я думаю, найдём решение. Везде есть разумные, грамотные, толковые люди, с которыми можно обсуждать и находить решение.

Я не боюсь. Я так верю нашей стране, так верю нашим людям. У нас удивительный народ. Он выдержит всё что угодно, поднимется и всегда будет идти, гордо подняв голову. Мы добьёмся в этой стране успеха.

— Спасибо большое!

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор ППК «Единый заказчик» Карен Оганесян, коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова, генеральный директор группы «Самолет» Анна Акиньшина, Президент Agalarov Development Эмин Агаларов, совладелец и управляющий партнер корпорации «Технониколь» Сергей Колесников. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Игорь Сагирян, основатель «РКС Девелопмент»: «С тем, что делает Центральный банк, я не совсем согласен. Почему-то они целенаправленно убивают весь бизнес» появились сначала на Всеостройке.рф.

Группа компаний BLOC занимается комплексным обустройством квартир под ключ — от ремонта и отделки до установки мебели и техники. Компания работает как с частными покупателями, так и с застройщиками, объединяя все этапы подготовки жилья к заселению в одном сервисе. Максим Шохин, собственник и председатель совета директоров ГК BLOC, дал эксклюзивное интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко в рамках V Саммита застройщиков от экосистемы ЕРЗ.РФ. Обсудили рынок квартир с ремонтом и меблировкой, переход компании из B2B в B2C, проблему серых схем, потребительский терроризм и цифровизацию отрасли.

— Максим Вадимович, расскажите, чем занимается ваша компания, кто ваши клиенты и как давно вы работаете на рынке.

— Наша компания занимается ремонтом, мебелью и техникой — в целом квартирами под ключ. Именно с этого мы начинали выход на рынок. Изначально мы работали с застройщиками: сначала зашли в компанию DOGMA, затем начали сотрудничать с «ЮгСтройИнвестом», ТОЧНО и ИНСИТИ. Так мы стали развивать этот сегмент. Первый опыт с DOGMA, конечно, ошеломил рынок.

— Я слышала, что это были первые квартиры с отделкой.

— Это были первые квартиры с отделкой и возможностью выбора. Впоследствии мы стали добавлять варианты для разных классов жилья. Когда этот продукт стал доступен, спрос буквально взлетел: за полгода мы продали шесть тысяч квартир. В какой-то момент, проанализировав свои возможности, в декабре мы даже начали притормаживать сделки. Естественным образом это сделать не получалось, поэтому мы начали убирать из предложения студии. В студии можно было разместить все необходимое, и люди активно покупали такие квартиры сразу с ремонтом, мебелью и техникой. Мы решили убрать студии и таким образом немного выровняли баланс.

Сейчас цель компании уже несколько изменилась. Мы понимаем, что рынок B2B — хорошее направление, но у него есть своя специфика. В работе участвуют два лидера: вроде бы это партнерство, но у сторон два разных мнения, которые иногда не совпадают.

— Вы имеете в виду мнение застройщика и ваше?

— Да. Не все разделяют подход, при котором каждый должен заниматься своим делом. Многие считают, что сами знают, как все нужно делать. У меня часто бывали такие разговоры. Мне говорят: «У меня над этим проектом работает команда из девяти человек». А я отвечаю: «У меня над ним работают 180 человек, и я занимаюсь только этим». Мне кажется, девелопер должен заниматься строительством, его скоростью и своим продуктом. Не случайно Mercedes-Benz не производит самостоятельно коробки передач и фары, а закупает их у профессиональных игроков. Тогда складывается ситуация win-win: все могут задавать новые тренды и добиваться результата.

В нашей индустрии пока не так много подобных партнерств. Поскольку мы были одними из первых, нам немного сложнее. В какой-то момент со стороны кажется, что это высокомаржинальная тема. Но я не могу сказать, что в B2B-сегменте она действительно высокомаржинальна. Наша цель, как я уже сказал, — B2C, потому что именно там находится самый большой рынок. У застройщиков около 20% квартир продаются с ремонтом и только 5% — с ремонтом, мебелью и техникой. Следовательно, огромное количество квартир уже выходит и продолжит выходить на вторичный рынок без ремонта.

По прогнозам, до 2030 года мы оцениваем емкость B2C-рынка ремонта, мебели и техники примерно в 45 триллионов рублей. Это огромный непрофессиональный, «серый» сегмент, который не должен таким оставаться. Его нельзя оставить без внимания — по крайней мере, государству, потому что речь идет о больших налоговых поступлениях. В какой-то момент нам (белым компаниям) нужна поддержка. Почему-то поддерживают рестораторов, которые давно работают на рынке и понимают, что и как устроено. Им, например, дают субсидии: людям ведь нужно где-то питаться. А нам субсидий на уплату налогов не дают.

Цель развития B2C — в том числе помочь B2B-рынку стать более гибким. Продукт должен перестать быть капсульным и стать индивидуальным. Сейчас у людей есть болезненное ощущение, что все живут в одинаковых квартирах с одинаковым ремонтом. Для многих это триггерная тема. Хотя в действительности это не так, воспринимается все именно так. Возникает ассоциация с Советским Союзом, будто нас отбрасывает назад, и многие люди от этого бегут. Мне кажется, здесь нужно слышать потребителя.

Именно поэтому мы поняли, что человеку нужно дать конструктор и разные варианты. Сначала мы постоянно множили количество решений: в какой-то момент у нас появилось 16 видов ремонта и десять видов мебели. Потом мы сказали себе: «Все, давайте остановимся». По сути, из 16 видов ремонта можно сделать тысячу, если обозначить клиенту определенные тренды и позволить выбирать самому. Это правильнее, чем предлагать ему готовые капсулы. Причем каждый регион действительно отличается. Краснодар и Ростов находятся на юге, между ними около 200 километров, но потребители там совершенно разные. Почувствовать эти различия сразу сложно. Можно тратить много времени на анализ, а можно изначально дать человеку выбор — не два-три варианта, а тысячу. Собирай и выбирай.

Цель компании — предоставить такую возможность и застройщикам, и потребителям на обычном непрофессиональном рынке, дать гарантии качества, прозрачность сделки и ответственность, а в целом — легализовать эту систему. Возможно, громко звучит, что мы первыми начали так позиционировать себя и выходить на подобные объемы. Но, наверное, без таких заявлений и целей ничего не получится.

— С чем Вы приехали на Саммит застройщиков ЕРЗ.РФ? Что хотите донести до рынка и получить от этой встречи?

— Мы приехали с конкретной целью — рассказать застройщикам об изменениях продукта, которые теперь стали доступны. Ремонт и меблировка под ключ существуют давно, и наша компания специализируется именно на этом. Однако долгое время этот рынок никак не мог оцифроваться и стать понятным: он оставался в серой зоне.

Мы первыми решили полностью перевести эту систему в «цифру», предоставить клиенту выбор и уйти от капсульных ремонтов, в которые человеку затем приходится вносить изменения за свой счет. Иначе он вынужден подстраиваться под нормы и требования, заложенные застройщиком, а они нередко не соответствуют техническим характеристикам мебели и другим параметрам.

Мы приехали с идеей, что продукт должен стать подвижным и флагманским. Это подтверждает анализ наших совместных продаж с застройщиками-партнерами в Краснодарском крае, Ростове и Ставрополе: квартира с ремонтом востребована сильнее, чем жилье в черновой или предчистовой отделке. Как только мы решаем вопрос с ремонтом, спрос сразу растет. Покупатели понимают, что смогут быстрее вернуть инвестиции или начать пользоваться квартирой. При нынешней закредитованности людей доступных продуктов почти нет. В результате собственники делают ремонт по пять-семь лет или чего-то ждут, когда кто-то что-то продаст либо в семье произойдут другие обстоятельства. Только тогда они начинают что-либо делать со своими квартирами.

— Какая доля квартир, по Вашим данным, ремонтируется по серым схемам?

— На самом деле — более 90%.

— Речь идет именно о новостройках?

— Не совсем. В новостройках то, что предлагается с ремонтом, делает застройщик или специализированный игрок. Но есть и обратная сторона: мы знаем, что 80% квартир все равно выходят на вторичный рынок в бетоне. Следовательно, 80% емкости этого рынка уходит в серую и черную зоны.

Почему это происходит? Механика простая. У клиента нет денег на весь ремонт сразу, поэтому он ищет возможность делать его поэтапно и находит, условно говоря, Лешу-сантехника. Клиент звонит, и Леша говорит: «Я могу выполнить эту часть работ, это будет стоить 30 тысяч рублей». Сегодня у человека есть такая сумма, и он заказывает работу. Затем Леша рекомендует ему, например, Армена-плиточника. Так все и происходит.

Серой зоной это можно назвать, когда исполнитель хотя бы находится в какой-то системе налогообложения. Но если говорить откровенно, то около 80% работ выполняется уже в совершенно черной зоне. Мы вообще не понимаем, что там происходит: эти деньги никак не контролируются государством. Нам понятно, что конкурировать с такими исполнителями тяжелее. Сейчас только в административном штате нашей компании работает 180 человек, а это накладные расходы и налоги. Частные бригады об этом вообще не думают: есть один человек, которому нужно прокормить себя, а все остальные работы он выполняет через субподряд и приглашенных мастеров.

