На полях ПМЭФ-2026 в рамках международной дискуссионной платформы Урбан Хаб состоялась сессия «Ключ к развитию: исламские финансы в девелопменте», которая продемонстрировала: исламские финансы в России постепенно выходят из экспериментальной зоны и превращаются в потенциально крупный источник капитала для девелопмента и инфраструктурных проектов. Пока объем привлеченных средств исчисляется десятками миллиардов рублей, а ближневосточные инвесторы уже присматриваются к дата-центрам, промышленным паркам и логистическим комплексам. Что мешает этому капиталу активнее заходить в российские проекты, чем цифровой сукук отличается от обычной облигации и почему настоящий рост рынка может начаться уже через два-три года, в эксклюзивном интервью Всеостройке.рф рассказал генеральный директор МТС Финтех Тимур Козинцев.

*МТС Финтех — партнер платформы «Росконгресс Урбан Хаб» на ПМЭФ-2026.

—  На полях ПМЭФ-2026 Вы рассказали о росте интереса к исламским финансовым инструментам в России. Почему он растет?

—  Рост интереса к исламским финансам в России — это не локальный тренд, а часть глобального движения. Объем глобальных активов исламского финансирования в 2025 году достиг 5,2 трлн долларов, а к концу 2026 года ожидается рост до 6 трлн. Рынок сукук, одного из ключевых инструментов исламских финансов, уже превысил 1 трлн долларов в обращении, а в 2025 году было эмитировано рекордные 300 млрд долларов. По прогнозам S&P Global, в 2026 году объем эмиссии сохранится на уровне 270–280 млрд долларов. 

Исламские рынки капитала перестали быть нишевой альтернативой — они становятся стратегическим столпом глобальной финансовой архитектуры, привлекая все больше инвесторов благодаря прозрачности и соответствию принципам этичного инвестирования. 

В России этот глобальный тренд накладывается на собственные драйверы. Объем средств, привлеченных в рамках эксперимента по партнерскому финансированию, за прошлый год вырос в шесть раз и достиг 35 млрд рублей. В реестре Банка России уже 37 организаций, а потенциал рынка исламских финансов в России оценивается как минимум в 1 трлн рублей. Активно обсуждается создание исламского банка в России с участием партнеров из арабских стран — он может стать цифровым и дать дополнительный импульс развитию партнерского финансирования.

—  А как оцениваете интерес со стороны арабских инвесторов к российским девелоперским проектам? Что ограничивает его?

—  На ПМЭФ мы говорили о принципиально ином классе активов — индустриальной недвижимости. Речь идет о центрах обработки данных, промышленных объектах, логистических комплексах, производственных мощностях. Этот сегмент также вызывает устойчивый интерес со стороны инвесторов из стран Персидского залива. Причина — в понятной экономике таких активов: земля, здание, оборудование, электроэнергия, долгосрочный арендатор и прозрачный денежный поток.

Ближневосточные инвесторы — это долгосрочные деньги, и они ищут проекты с понятной экономикой, стабильным денежным потоком и возможностью масштабирования. Промышленная инфраструктура, особенно в сегменте высокотехнологичных производств и дата-центров (ЦОДов), отвечает этим критериям в полной мере.

Что ограничивает интерес? Пока еще нет системного механизма входа капитала, работающего по принципу «одного окна». Инвесторам нужны прозрачные правовые конструкции, защищающие их права на актив и доход, понятный налоговый и валютный режим, а главное — возможность ликвидного выхода из инвестиций через вторичный рынок. Недостаточно назвать инструмент исламским — он должен быть проверяемым, прозрачным и юридически чистым.

—  Какие сегменты российской недвижимости наиболее привлекательны для исламских инвесторов? Почему?

—  Как я уже отметил, один из фокусов сегодня — это индустриальная недвижимость. Такие проекты часто имеют государственную поддержку или встроены в стратегические программы развития регионов. Это именно то, что ищут ближневосточные инвесторы: не спекулятивные вложения, а долгосрочные инвестиции в реальные активы с понятным профилем риска и доходности. В этом смысле показательно, что первый российский выпуск сукук, анонсированный Татарстаном, направлен именно на строительство промышленного парка.

—  Насколько вообще исламское финансирование сегодня доступно для российского девелоперского рынка? Когда ожидать бум спроса?