Я бы сказал, что ситуация уже предельно критическая и на нее необходимо обратить внимание. Мы поднимаем этот вопрос в том числе перед Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: рынком нужно заниматься, этот бизнес необходимо легализовать. От существующей системы страдаем не только мы, но и клиенты.

— Какие механизмы вы предлагаете? Есть ли шанс, что решение появится?

— Подобная практика уже применялась в работе с застройщиками. На самом деле необязательно придумывать что-то принципиально новое. Сейчас мы обсуждаем с банками финансовый продукт, который позволил бы приобретать квартиру в ипотеку и одновременно получать длинные деньги на ремонт. Как будет называться этот продукт, не так важно. Нужен финансовый инструмент, в котором банк выступает контролером, как при работе со счетами эскроу, и определяет круг компаний, с которыми готов сотрудничать. Получается система лицензированных подрядчиков. Клиент гарантированно понимает, что его деньги не ушли неизвестно куда: есть лицензированный исполнитель и система эскроу, уже отработанная в девелопменте. Ее можно реализовать и здесь. Конечно, механизм может быть не таким сложным, его можно упростить. Но в целом этот принцип вполне подходит.

— Насколько часто претензии к качеству отделки от застройщика становятся попыткой получить необоснованную компенсацию? Или в большинстве случаев речь все-таки идет о реальных проблемах?

— Проблема качества действительно существует. Почему я об этом говорю? Этот рынок можно напрямую сравнить с рынком такси начала 2000-х: были «бомбилы», а здесь есть бригадиры, которые формируют какие-то бригады и пытаются выполнять работу, не неся ответственности. Сегодня человек работает как физлицо, завтра открывает одно ИП, послезавтра — другое. Когда ответственности нет, страдают и качество, и все остальное. Если ты работаешь публично и официально, у тебя есть юридическая ответственность. Но в нынешних условиях экономического давления на всех, в том числе на население, люди пытаются найти возможность получить легкие деньги.

Чем потребительский терроризм отличается от обоснованных требований к качеству? Во-первых, тем, что люди начинают обращаться к ГОСТам очень давних периодов. Эти стандарты давно не обновлялись, а жить по ним довольно тяжело: появилось множество новых материалов, которые в прежние нормы не укладываются. Начинаются разные трактовки требований. Появляются и мелочные претензии, например к толщине шва, которые никак не влияют на жизнедеятельность. Я бы сказал, что потребительский терроризм начинается там, где недостаток не способен причинить реальный вред.

— А как же эстетика?

— Эстетика важна. Если стена действительно кривая, это на 100% неправильно. Но если перепад укладывается в допустимые значения и не указывает на техническое повреждение стены, это уже другая ситуация.

Почему сейчас это явление появилось у застройщиков? Потому что на рынке работают профессиональные игроки юридического поля, которые понимают, где можно капитализировать требования. Как только появляется публичная компания, у которой на счетах всегда есть деньги, особенно если речь идет о крупном бизнесе, к ней сразу приходят юридические фирмы с целью заработать. Это очень выгодная модель: юристы обращаются к клиенту и говорят, что ему вообще ничего не нужно платить, а все, что удастся взыскать, стороны поделят, например, пополам. Это лазейки в законодательстве, и, вероятно, они будут существовать всегда. Но давление можно ограничить. Мы, например, не видим массовых исков к Ozon, зато видим массовые иски к «М.Видео». В этом и скрывается ответ.

— То есть нужно стать Ozon?

— Да, нужно становиться Ozon, а Ozon — это агрегатор. Тогда каждый находится на своем месте и отвечает за свою часть работы.

— Может ли застройщик стать таким Ozon с вашей помощью?

— Сейчас мы развиваем эту идею. Мы хотим предложить застройщикам полноценную систему управления данным направлением, потому что многие пытаются самостоятельно управлять ремонтами. Это сложно, и эти процессы нигде толком не описаны. Вся сложность развития нашей компании заключалась в том, что мы действительно набили много шишек и понесли серьезные финансовые потери. Но мы четко знали, что этот рынок большой и уже давно нуждается в подобном продукте. По сложности задача сопоставима с цифровизацией такси, но мы приняли этот вызов.

Для себя я определил, что это будет один из моих последних глобальных проектов, потому что он действительно большой и сложный. Этим продуктом я хочу дать и застройщикам, и клиентам в B2C-сегменте прозрачную систему. В ней человек сможет здесь и сейчас рассчитать стоимость ремонта. Не будет ситуации, когда заказ отдают условному Коле, Коля идет к сметчикам, сметчики передают заказ в производственно-технический отдел, после чего все каким-то образом сводят воедино. В такой цепочке возникает множество возможностей для человеческой ошибки или намеренного искажения расчета.

Сейчас мы полностью реализовали систему автоматических смет и конструктор ремонта. В B2C-сегменте клиент может выбирать комплектацию, как мы привыкли делать в автосалонах: например, определять, какие диски ему нужны. Точно так же у нас можно выбрать ламинат, плинтус и потолок, одним нажатием получить расчет, заключить договор, оплатить его по QR-коду, оформить рассрочку или получить предложение от банка. Наша цель именно в том, чтобы все это стало доступным. Мы видим, что большинство отраслей уже движется в эту сторону. Наша индустрия довольно старая. Казалось бы, ей еще нужно пройти определенный революционный этап. Но мы решили перешагнуть через него, чтобы двигаться в ногу с другими отраслями.

— Защитит ли такая система покупателя?

— Конечно. Она даст покупателю прозрачность. Человек выбирает то, что хочет получить, а не то, что ему впоследствии предложат, ссылаясь на допустимые аналоги. Он видит конкретный расчет, в котором изначально исключена возможность случайной или намеренной ошибки из-за человеческого фактора.

— То есть покупатель сразу сможет увидеть, во сколько ему обойдется весь ремонт?

— Да. Кроме того, в результате он получает визуализацию. Конечно, дизайн-проект — более детальная история, и мы никогда не сможем полностью его заменить. Мы и не собираемся уходить в премиум-сегмент. Наша ниша — масс-маркет, доступный продукт, то есть стандарт- и комфорт-класс. У нас есть дизайнерские решения и предложения бизнес-уровня, но мы понимаем, что сейчас в стране люди больше всего нуждаются именно в продуктах стандарт- и комфорт-класса. Когда мы дали возможность приобретать ремонт в ипотеку — а мы одними из первых начали это делать, — платеж составил три тысячи рублей в месяц. Мы так и объясняли: «Купите ремонт — он стоит три тысячи рублей в месяц». Конечно, это произвело фурор.

После этого в Краснодаре 80% квартир стали покупать с ремонтом, хотя раньше показатель составлял 15%. Понятно, что мы дополнительно поработали над продуктом. Для начала предложили два очень понятных варианта — светлый и темный. По реакции рынка увидели, что 50% покупателей выбирают светлый, а 50% — темный.

— Получается, все варианты востребованы.

— Да. Например, в линейке мебели у нас был комплект «Сканди» — тогда это был тренд, и мы его предлагали. Но подход компании строится не на личных предпочтениях. Я нередко прихожу вместе с партнерами к застройщику, и он говорит: «Слушай, мы же вместе с тобой будем создавать ремонт». Я отвечаю: «Нет, мы с тобой точно ничего создавать не будем. Ни я, ни ты не являемся целевой аудиторией». Нужно провести анализ, привлечь продуктологов, сделать шоурум, затем снять видео, послушать, что говорят посетители шоурума, что им нравится и не нравится, доработать решение и получить готовый массовый продукт. Вот правильный путь. Нельзя исходить из позиции «я хозяин» или «я хочу добавить что-то свое».

Такой подход нужно пресекать в самом начале, потому что необходимо отвечать реальным потребностям клиента. Люди приходят и говорят: «Мне здесь не нравится затирка». Можно возразить, что нам она нравится, но клиенту — нет. Если об этом говорят 70% посетителей, значит, мы поменяем затирку. Значит, она должна быть другой.

— По вашему прогнозу, к 2030 году в бетоне может замерзнуть более 80 триллионов рублей, если нынешние темпы строительства сохранятся. Это оценка потерь для экономики или аргумент в пользу готового жилья? Объясните, как вы получили эту цифру.

— Мы ведем расчет примерно с 2020 года, когда начался период высокой активности и люди стали активно вкладываться в недвижимость. Здесь мы снова возвращаемся к советскому представлению о недвижимости как о символе стабильности. В какой-то момент в Краснодаре даже появилась рекламная кампания со слоганом «Вкладывай в кирпич». Я понимаю, что людям, которые застали Советский Союз, этот призыв очень откликался. Так все и началось. В какой-то момент почти каждый почувствовал себя инвестором. Очень хочется, чтобы у этих людей все получилось, но обидно, что финансовой грамотности в России практически не учат. Наверное, экономику уже нужно включать в школьную программу, чтобы люди могли рассчитать, что именно они покупают и сколько это в действительности стоит.

Я много общаюсь с людьми в Краснодаре, в том числе с сотрудниками. Один говорит: «Я покупаю в ипотеку третью квартиру», другой — четвертую. Казалось бы, почему не купить, если платеж составляет 18 тысяч рублей в месяц? В итоге все они оказались полностью закредитованы.

Есть жилые комплексы, сданные еще в 2021 году, которые до сих пор заселены лишь на 50%. Прошло уже пять лет, а темпы заселения практически не меняются. Быстрее ремонтировать квартиры люди не начинают, потому что денег больше не стало.

— И времени на ремонт совсем нет, особенно если у человека четыре квартиры и все предназначены для сдачи.

— Конечно. Ремонт — очень сложный процесс и одно из самых стрессовых состояний для человека. Спросите любого, как у него идет ремонт, и услышите сплошные эмоции — почти ни одного литературного русского слова. Это действительно сложная и непрофессиональная история. Но что мы можем требовать от людей, которые еще вчера вообще этим не занимались? Ничего не поделаешь. Наверное, пришло время менять систему. Именно к такому выводу мы пришли.

Мы посмотрели, сколько многоквартирных домов будет введено в эксплуатацию с 2020 по 2030 год, и учли темпы их заселения. Стало понятно, что закредитованные люди, вложившие деньги в бетон, будут фактически обеспечивать его в течение 20–30 лет. Первые пять лет они точно будут продолжать вкладываться только в этот бетон, не давая экономике двигаться дальше. Это тормозит заселение в новые районы и развитие «бытовой» инфраструктуры. В результате происходит закупоривание экономики: мы будто бы заложили деньги в бетон и надеемся, что что-то произойдет. Так, упущенная выгода государства от неуплаты налогов с ремонтно-отделочных работ и «неоткрывшегося» бизнеса насчитывает десятки триллионов рублей. 

Люди уже находятся в сложном положении. Мы сотрудничаем с банками и обсуждаем потребительские кредитные продукты. По нашему анализу, из 100 человек 70 не проходят кредитование из-за слишком высокой долговой нагрузки. Поэтому мы понимаем, что эта часть экономики может остановиться. Именно поэтому мы инициируем встречи в Минстрое. Нам всем нужно начать об этом думать: деньги должны двигаться. Если они застрянут здесь, получится уже второе место, в котором они заморожены. Первое — депозиты, второе — бетон. Суммы колоссальные.

Чтобы начать прогревать экономику, нужно запустить движение через программы и продукты, которые помогут клиентам быстрее завершать обустройство жилья. Мы стараемся донести эту мысль до всех, но это огромная работа, и поговорить с каждым мы, конечно, не можем. Поэтому хорошо, что мы с вами познакомились и можем рассказать об этой проблеме широкой аудитории.

Люди, которые просто инвестируют в бетон и ждут отдачи, должны учитывать состояние рынка. Сейчас Краснодарский край и юг в целом перенасыщены предложением. Мы совершенно не видим предпосылок к тому, что недвижимость там будет дорожать. Скорее, прослеживается тенденция к снижению цен. При этом вторичное жилье становится дороже для покупателя из-за условий кредитования, поэтому рынок фактически замирает. Это актуальная тема, которую мы уже поднимаем. О проблеме знают банки, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства и Правительство РФ. Думаю, мы найдем решение. Возможно, и наш сегодняшний разговор поможет придать этому процессу дополнительный импульс и быстрее получить результат.

— В 2026 году вы уже начали тестировать свою систему на B2C-рынке. Какие результаты получили?

— Результат дал настоящий вау-эффект. Первым таким решением стал интерактивный шоурум — мы создали первый в России шоурум такого формата. Клиент приходит к нам в офис, где его планировку проецируют на пол и сразу моделируют будущую квартиру с меблировкой. Можно определить, где будут находиться туалет, ванна, торшер или диван. Благодаря этому человек правильно планирует дополнительные работы, в том числе расположение розеток. Все происходит не на схемах и без участия дизайнеров. Ты буквально проживаешь квартиру: видишь ее в натуральную величину, проходишь по ней вместе с нами и проверяешь, останется ли проход, если здесь поставить шкаф, удобно ли он расположен.

С помощью таких понятных решений мы позволили людям заранее пожить в будущей квартире. Пока дом строится и есть только бетон, жилье невозможно потрогать — человек видит картинку и пытается представить, как будет пользоваться пространством. А здесь он получает возможность буквально прожить его. Это и стало первым вау-эффектом.

Следующий важный инструмент — конструктор. Он влияет на скорость принятия решений. Клиент видит, что все прозрачно и быстро, без каких-либо хитростей в расчетах. Конечно, это дает хорошие результаты. Думаю, мы отладим и оцифруем все модели продаж, после чего эту концепцию можно будет тиражировать в регионы.

Мы хотим позиционировать себя как гипермаркет. У нас было запатентовано понятие «конструктомаркет», однако у большинства людей оно пока не вызывает никаких ассоциаций. Теперь мы думаем, стоит ли продолжать менять восприятие людей и закреплять это понятие. Такого слова раньше не было. Мы хотели, чтобы «конструктомаркет» ассоциировался именно с нами — компанией, в которой с помощью конструктора можно создать нужный продукт. Решение довольно рискованное, и совет директоров пока окончательно не определил, по какому пути мы пойдем.

— Когда выйдете на рынок Москвы?

— В 2027 году уже зайдем. Сейчас мы завершаем разработку собственной CRM-системы. Нам пришлось писать ее с нуля, потому что индустрия новая и никто не может дать нам готовую основу. «Битрикс24» больше ориентирован на продажи, amoCRM тоже решает другие задачи. Поэтому мы решили создавать собственную систему под свои бизнес-процессы, нормы, требования, сроки и автоматизацию. Сейчас мы очень хорошо продвинулись в этом направлении. Наша цель — полностью отказаться от «Битрикс24» и перейти в собственную экосистему. В нее входят CRM, личные кабинеты строителя, агента и клиента, а также Sales — платформа для продаж.

Это полноценная экосистема с замкнутым контуром, инструментами управленческого контроля и панелью руководителя, в том числе для меня как собственника. Верить нужно только цифрам, поэтому все процессы мы переводим в цифровой формат, занимаемся цифровизацией и автоматизацией. Думаю, на этом рынке мы будем выглядеть очень достойно, потому что подобных систем нет даже у многих застройщиков.

— Вы говорите, что главный барьер для отрасли — отсутствие длинного кредитного продукта. Он должен быть доступен именно на B2C-рынке?

— Да, фактически такой продукт и нужен B2C-рынку. Сегодня на саммите застройщики поднимали вопрос нераспроданных квартир: «Чем нам продавать? Дайте какой-нибудь продукт. Квартира как была в бетоне, так и осталась. За счет чего я должен ее продать?» Если средний уровень нераспроданного жилья, как сейчас в Краснодаре, составляет 50–60%, нужен действительно сильный стимул. Сегодня мы задавали этот вопрос в том числе представителю Сбербанка и предлагали вместе подумать над решением, способным запустить рынок.

Подобные продукты существовали и раньше. Человек покупал квартиру и оформлял две ипотеки: одну на само жилье, вторую — на улучшение жилищных условий. Но в какой-то момент эта практика остановилась. Возможно, такой продукт по-прежнему существует, но его почему-то никто активно не развивает. Думаю, сейчас его время пришло. Он нужен застройщикам, которым необходимо помогать, и нужен нам, потому что рынок ремонта также необходимо выводить в легальное поле. В первую очередь этот инструмент нужен потребителям — именно они представляют крупнейшую часть B2C-системы.

Пользоваться обычной ипотекой уже тяжело. Мы понимаем, что семейная ипотека тоже находится на грани возможностей: государству становится все труднее ее финансировать. Значит, необходимо опираться на другие механизмы.

Мы провели анализ и представили его правительству. Даже если государство будет субсидировать ипотеку или другой кредитный продукт на ремонт, мебель и технику, эффект от вложений окажется четырехкратным. Это связано с легализацией черного и серого рынка, возвратом налогов и новым импульсом для экономики.

Мы только что говорили, что в бетоне может замерзнуть 80 триллионов рублей. Новый финансовый продукт запустит в движение большой пласт экономики, обеспечит возврат инвестиций и прибыль. Если оценивать, выгодно ли государству вкладывать деньги в такое направление, то ответ однозначный: выгодно. Я не вижу сейчас другого направления, субсидировать которое было бы полезнее.

— В фактуре указано, что за счет легализации рынка вложения окупятся в четырехкратном размере. Действительно в четырехкратном?

— Да, потому что сейчас значительная часть рынка находится в черной зоне. Мы работаем с НДС. Наши франчайзи работают как индивидуальные предприниматели, но тоже уже переходят на НДС по ставке 5%. А все остальные платят ноль. Просто получают перевод на карту или наличные в карман, и эти деньги никуда дальше не поступают. Кроме того, с них не делаются никакие социальные выплаты, официальных зарплат тоже нет. В таких условиях непонятно, как нам двигаться дальше: нести накладные расходы и содержать штат из 180 человек непросто. Как я уже говорил, наш конкурент устроен совершенно иначе — для него все гораздо легче.

— Какой главный вызов стоит перед вами в этом году?