—  Исламское финансирование уже доступно, особенно через механизмы сукук. Но говорить о «буме» пока рано. На мой взгляд, горизонт в 2–3 года — реалистичный срок, чтобы рынок начал расти экспоненциально. Ключевое условие — снятие системных барьеров, которые пока сдерживают развитие: отсутствие стандартизированных продуктов, единых требований к базовому активу и правил налогообложения, а также недостаток ликвидности на вторичном рынке.

— Расскажите о финансовом инструменте «Цифровой сукук»? Что его отличает от традиционных облигаций? Как оцениваете интерес к нему?

—  Цифровой сукук — это сертификат, удостоверяющий долю владения в реальном активе или проекте, а не долговое обязательство с процентами. Его главное отличие от классической облигации в том, что инвестор получает доход не в виде процентов (риба), а как долю в прибыли от использования актива или в виде арендных платежей. Риски распределяются между участниками справедливо. Технология ЦФА делает этот инструмент максимально прозрачным (права записываются на блокчейне, а выплаты автоматизируются через смарт-контракты) и доступным для иностранных инвесторов. Цифровой сукук — это технологический мост между исламским капиталом и российской инфраструктурой. Думаю, интерес к этому инструменту будет расти не только в России, но и в мире. 

—  Насколько выпуск партнерского ЦФА оказался востребованным и как видите перспективы для тиражирования этого опыта?

—  Цифровой сукук — это жизнеспособная конструкция и может быть реализована в рамках российского законодательства с привлечением шариатских экспертов. Продукт востребован, и мы это видим. 

Перспективы для тиражирования оцениваем как хорошие. Во-первых, активно разрабатываются стандарты партнерского финансирования на уровне отраслевых ассоциаций и регулятора. Во-вторых, технология ЦФА идеально подходит для этого инструмента — она делает процесс выпуска и обращения максимально технологичным и понятным для широкого круга инвесторов. В-третьих, сам рынок показывает уверенный рост. Очень скоро он перейдет от единичных сделок к серийным выпускам.

—  Как сделать партнерское финансирование системным каналом входа капитала в российские девелоперские проекты? Какие барьеры важно устранить?

—  Чтобы партнерское финансирование стало полноценным каналом, необходимо решить три ключевые задачи. Первая — правовая и регуляторная гармонизация. Нужно четко определить в законодательстве статус сукук и других исламских инструментов, правила их налогообложения и требования к базовому активу.

Вторая — стандартизация продуктов. Участники рынка должны выработать единые стандарты партнерских сделок, чтобы снизить стоимость структурирования для эмитентов и повысить доверие инвесторов. Это возможно на уровне отраслевых ассоциаций и при участии таких международных институтов, как AAOIFI, представительство которого уже открыто в Казани.

Третья — создание ликвидности. Нужен вторичный рынок для сукук, который позволит инвесторам покупать и продавать эти инструменты. Как только этот механизм заработает, инструмент станет по-настоящему ликвидным и привлекательным для крупных игроков. Планы по размещению сукук на биржевых площадках — это первый шаг в этом направлении.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор строительной компании «Мармакс» Юрий Юров, основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко; генеральный директор группы «Самолет» Анна Акиньшина. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Тимур Козинцев: цифровой сукук — это технологический мост между исламским капиталом и российской инфраструктурой появились сначала на Всеостройке.рф.

Строительная отрасль переживает тектонический сдвиг: технологии смешанной реальности (Mixed Reality) окончательно выходят из стадии пилотных стартап-экспериментов и становятся повседневным рабочим инструментом ТОП-девелоперов. На полях форума «Движение» учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко встретилась с Михаилом Малыхиным, директором по развитию цифровых технологий IT-компании Setl Tech, и Алексеем Кислухиным, генеральным директором IT-компании «БРИО МРС», чтобы обсудить, как интеграция BIM-сканера в строительный проект помогает застройщикам экономить миллионы, почему планшеты с 3D-движками выигрывают у классических чертежей и когда масштабная цифровизация перестанет быть для рынка «путём боли».

— Михаил, в холдинге Setl Group приобрели акции «БРИО МРС». Зачем холдингу эта компания?

Михаил Малыхин: Да, приобретен контрольный пакет «БРИО МРС». Цель — дальнейшее улучшение нашей цифровизации. Помимо самого планшета, мы получили опытную команду, которая умеет работать с 3D-движками. Причём не со сторонними, а с собственными — и делает это достаточно хорошо. Мы намерены этим пользоваться.