— Нам нужно полностью протестировать B2C-систему и Sales, перейти на собственную CRM и завершить автоматизацию документооборота. Цель — в феврале представить рынку платформу-агрегатор. Это именно то, о чем мы говорили на примере Ozon. Мы стремимся стать таким агрегатором. В феврале хотим выпустить рабочий продукт. Понятно, что он всегда будет дорабатываться и ничего идеального не существует, но мы дадим рынку хороший фундамент, на котором уже можно работать.

Мы станем полноценной платформой и соберем на ней профессионалов рынка, в том числе агентов с большим клиентским портфелем, которым необходимо решать вопрос с ремонтом и обустройством. Здесь же будут застройщики и клиенты, которые сейчас просто сидят и чего-то ждут. Возможно, человек уже сделал ремонт в квартире, купленной у нашего партнера-застройщика, но у него еще нет мебели. Расходы не заканчиваются на стадии ремонта: процесс может замереть и позже. Например, собственники покупают только кухню, потому что это одна из самых дорогих частей обстановки, а затем снова ждут и копят деньги на следующий этап.

— Значит, в феврале ждем вас на рынке и ждем «конструктомаркет».

— На самом деле мы уже выпустили первые релизы и сейчас выходим в App Store. Для внутреннего использования у нас также появился BLOC AI — собственная ИИ-система для совещаний, контроля качества общения менеджеров с клиентами и работы клиентских сервисов. Сейчас эта система готовится и обучается, чтобы в дальнейшем предложить пользователям более прогрессивные возможности уже внутри будущей платформы.

— Спасибо большое! 

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке. 

Ранее писали о том, что выгоднее для покупателя в 2026 году: новостройка с ремонтом или голые стены; посчитали разницу между ремонтом старой квартиры и покупкой новой: что выгоднее?

Больше эксклюзивных разговоров с крупнейшими девелоперами, представителями власти, архитекторами, банкирами и другими лидерами отрасли читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Максим Шохин: «В бетоне может замерзнуть 80 триллионов рублей» появились сначала на Всеостройке.рф.

«Ташир Эстейт» — девелопер проектов премиум-класса в знаковых локациях Москвы. Компания опирается на более чем 25-летний опыт группы «Ташир» и контролирует полный цикл создания недвижимости — от выбора земельного участка и проектирования до строительства, благоустройства, эксплуатации и обслуживания готовых объектов. В рамках V Саммита застройщиков от экосистемы для девелоперов ЕРЗ генеральный директор «Ташир Эстейт» Максим Самсонов дал эксклюзивное интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко, где рассказал, что ждет рынок недвижимости в ближайший год, за какие решения готов платить покупатель премиального жилья и каким компания видит свое место на рынке через пять лет. 

— Максим Геннадьевич, мы с Вами на саммите, где первые лица разрабатывают консолидированный прогноз строительной отрасли. Каков Ваш личный прогноз?

— Я бы сразу попросил следующий вопрос, но постараюсь ответить. Действительно, только что была сессия, на которой нам дали очень много разных прогнозов. Но, если честно, мне показалось, что они противоречат друг другу. Есть данные по каждому региону, данные по РФ, и они как-то не бьются. Спросили даже аналитика, который, насколько я помню, работал и в Сбере, и сейчас работает в правительстве. Он уклонился от ответа, чем вызвал недовольство в зале. Но на самом деле его можно понять.

Давайте я так отвечу на этот вопрос. При любом прогнозировании мы традиционно стараемся отбросить излишний позитив, какие-то свои розовые мечты. Хотя, конечно, мы, девелоперы, — визионеры будущего. Но при планировании и организации бизнес-процессов я бы руководствовался двумя факторами. Первый — структурный кризис в отрасли, который нельзя отрицать. Второй — стагнация, которую мы, к сожалению, наблюдаем. Если взять последнюю аналитику, например такой показатель, как распроданность квадратных метров в объектах, которые вводятся до конца этого года. В этом году своих покупателей не нашли 55% квартир в домах, которые вводятся в этом году. Это на 5% больше, чем в прошлом году, и еще на 5% больше, чем в предыдущем. И я не вижу никаких предпосылок к тому, что этот тренд будет меняться.

Нас ждет дальнейшее затоваривание рынка при параллельном дефиците новых объектов. Я имею в виду дефицит вывода застройщиками новых проектов на рынок. При модели, когда мы видим, что более половины проекта не продается до ввода, застройщики очень осторожно выводят новые проекты, и сейчас предложение достаточно ограничено.

Что происходит? Сейчас есть тренд переходить из массового сегмента в бизнес-класс и выше. Бизнес-класс и премиум живут и развиваются, но мы понимаем, что спрос там тоже не бесконечный. По разным оценкам аналитиков, его хватит на 14–18 месяцев. Дальше конкуренция, вероятно, будет усиливаться и в бизнес-классе, и в премиальном сегменте.

— Как в этой ситуации будут действовать застройщики?

— Поэтому мы готовимся к повышению конкуренции, к борьбе буквально за каждого покупателя, к повышению требований к продукту, большей ответственности застройщиков и, наверное, консолидации всех внутренних ресурсов. Рассчитываем прежде всего на свою экспертизу и на людей, которые работают в компании.

Мой прогноз — примерно продолжение курса, который мы видим последние пару лет, с усилением конкуренции. Вот, наверное, и все, что можно сказать про следующий год. Поможет ли нам правительство, допустим, каким-то новым форматом семейной ипотеки, рассрочкой или финансированием? Пока все это только законопроекты. Неизвестно, когда все заработает и будет внедрено. Поэтому держимся, пока нам не поможет сосед, как, собственно, и сказали сейчас на сессии по аналитике.

— А сосед поможет?

— Это никогда не понятно. Мы всегда рассчитываем на помощь соседа. Под соседом я подразумеваю, конечно же, наше правительство, банки, Министерство строительства. Они стараются, но там тоже достаточно большой административный рычаг, лаг между инициативой, принятием решения и реальным действием всех этих инструментов.

— Еще очень часто инициативы трансформируются в процессе.

— Они трансформируются в процессе обсуждения, очень сильно потом устаканиваются и снова трансформируются уже во время применения. Вчера на сессии с Музыченко задавали разные вопросы. Я подготовил вопрос про какие-то глобальные тренды, хотел в том числе и на этот вопрос ответить грамотно и подготовленно. Не стал его задавать, потому что людей — я имею в виду моих коллег-девелоперов — волнуют абсолютно другие, очень практические вопросы. Что сейчас происходит, условно, с вводом и получением разрешительной документации на объекты, находящиеся в зоне подтопления? Почему какие-то поправки, принятые Минстроем, потом блокируются Роспотребнадзором? Соседей очень много, и неизвестно, как все это повлияет на проект во время строительства и не будет ли он затем заблокирован, например Роспотребнадзором, в процессе эксплуатации. Надеемся на сознательность соседей и на то, что они будут заинтересованы в поддержке и сохранении нашей отрасли. Но в первую очередь рассчитываем на себя и позитивно смотрим на помощь со стороны.

— Как вы выбираете новые площадки и города для развития?

— Мы в этом вопросе очень консервативная компания. Сейчас примерно на 90% сконцентрированы на развитии уже имеющегося земельного банка. Ситуация у каждого очень индивидуальна и зависит от состояния и жизненного цикла проектов конкретного застройщика. У нас сейчас накопилось достаточное количество площадок, проекты на которых находятся уже на высокой стадии реализации и готовы к запуску. Причем площадки расположены в очень классных локациях. Следующей весной мы готовимся вывести на рынок две доминанты Москвы: проект на Краснопресненской набережной, 10, и ТПУ «Парк Победы». Это действительно знаковые для Москвы площадки. Сейчас мы развиваем их и не думаем о покупке или продаже каких-то других потенциальных площадок в Москве.

Единственное исключение, наверное, — наш проект КРТ в Барвихе, который мы получили по результатам аукциона в начале этого года. Из новых площадок, пожалуй, только он. Еще стоит отметить проект ТПУ «Аминьевское шоссе», но жилья там не будет: к запуску планируется бизнес-центр класса А+.

Таким образом, при выборе площадок мы в первую очередь стараемся получить максимум от существующих локаций, а новые выбираем очень точечно и осторожно, держа в голове диверсификацию. Определенный кризис на рынке МКД подталкивает нас к тому, чтобы распределять портфель между разными сегментами. Это ИЖС в Барвихе, офисный проект и в целом офисное направление. Мы распределяем активы между несколькими сегментами, чтобы портфель был более устойчивым и компания не замыкалась на одной целевой аудитории, емкость которой сейчас объективно падает.

— Какой сегмент Вы сейчас считаете самым интересным?

— Для меня лично и для компании это все-таки загородная недвижимость, ИЖС в сегментах бизнес-класса и выше. Наверное, я бы даже назвал премиум. Мы придерживаемся этой философии и выстраиваем новый «Ташир Эстейт», новый бренд с заделом на будущее — как одну из компаний, которая в перспективе войдет в ТОП-3 на рынке премиального и элитного жилья. Это наш сегмент, в котором мы чувствуем себя абсолютно комфортно.

Премиальный класс позволяет не идти на компромиссы, раскрывать возможности продукта, использовать лучшую международную экспертизу и дорогие решения, которые находят отклик у целевой аудитории. Привнести новый стандарт, новый уровень жизни — вот чем, мне кажется, должен гореть девелопер, а не просто осваивать ТЭПы (технико-экономические показатели) и выполнять план по реализации квадратных метров. 

Мы можем долго работать над концепцией и доводить продукт до идеала, даже если задержка запуска влияет на экономику. Считаем, что сначала нужно раскрыть потенциал конкретной локации и только потом выходить на рынок.

— Изменились ли требования покупателей премиальной недвижимости? За что они готовы платить, а за что переплачивать уже не хотят?

— Мы никуда не уйдем от трех главных факторов: цены, локации и архитектуры. При этом, если говорить о моей практике и о том, что я вижу по отзывам брокеров, сейчас они — наш золотой запас. Доля продаж через брокерский канал может доходить у нас до 80%. Еще, может быть, три года назад мы относились к этому сегменту совсем иначе: «Ну какие брокеры? У нас свой отдел продаж, свои высококлассные специалисты. Мы не будем пользоваться услугами смежников и подрядчиков, если можем справиться сами». Но в какой-то момент поняли: нет, с точки зрения продаж и взаимодействия с рынком брокеры — единственная возможность продавать премиум и элитку, выполнять план продаж. 

Сейчас мы активно опрашиваем брокеров, потому что у них есть прямой доступ к клиентам, которые выбирают и голосуют рублем за тот или иной проект. Как выяснилось, у нас очень хорошая отделка. И это не мои слова. Мы много вкладываемся в шоурумы и стараемся полностью воссоздать в них архитектуру, окна и параметры будущих помещений. Отделка в формате «под тапочки» или «до последней салфетки» становится все более востребованной: люди не хотят жить среди шума, пыли и постоянных ремонтов. Поэтому в новых корпусах «Стеллар Сити» мы рассматриваем возможность сделать с готовой отделкой если не все квартиры, то хотя бы отдельные секции.

Не менее важна инфраструктура. Например, в жилом комплексе «Легаси» заложена концепция двора-сквера примерно с 30 тематическими площадками для разных возрастов и сценариев отдыха.

Еще один немаловажный момент — объем проекта. Мы видим, что в нашем классе востребованы камерные проекты. На соседних улицах стоим мы и наш конкурент — огромный квартал, прекрасный с точки зрения архитектуры и очень насыщенный с точки зрения первых этажей, коммерции и детской инфраструктуры. Но там полторы тысячи квартир, а у нас всего 480. Люди хотят жить с меньшим количеством соседей.

— Продукт для интровертов?

— Скорее, камерность и компактность дают больше возможностей для персонализации и, возможно, для более комфортного проживания. Одно дело, если одной и той же инфраструктурой пользуются жители полутора тысяч квартир — условно полторы тысячи семей, — и другое, если людей гораздо меньше. Меньше износ, меньше очередь на ту же детскую площадку или качели.

Поэтому мы не выжимаем ТЭПы по максимуму. И мне кажется, что покупатель это подсознательно видит: мы не пытались застроить квадратными метрами всю площадку, оставили неприкасаемыми 30–40% территории под озеленение и благоустройство. Не стали выжимать максимум из допустимой этажности, обеспечили хорошую инсоляцию, сделали не двор-колодец, а выбрали каскадный подход к высотности разных корпусов. Есть и выбор. Например, в том же «Легаси» речь о количестве людей в секции: пользователей лифта гораздо меньше, квартир на этаже тоже. Можно купить под объединение пару квартир — а их там всего две — и стать владельцем целого этажа. 

— У вас сейчас появилось прекрасное УТП. И много там таких возможностей?

— Там есть целая такая секция. Еще не все квартиры распроданы, можно успеть.

— Где можно объединить две квартиры и получить этаж?

— Можно везде, но лучше, конечно, делать это в малоэтажной секции. Тогда это уже тяготеет к какой-то резиденции. Сейчас модно называть не квартиры, а городские резиденции. Вот вы и получаете городскую резиденцию.

— Сколько у вас стоит квадратный метр? 

— Сейчас последняя возможность купить по достаточно хорошей цене, потому что буквально через месяц у нас уже будет ввод и выдача ключей. Все понимают, что после ввода цены растут буквально по щелчку пальцев только за счет самого факта: жилье становится готовым. Но сейчас квартиру без отделки там можно приобрести примерно по 750 тысяч рублей за квадратный метр. Это Раменки, буквально три минуты пешком до метро, точечная застройка — очень аккуратная и компактная. Мичуринский проспект, престижный ЗАО и все возможные плюшки.

— После интервью пишу своему брокеру.

— Можно напрямую. У нас условия для прямых клиентов могут быть даже лучше, чем через брокера. Мы договоримся.

— Как прекрасно Вы описали!

— Я же начинал с маркетинга и долгое время был директором по маркетингу. Только потом перешел на должность генерального директора. Но, конечно, страсть ко всему этому осталась.

— Какое самое дорогое решение вы использовали за последнее время?

— С инженерной точки зрения, с точки зрения проектирования, отделки или вообще в целом?

— Можете назвать все.

— Мы никогда не экономим. Дорогих решений достаточно много. Наверное, это благоустройство. Здесь всегда можно пойти по пути какой-то альтернативы, лишь бы сдать, потому что качество и дороговизну не оценивают согласующие органы. Мы вкладываемся в инфраструктуру, несомненно, вкладываемся в отделку. И, кстати, делаем это вопреки любым экономическим моделям даже в «Стеллар Сити». Мы без зазрения совести заявляем, что «Стеллар Сити» — проект бизнес-класса, но со всеми преимуществами многих проектов премиум-класса в Москве. Там натуральный камень в отделке, латунная обшивка лифтов, бронза, дорогие итальянские светильники.

— Вы так красиво это говорите, уже даже неважно, что именно.

— Мы эстеты, понимаете? Мы за эстетику во всем. Нам нужно сначала составить красивый образ, а потом этот образ должен воплотиться. Знаете, как сейчас модно у застройщиков сравнивать ожидания и реальность? Это, кстати, еще один большой плюс. Если вернуться к предыдущему вопросу, покупателям важно, чтобы все рендеры, картинки и буклеты потом воплотились в реальной жизни. А подтвердить это можно только уже реализованными проектами. Приходите в наш реализованный проект и посмотрите, что мы заявляли и что сделали. Мы обязуемся придерживаться этого принципа во всех своих проектах.

Системы безопасности, СКУД (системы контроля и управления доступом) — конечно, тоже. Пока не скажу, что это уже реализовано, и, наверное, вообще мало у кого реализовано, но на стадии проектирования мы уже закладываем различные системы на базе искусственного интеллекта. Например, предиктивные системы, которые могут предсказывать какие-то аварии, неадекватное поведение гостей и так далее. За счет таких дорогих решений себестоимость строительства растет, и в этом плане она, наверное, обусловливает цену квадратного метра. Я сейчас говорю не только про нас. Все адекватные застройщики премиум-класса не жалеют денег на инфраструктуру для резидентов, безопасность, эстетику лобби. Там и лежат наши основные затраты.

— Сегодня на саммите много говорили о том, что будет с рынком, обсуждали риски, банкротства и все остальное. Элитный сегмент более устойчив? Или в этом году перед вами тоже стоят какие-то риски?

— Риски есть всегда, к сожалению, хотя рынок устойчив. У всех были хорошие золотые годы, и застройщики, мне кажется, точно так же, как государство, правительство и любая система, нацеленная на долгосрочное развитие и устойчивость, накапливали капитал. Мне сейчас очень понравился пример «Группы ЛСР». Пятнадцать лет назад компания начала вкладываться в направление так называемого намыва территории. Там цикл составляет 15 лет, затем земля должна, по всей видимости, как-то устояться, после чего ее можно продавать. И сейчас выяснилось, что у них появился практически без каких-либо затрат — потому что все расходы случились 15 лет назад — огромный земельный банк: 500 тысяч квадратных метров или сколько-то гектаров. Теперь эту землю в хорошей локации Санкт-Петербурга можно продавать и напрямую зарабатывать.

— Они очень системные.

— Да, они очень крутые ребята. Мне кажется, что рынок застройщиков, работающих в премиальном сегменте, в целом состоит из таких старожилов. Очень мало новых, молодых компаний. Есть молодые бренды, но они все равно вышли из каких-то крупных компаний, которые работают на рынке очень давно. Они пережили массу кризисов. Да что они — мы уже прошли через такие пертурбации и события на рынке, что нас, наверное, мало что может серьезно выбить из колеи. У компании накоплен большой опыт прохождения сложных периодов. 

Поэтому я не сказал бы, что прогнозирую риск банкротства. Да, в моменте будем жить чуть хуже, меньше зарабатывать, снизится маржинальность. Будем искать альтернативные источники заработка, новые целевые аудитории и сегменты, диверсифицировать портфель. Но в конечном итоге все эти трудные времена переживем. Я уверен, что все развивается циклически и рынок девелопмента ждет новый ренессанс. Главное — сейчас не останавливаться, чтобы потом не жалеть об упущенных возможностях. Все будет хорошо.