— Для наших зрителей, кто не знает: что такое 3D-движки и зачем они в строительстве? 

Михаил Малыхин: Это BIM-моделирование, BIM-проектирование. Инструмент, который позволяет визуализировать модель объекта и делать это быстро, в больших объёмах. Дальше, в соответствии с атрибутивным составом, функционал позволяет фиксировать различные замечания прямо со стройплощадки и передавать их в бэк-офис на рассмотрение — для принятия решений.

— А когда было принято решение о приобретении? Был какой-то конкретный кейс, который стал триггером?

Михаил Малыхин: У холдинга Setl Group достаточно долгая история взаимодействия с компанией «БРИО МРС». Три года назад начали пробовать применять их планшеты на объектах. Коллеги приезжали, обучали сотрудников холдинга. Мы, в свою очередь, давали обратную связь — что необходимо улучшить — и коллеги это делали. Это был хороший сигнал для нас: некоторые компании уходят и больше ничего не говорят, а «БРИО МРС», наоборот, двигались совместно с нами и выполняли то, что мы просили.

По истечении примерно двух с половиной лет мы с Алексеем встретились на форуме «100+ TechnoBuild» в Екатеринбурге и там обсуждали концепцию внедрения в наш цифровой контур. А финальной точкой стала зима этого года, когда на одном из объектов мы тестировали несколько похожих решений дополненной реальности. Провели наглядное тестирование «в бою» и убедились в наших ранних тезисах: планшеты и сам движок действительно умеют работать с большим объёмом данных.

По ряду параметров есть полный паритет между, например, iPad и планшетами на Windows. Но у платформы BRIO MRS есть ряд преимуществ за счёт того, что это полностью кастомное решение, не зависящее от иностранных библиотек. Как мы знаем, сейчас с мессенджером Макс у всех возникли проблемы — Apple его заблокировал. Те же самые риски мы видели и в решениях подрядчиков, использующих зарубежные планшеты. Здесь же устройство полностью на Windows: его можно купить, кастомизировать и улучшать. Это тоже немаловажно, потому что это полностью кастомная сборка — датчики, камеры. Всё это может меняться и улучшаться отдельно от самого устройства.

При этом ребята классно проработали удобство работы с планшетом. У него есть ручка — и это действительно здорово. Когда берёшь в руки такое устройство и сравниваешь с конкурентом, сразу понимаешь: без ручки работать тяжело. При этом в ручку встроена батарея, которую можно быстро менять, чтобы планшет не садился. В общем, проработка со стороны BRIO была очень скрупулёзной — и по удобству использования в том числе.

— Алексей, а для чего Вам была нужна эта сделка?

Алексей Кислухин: На самом деле это логичное развитие. На момент сделки нашей компании было почти шесть лет. Мы уже выросли из состояния стартапа в компанию, у которой появилась своя операционка, клиентская база, бренд и репутация, отточенные решения. Несколько лет назад мы взяли стратегический курс на поиск профильного инвестора-партнёра. Это было примерно в то же время, о котором говорил Михаил, когда шли тестирования с серьёзными, цифровизированными застройщиками — теми, у кого есть требования к подобным решениям и реальная потребность в них.

Просто деньги от банка нас не интересовали. Нам необходимо было встроиться в контур, добрать компетенции этого профильного партнёра-инвестора и одновременно насытить их решение и их команду своими компетенциями. И вот эта синергия случилась. Мы с Михаилом, наверное, поняли друг друга буквально за 10–15 минут — полное совпадение. Для нас это логическое развитие компании и превращение в более серьёзный продукт, в более серьёзного игрока на этом рынке.

— Встраивание в структуру застройщика — обычно сложная история. Есть немало неудачных кейсов, когда компании в итоге полностью теряли себя. Как Вы оцениваете эффективность партнёрства сейчас? И какие дальнейшие планы?

Алексей Кислухин: Действительно, это сложно. У нас была маленькая, высокоэффективная команда, и вот мы приходим в большой холдинг со своими правилами. Эти требования, конечно же, сильно поднимают зрелость команды с точки зрения организации и дисциплины. Но ещё раз: когда несколько лет назад мы выбрали курс на поиск профильного партнёра, мы уже сделали ключевые вещи внутри своей компании — оформили интеллектуальную собственность, выстроили работу с сотрудниками, поработали над брендом и репутацией.