— Каким Вы видите «Ташир Эстейт» через пять лет?

— Вижу очень четко. Это как вопрос на собеседовании: «Кем вы видите себя через пять лет?» На этот вопрос я, наверное, не отвечу, а вот на вопрос, каким будет «Ташир Эстейт», смогу. Я являюсь непосредственным участником планирования и закладки этого фундамента. Хотя почему фундамента — компании все-таки уже 25 лет.

С учетом вывода на рынок новых проектов, которые я упоминал в ответах на предыдущие вопросы, у нас есть конкретная цель: мы абсолютно точно нацелены войти в ТОП-3 застройщиков премиального жилья. Объем портфеля — один из главных показателей. Проекты на Краснопресненской набережной, ТПУ «Парк Победы», наш КРТ в Барвихе, а также уже реализуемые объекты позволят нам войти в тройку лидеров по объему портфеля и предложения гораздо раньше, чем через пять лет.

А через пять лет я бы поставил другую задачу: чтобы мы вышли в лидеры не просто по объему предложения, а по восприятию покупателей. Это самое важное — чтобы они воспринимали нас как лидера индустрии, лидера рынка премиального жилья. Мы прекрасно понимаем, кто сейчас лидер. Компания Sminex — во многом наши знакомые и друзья. Но хочется, чтобы при разговоре о рынке премиальной недвижимости «Ташир Эстейт» всегда фигурировал в тройке: либо по наведенному знанию, а лучше — Top of mind (бренд, который первым приходит человеку в голову при упоминании определенной категории). В течение пяти лет будем стремиться к этому статусу.

— А Sminex обгоните?

— Давайте поживем — увидим. Sminex сейчас очень сильно оторвался от всех, просто на порядок, поэтому такие цели мы, наверное, ставить не будем. Но если формулировать цель по SMART, то пока нам будет достаточно ТОП-3.

— Короткий блиц: короткие вопросы и короткие ответы, уже больше о личном. В работе Вы больше доверяете цифрам или интуиции?

— Сейчас нам нужно доверять только цифрам. Цифрам однозначно.

— Что помогает Вам перезагрузиться после сложного дня? Бегаете, летаете, плаваете?

— Я стараюсь перезагрузиться перед началом рабочего дня. У меня все смещено на утро. Есть время примерно с семи до десяти утра, а затем начинаются рабочие процессы. Закончатся они неизвестно когда. Если хочется перезагрузиться, то это, я бы сказал, перезагрузка предыдущего дня. После хорошего рабочего дня нужно лечь, хорошо выспаться, а утром позаниматься собой, спортом, развитием или чем-то еще. Использовать этот золотой утренний час, чтобы потом вдохновленным и полным сил войти в трудовой день.

— Какой навык Вы хотели бы освоить вне девелопмента?

— Есть ли жизнь вне девелопмента? Да массу навыков, просто времени не хватает.

— Но какой, если выбрать один?

— Наверное, это должно быть что-то совсем не связанное с девелопментом, чтобы полностью от него абстрагироваться. Я внезапно понял, что в нашей управленческой, менеджерской жизни у нас очень мало каких-то практических, применимых навыков: что-то делать руками или уметь что-то классное, крутое.

Поэтому я, наверное, получил бы какой-нибудь профессиональный сертификат по дайвингу. Мы с семьей занимаемся этим видом спорта и стараемся везде, где бываем и где есть море или океан, обязательно нырнуть. Но пока все это происходит на обывательском уровне. У нас есть сертификат, который позволяет этим заниматься, однако существует масса других возможностей. Можно стать дайв-гидом, изучить какие-то спасательные операции, путешествовать по подводным пещерам и так далее. Наверное, я бы развивал такое хобби с практической точки зрения — обязательно связанное с океаном, водой, погружением и морем. Может быть, это звучит немного инфантильно, и Вы ожидали другого ответа. Но девелопмент, во-первых, никуда не денется: мы уже здесь, и с профессиональной точки зрения, наверное, ничего не изменится. Нужно развивать личное.

— Какой из реализованных проектов Вам ближе всего?

— Я много говорил про премиум, про то, как я его люблю и как сильно его любит наша компания. Но самым родным и любимым для меня все равно останется «Стеллар Сити». В этом есть моя маленькая личная гордость. Когда мы запускали «Стеллар Сити» — если не ошибаюсь, это был 2018-й, возможно, 2019 год, — мы придумали новый класс жилья. Тогда это была очень популярная тема. Нам было тесно в комфорт-классе, но мы немного не дотягивали до бизнеса, и вместе с командой маркетинга придумали так называемый future-класс. Это звучало во всей рекламе.

Мы подошли к работе нестандартно: придумали новый класс жилья, разработали под него свои УТП, запустили, скажем так, «пропаганду» этого образа жизни. С учетом количества вложенных сил, времени и любви этот продукт всегда будет для меня любимым ребенком. И хорошо, что он еще продолжается. Там запланировано семь корпусов, а реализовали мы пока только четыре. Есть возможность развивать проект дальше, делать его лучше, видоизменять какие-то форматы. Поэтому «Стеллар Сити» — one love, это 100%.

— Что Вы считаете своим главным профессиональным навыком и самым главным недостатком?

— Ух ты. Недостатков, наверное, очень много. 

— Я думала, скажете, что ни одного.

— Да нет, ну что Вы. Мы оцениваем себя объективно. В быстро меняющемся мире вообще и на рынке девелопмента в частности недостатком, наверное, всегда становится недостаточная насмотренность и некоторая зажатость рамками своей индустрии, своего сегмента и, чего уж там, даже своего рынка и своей страны. Это не позволяет полностью раскрыть потенциал. Поэтому наш главный недостаток, наверное, в том, что мы сильно сконцентрированы на текущих реалиях, мало смотрим в будущее, мало анализируем, мало посещаем другие проекты и проекты конкурентов. 

Мы не всегда принимаем правильные управленческие решения. Это тоже так. Ошибаемся, но компания позволяет это делать, потому что можно что-то делать и ошибаться — это всегда лучше, чем бездействовать. Нам еще учиться и учиться. 

Главным преимуществом я бы назвал в целом не свое личное качество, а свою роль в составе компании: мы всегда ставим на первое место покупателя, резидента, будущего жильца. И в подтверждение этих слов скажу: я недавно проводил анализ и увидел, что в группе компаний «Ташир» огромный процент людей сами являются резидентами жилых комплексов, которые мы строим и реализуем. Мне кажется, это очень важный показатель. Ты строишь, закладываешь и проектируешь объект как для себя, а потом живешь в нем и получаешь удовольствие. 

— А какая сильная сторона лично у Вас?

— Я никогда не устаю. Пока у меня это получается. Моя сильная сторона — наверное, энергия. Есть разные показатели эффективности и успешности руководителя: где-то это знания, где-то — мотивация, а где-то — энергия. Если расставлять приоритеты, то мотивация — вещь временная: она может быть, а может не быть, ее можно как-то поддерживать. Дисциплина тоже требует внутренней собранности. Но если нет энергичности, желания и готовности участвовать во всех процессах, не бросать людей и команду, постоянно быть увлеченным проектом, то это либо есть, либо нет. Мне кажется, мне повезло, что у меня это есть. Поэтому своим главным преимуществом я бы назвал энергичность.

— Если бы не недвижимость, чем бы Вы занимались?

— До недвижимости я работал в спортивном маркетинге и участвовал в организации Олимпиады в Сочи, поэтому, если бы не девелопмент, снова выбрал бы спорт — мир, который вдохновляет эмоциями, достижениями и причастностью к большим событиям.

— Спасибо большое!

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.  

Ранее эксклюзивно для портала Всеостройке.рф о ситуации в отрасли рассказали генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников, президент Agalarov Development Эмин Агаларов, генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов, генеральный директор ГК «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин и другие руководители отрасли. Больше эксклюзивных интервью — в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Максим Самсонов: «Рынок девелопмента ждет новый ренессанс» появились сначала на Всеостройке.рф.

Владимир Маслов — управляющий партнер Domina Management. Более 20 лет он представляет бренд Domina в России и имеет более 30 лет опыта в сфере строительства и комплексного управления недвижимостью.

Один из масштабных будущих проектов бренда в России — пятизвездочный гостиничный комплекс «Палаццо Де Агой» в живописной бухте Агой на Черноморском побережье. Застройщик проекта — СЗ «ЮГ». На сайте Domina открытие комплекса заявлено на 2029 год. Он рассчитан более чем на 1 тыс. номеров и будет работать по франшизе бренда.

В эксклюзивном интервью основателю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко управляющий партнер Domina Management Владимир Маслов рассказал, за счет чего профессиональная управляющая компания может повышать доходы отеля. Он объяснил, почему инвестору не стоит ориентироваться на обещания сверхдоходности. Отдельной темой разговора стала работа Domina и УК «Прованс» в проекте «Палаццо Де Агой». 

— Владимир Вадимович, российский рынок сейчас переполнен управляющими компаниями. Чем Domina Management принципиально отличается от других, кроме итальянского происхождения?

— Конечно, наше итальянское происхождение — основное преимущество, но мы постарались привнести еще что-то дополнительное. Решили систематизировать подходы к гостиничной деятельности, все части управления, чтобы оно было стандартным и не зависело от человеческого фактора. Разработали и систематизировали стандарты, на их базе — систему обучения и систему контроля качества. 

Также создали мотивационные программы для персонала и наставничества. Таким образом, мы можем работать с молодыми сотрудниками, которые обладают базовым набором навыков, и развивать их до высокопрофессионального уровня. 

— В интервью Forbes Вы говорили, что Domina больше не строит отели в России, а занимается управленческой деятельностью. Почему?

— Во-первых, это не совсем так. Мы продолжаем строить, но не с той интенсивностью, с которой хотели это делать изначально. У нас идут проекты и в Тюмени, и в Томске. Их строит сама Domina. 

Что касается управления, это более широкий и быстрый рынок. Можно работать с разными инвесторами, находить объекты в разных регионах. На мой взгляд, это более быстрый путь для экспансии на рынке.

— Удается?

— Пока да. Заявок намного больше, чем мы можем за короткий период времени обработать.

— Уже не первый год говорится об импортозамещении, уходе западных игроков с рынка. Domina — итальянская компания. Как удается удерживать этот баланс?

— Для нас уход иностранных игроков с рынка стал окном возможностей. Мы постарались до некоторой степени заменить их, конечно, не в полном объеме. Domina не такой сильный бренд, как, например, IHG, Hilton или Marriott, но мы смотрим вперед и думаем, что все будет хорошо.

Я думаю, что Domina будет оставаться на российском рынке. У наших учредителей, наших итальянских основателей на протяжении многих лет очень хорошее отношение к России. Они верят в Россию как в развивающийся рынок, как в страну со стабильной экономикой и социальной ситуацией.

— Почему собственнику отеля выгодно платить профессиональной управляющей компании?

— Я думаю, работа с профессиональной управляющей компанией — это вопрос трех факторов. Во-первых, это увеличение доходов. Управляющая компания, как правило, имеет дополнительные или хорошо выстроенные каналы привлечения клиентов. Таким образом она повышает загрузку, находит клиентов, которые готовы платить более высокий чек.

Во-вторых, это стандарты. Как только ты привлек гостя, ты должен его удержать и сделать его визит хорошим, интересным, чтобы он вернулся к тебе, совершил повторный визит, а может быть, и порекомендовал тебя.

В-третьих, это контроль за расходами и их оптимизация. Причем важен не только количественный фактор, но и качественный. Нельзя экономить на тех расходах, которые влияют на восприятие отеля гостем.

— На каких расходах тогда экономить не следует?

— Я думаю, это все подразделения, которые непосредственно взаимодействуют с гостем, и все те предметы, которых он касается, которые видит, с которыми взаимодействует. На этом экономить не следует, потому что именно из мелочей может сформироваться как отрицательное, так и очень хорошее мнение об объекте.

— Ранее Вы говорили, что валовая операционная прибыль отелей под управлением Domina достигает 50%. За счет чего такой высокий показатель и по всем ли отелям он достигается?

— Такие кейсы есть. Но пока не по всем отелям. Я думаю, что залог этого в эффективности и сбалансированности управления как доходами, так и расходами. Конечно, наша задача — максимально повышать доходы. Но при этом важно не допускать сильного роста расходов и думать о том, как их оптимизировать. Наши стандарты и подходы к управлению позволяют это сделать.

— Вы более 20 лет работаете на российском гостиничном рынке. Какой главный сдвиг за это время можете отметить?

— Наверное, это сдвиг в сторону качества. Мы видим, как российский турист становится все более требовательным. Пожалуй, это один из самых требовательных гостей, с которыми нам приходится встречаться.

И это на самом деле очень хорошо. Когда гость знает, чего он хочет, и четко формулирует то, что ему нужно, это возможность для роста сервиса, для развития гостиничной компании. Именно нормальное взаимодействие, хороший, неагрессивный диалог между гостем и отельером приведет к тому, что качество оказываемых в отеле услуг будет все время повышаться.

— Есть ли предел, до которого может расти качество?

— Совершенство всегда впереди, оно безгранично. Более того, все развивается. Как только ты доходишь до высокого уровня качества в одном спектре услуг, сразу открываются дополнительные возможности.

Очень важно думать о том, как это будет развиваться в будущем, что можно предложить гостю дополнительно, как его заинтересовать.

— Юг России сейчас переживает строительный бум, в том числе за счет развития внутреннего туризма. Не боитесь, что рынок перенасытится?

— Мы не боимся, что рынок перенасытится, потому что сейчас мы в большей степени уже про качество. Многие строящиеся отели находятся в ситуации, когда очень важно быстро построить, быстро ввести объект в эксплуатацию, за счет большого рынка апарт-отелей продать то, что построено. А потом начинается управление, и этот этап наиболее сложный.

Будут выигрывать те, кто подошел к этому подготовленным, взял хороших партнеров или подготовился сам. И снова мы возвращаемся к стандартам, системности и правильной работе с персоналом.

— Выгодно ли сейчас покупать апартаменты в отеле как инвестицию? Потенциальные собственники опасаются, что в комплексе много номеров и именно их апартамент могут заселять редко. Насколько эти опасения обоснованны?

— Я думаю, что вложения в недвижимость все равно остаются достаточно интересной инвестицией, даже при том, что сейчас мы имеем достаточно хорошие проценты по вкладам в банках.

— Сейчас уже не очень.

— Сейчас уже, безусловно, эта ситуация идет на спад, и еще более пессимистично выглядит ее прогноз на будущее. Кроме того, вложения в недвижимость — гораздо более обеспеченная инвестиция. Потому что по вкладам в банках гарантировано сколько? Полтора миллиона, кажется.

(Примечание редакции: по данным Банка России, вклады и счета физических лиц застрахованы на сумму до 1,4 млн рублей в каждом банке. В отдельных случаях предусмотрено повышенное страховое возмещение — до 10 млн рублей). 

При вложении в недвижимость у тебя во владении остается твой собственный объект, с которым ты в дальнейшем можешь что-то делать самостоятельно. Что касается опасений собственников, нужно быть очень осмотрительным и не следует верить всему тому, что нарисовано в красивых буклетах. Часто заявленная доходность — хороший рекламный ход. Ее можно объяснить, подтвердить как угодно, но нужно быть реалистами. Я думаю, каких-то особенно серьезных прибылей в размере 25% или 20% годовых, наверное, ожидать не стоит.

Нужно взвешенно подходить к любому проекту. Если он выстроен качественно, то, конечно, стоит дороже и не может обещать супервысокую доходность. Но, с другой стороны, это залог того, что объект будет хорошо работать и долгое время не требовать капитального ремонта. То есть будет приносить достаточно хорошие деньги.

Еще очень важно определиться с тем, как будут распределяться доходы. При заключении договора с управляющей компанией следует понимать, как именно рассчитывается доля, которую получает инвестор. Не следует опасаться, что, если твой конкретный апартамент не будет заселяться, то у тебя не будет прибыли. Как правило, доходы собственника рассчитываются котловым методом, когда речь идет о загрузке всего объекта.

(Примечание редакции: при котловом методе доход от сдачи номерного фонда объединяется, а затем распределяется между собственниками по правилам, установленным договором. Доход инвестора в такой модели не зависит исключительно от загрузки принадлежащего ему конкретного номера). 

И третий момент: нужно смотреть на управляющую компанию — насколько она серьезная, есть ли у нее системный подход и хорошая репутация.

— «Палаццо Де Агой» — самый крупный проект Domina в России. Чем он отличается, кроме масштаба?

— «Палаццо Де Агой» — это, наверное, самый смелый из заявленных проектов в России. Недавно проводили совместную конференцию в Сочи, где были все участники проекта: архитекторы, конструктор, управляющая компания, мы как представитель бренда.

Очень важно понимать, что объект сложный с точки зрения реализации. У него уникальная архитектура и, главное, уникальное инженерное обеспечение. Важно, чтобы собралась сильная команда единомышленников. Поэтому мы надеемся, что проект со всеми заявленными функциями будет полностью реализован. И все удивительные идеи, которые в него заложены, будут доступны гостям. Они смогут этим насладиться и все это попробовать.

— Сложно заниматься эксплуатацией и обслуживанием настолько сложного проекта? От вас во многом зависит, насколько качественно все будет работать.

— Никто не говорил, что будет легко. Это всегда сложно, это ежедневная рутинная работа. Но важно, что мы познакомились с проектом на ранней стадии и, по сути, до некоторой степени являемся его соавтором. Во многом от нас исходили технические задания, мы согласовывали, как будет сформирован проект.

Понимаем: если то, что задумано, будет реализовано в строгом соответствии с проектом, объект действительно будет удобным для управления. Мы сможем хорошо управлять расходами на его обслуживание. И в первую очередь он будет удобен гостям — не будет каких-то странностей, которые иногда встречаются в отелях.

— По проекту подписана франшиза Domina, а не договор прямого управления. Почему?

— Это было совместное решение команды. Не побоюсь этого слова, изначально мы не очень хотели давать именно франшизу на объект класса «пять звезд». Но, познакомившись с управляющей компанией «Прованс», поняли, что это не минус, а большой плюс. У «Прованс» прекрасный опыт управления отелями именно в этом регионе. И, по сути, компания является нашим региональным представителем. С другой стороны, благодаря своим компетенциям мы очень серьезно усиливаем экспертизу «Прованс».

Это наши единомышленники и друзья. В данном случае мы не тянем одеяло каждый на себя, а работаем в команде, и это на самом деле очень здорово. Я надеюсь, что подобный опыт мы в дальнейшем сможем развивать. Рады сотрудничать со всеми, кто профессионально подходит к гостиничному бизнесу и управлению отелями.

— Агой — небольшой поселок, это не Сочи и не Анапа, инфраструктуры там пока немного. Как будете наполнять отель?

— Во-первых, «Палаццо Де Агой» — достаточно большой объект. Мы очень надеемся, что всей командой удастся построить там замкнутую экосистему. У нас есть такие примеры. Domina управляет большим курортным комплексом в Египте — Domina Coral Bay в Шарм-эш-Шейхе. Это объект, который работает внутри себя и предоставляет гостям все виды услуг, которые им могут понадобиться.

Что касается непосредственно Агоя как места, я считаю, что у него есть масса замечательных преимуществ по сравнению с Центральным Сочи. Это тихое, приятное место на море с уникальным видом и расположением корпусов.

Возможно, гостю придется потратить дополнительные полтора-два часа на дорогу по сравнению с Центральным Сочи. А может быть, и не придется. Если мы говорим о гостях из Краснодара, Ростова, о тех, кто приезжает поездом, путь может оказаться даже ближе.

Я думаю, это компенсирует дополнительные затраты времени на дорогу, потому что виды действительно уникальные, место тихое, очень много зелени. А инфраструктура, которая создает условия для удобства гостя, еще будет развиваться. Все это впереди.

— Могут ли такие отели конкурировать с зарубежными направлениями, которые раньше во многом выбирали российские туристы?

— Мы очень этого хотим и думаем, что это наступит. В планах всей нашей команды — работать именно с тем туристическим сегментом, который сейчас выбирает зарубежные курорты. Речь идет о сравнительно близких к России направлениях — Турции, Азербайджане, Греции и Болгарии. 

Мы думаем, что условия, которые могут быть созданы на побережье Черного моря в Краснодарском крае, могут быть не хуже, а даже лучше. Плюс менталитет, высокий сервис, ощущение безопасности и близости к собственному дому.

— Вы рассчитываете в том числе на гостей, которые будут приезжать надолго?

— Мы хотим, чтобы гость оставался у нас надолго. В свое время Domina начинала с продажи таймшеров, то есть, по сути, второго дома. 

(Примечание редакции: таймшер — форма владения или права пользования недвижимостью, при которой нескольким владельцам предоставляется возможность пользоваться объектом в определенные периоды времени). 

Мы изначально нацелены на то, чтобы создавать глубинные связи с гостем, чтобы он воспринимал это место как свой второй дом. Поэтому развиваем различные программы лояльности для собственников. Они создают эмоциональную привязку инвестора к тому месту, которое он приобрел, и гостя — к тому отелю, в котором он остановился.

— Если говорить о будущем, какой Вы видите Domina через пять лет?

— Я думаю, что Domina через пять лет будет гораздо более известной в России. Думаю, что ее номерной фонд в России будет превышать номерной фонд в других странах вместе взятых. И я думаю, что Domina будет, по сути, лидером в стандартах качества обслуживания гостей.

— Насколько вы готовы дальше расширять российский портфель? Есть предел роста?

— На данный момент в планах нашей компании порядка 15 объектов. Я думаю, что на рубеже 2029–2030 годов мы в четыре раза увеличим наше присутствие на российском рынке.

— За счет чего?

— У нас очень хорошие партнеры, складываются прекрасные отношения с инвесторами, девелоперами, которые строят в разных регионах. Мы много работаем с крупными строительными компаниями. Сейчас это одни из наших стабильных клиентов.

Как вы знаете, существует процедура комплексного развития территорий, где зачастую девелоперу, который строит жилье, приходится — или у него возникает такая идея — строить отель.

(Примечание редакции: КРТ — комплексное развитие территорий. Механизм регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ; действующие нормы о КРТ были введены Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ). 

Для нас как для гостиничной управляющей компании это хорошая возможность посотрудничать с ними. На начальном этапе мы можем помочь понять, как построить отель, как не создать что-то неправильное, а в дальнейшем продолжить сотрудничество 

— Но в гостиничном бизнесе такие девелоперы фактически оказываются новичками?

— С одной стороны, очень сложно работать с девелоперами, которые говорят: «Посмотри, я построил миллионы и миллионы квадратных метров жилья. Неужели я не построю какую-то гостиницу на 10 тыс. кв. м?»

Но это немного другое. Как только ты перешагнул первую ступень этого диалога и у тебя действительно сложилось общение, дальше сотрудничество может быть очень хорошим и интересным. Это легко дается, если ты выкладываешь на стол аргументы и говоришь: «Мы знаем это, у нас есть вот это, мы долго разрабатывали вот это. Плюс мы немного более известны, чем какой-то отель без известного бренда». Это работает, к тебе начинают прислушиваться, начинается серьезный диалог.

Дальше есть определенные барьеры, потому что не все инженерные системы, которые используются в гостиницах, распространены в жилых домах, а они достаточно дорогостоящие. Часто сложно убедить застройщика, что именно эти системы важны и необходимы. Это непростой путь с препятствиями, но по нему нам очень интересно идти.

— Небольшой блиц. Гость или инвестор — кому сложнее угодить?

— Сложнее угодить гостю, но важнее угодить инвестору.

— Как соблюсти баланс, чтобы обе стороны были довольны?

— Это эквилибристика. Изначально нужно очень точно все объяснять инвестору. Инвестор зачастую — уважаемая компания с большими деньгами, у которой есть собственные идеи. Важно убедить его, что ты тоже что-то знаешь.

Но в дальнейшем, когда ты уже работаешь с гостем, мы опять возвращаемся к тому, о чем я говорил в самом начале. На госте нельзя экономить. Гостю нужно дать немного больше, чем он ожидает. Тогда он к тебе вернется и заплатит еще больше.

— Отель у моря или в инфраструктурном центре?

— И то и другое работает. Все зависит от того, на каком рынке ты работаешь. В инфраструктурном центре, как правило, тарифы ниже, но загрузка стабильнее. На море есть сезонность, но в высокий сезон тарифы очень хорошие. Нужно сбалансированно ко всему этому подходить.

— Строить с нуля или реконструировать готовый объект?

— Мы бы предпочли строить с нуля. Но реконструкция — это тоже интересно, с этим тоже можно работать. Просто она накладывает определенные ограничения и, как правило, в итоге выходит дороже.

— Зато у реконструкции может быть история, историческое место.

— Редко бывает именно такая история, которую можно использовать. Если говорить о российских реалиях, мы в Санкт-Петербурге реконструировали здание под отель, которое находилось под охраной. Одна из стен даже находилась под охраной ЮНЕСКО 

Эту стену много лет держали на специальных консолях, на это потратили огромное количество денег. Когда сняли штукатурку, увидели, что ее почти нет — это сплошные заплатки, которые образовывались на протяжении примерно 250 лет. С одной стороны, это дополнительная сложность, которая зачастую гостю не нужна. Я говорю об общем типе здания, о планировках. В старом здании работать сложнее.

— Большой номерной фонд или камерный отель?

— И то и другое работает. Конечно, отельеру, серьезной компании гораздо интереснее работать с большим номерным фондом. Это более технологично.

Но бывают регионы, где создание очень больших отелей с высоким качеством просто неоправданно. Тогда отельеру приходится находить другие решения, например, объединять под одним управлением несколько небольших гостиниц. При этом это может давать хороший эффект, потому что появляется возможность действительно работать с особенностями каждого объекта и раскрывать его индивидуальность. 

— Российский или зарубежный рынок?

— Российский, конечно. Российский рынок — однозначно. Зарубежный вариант, думаю, тоже может стать будущим для российского подразделения Domina. У нас есть приглашения из сопредельных стран поработать там, но пока мы сконцентрировались на российском рынке.

Здесь все очень быстро, динамично. Работают определенные инструменты финансовой поддержки. Есть ситуации, когда у кого-то появляются обязательства построить отель. С этим работают и администрации, потому что существует направленность на развитие туризма. Поэтому сейчас — российский рынок.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о проекте «Палаццо Де Агой» порталу Всеостройке.рф рассказывал главный архитектор архитектурного бюро ASADOV Андрей Асадов: «Одно и то же количество номеров можно превратить в человейник, а можно — в уютную среду».

Об особенностях работы курортного комплекса и инвестиционной модели проекта порталу Всеостройке.рф рассказывал управляющий партнер УК «Прованс» Сергей Тыщенко: «Российские инвесторы больше ориентированы на прибыль, чем на личный отдых». 

Больше эксклюзивных интервью с представителями девелопмента и смежных отраслей читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Владимир Маслов: «Сложнее угодить гостю, но важнее угодить инвестору» появились сначала на Всеостройке.рф.