А это именно то, что ценят сильные, крупные игроки: им важно понимать, зачем они берут себе эту команду и во что вкладываются. Отвечая на вторую часть вопроса — что дальше? Мы сейчас встраиваемся в экосистему цифровых продуктов Setl Tech. Работаем совместно над улучшением нашего планшета — мы внутри шутим, что теперь он называется «BIM-сканер». Будем постепенно улучшать сам продукт, опираясь на требования компетентных команд со стороны всего холдинга Setl Group, и одновременно встраиваться в цифровые решения Setl Tech.

При этом требования, которые идут от команд холдинга Setl Group, не расходятся с требованиями рынка в целом. Улучшая продукт здесь, мы автоматически становимся интереснее и для открытого рынка — там, где есть другие игроки, конкуренция, требования и живые люди со стройки.

— Михаил, на скольких объектах уже используется продукт BRIO MRS в рамках Setl Group? И есть ли планы и KPI по сторонним застройщикам?

Михаил Малыхин: Так сложилось, что взяв в пилот два планшета BRIO MRS, мы по сути получили уже новую версию. Стоит пояснить: три года назад это было совсем другое устройство — и по точности, и по скорости работы оно было на другом уровне. Ребята постоянно его улучшают.

Дождавшись обновлённых версий, мы хотели было сразу запускать их в бой, но один из заказчиков «БРИО МРС» купил эти планшеты, и нам пришлось упаковать их и отправить обратно. То есть мы были вынуждены отдать свои BIM-сканеры другому заказчику. Но ребята быстро — в течение двух недель — поставили нам новые устройства. Применяли мы их тоже достаточно интересно: у нас есть пилотный объект, на котором всё обкатывалось силами обученных людей.

Наша цель — сделать так, чтобы BIM-сканер мог использовать рядовой сотрудник, без глубокого погружения в настройки. Чтобы на каждом объекте — будь то комплексное освоение территории или отдельно стоящий дом — был такой сканер, который в нужный момент мог взять инженер строительного контроля, специалист авторского надзора или наш инженер-менеджер по строительству. Например, при старте сложных работ по коммуникациям — взял, пошёл, показал подрядчику, как правильно всё прокладывать. Потому что это всё наглядно визуализируется и намного понятнее, чем на обычных 2D-чертежах.

Для этого мы убрали «пилотный объект» как концепцию и подключили группу геодезистов — людей, которые уже очень опытны в части новых технологий: лазерного сканирования, лидаров, фотограмметрии. «БРИО МРС», конечно, настаивали на том, чтобы мы прошли обучение, но мы пошли сами: ездили на новые объекты, сами разбирались с планшетами, смотрели удобство позиционирования, делали свои выводы независимо. Таких объектов у нас было четыре. А сейчас начинается полноценное применение в ЖК «Город Звезд».

— То есть пока полноценно — на одном объекте?

Михаил Малыхин: Сейчас — да, на одном. Но важно понимать, что у нас уже сформирован перечень доработок — как к IT-части, так и к самим планшетам. Есть согласованный бюджет и сроки, в рамках которых команда Алексея будет совершенствовать устройства с точки зрения позиционирования, точности и геопривязки к системе координат объекта.

— Какие KPI стоят перед командой Алексея по внешним заказчикам?

Михаил Малыхин: У Алексея есть свои KPI. Для нас же самое главное — закрыть применение планшетов внутри холдинга. При этом «БРИО МРС», конечно, продолжает продавать планшеты — у него есть постоянные заказчики. В целом обсуждался ориентир: около одного проекта в месяц как базовый показатель.

Алексей Кислухин: Да, это базовый KPI, к которому мы сейчас стремимся. Здесь хочу добавить: работа с командой геодезистов и специалистами по BIM со стороны Setl Group дала потрясающую обратную связь. У нас родился проект на девять месяцев вперёд. Мы ожидаем появления новой интеллектуальной собственности и патентования подходов, которые ещё никто не реализовывал. Думаю, это будет анонсировано чуть позже и станет ещё одной технологической уникальностью, позволяющей оторваться от конкурентов.

По поводу продаж на открытом рынке — всё так, как Михаил описал. Ключевой момент в том, что у нас теперь появляется ресурс. О нас и так знают, но не хватало возможностей дотянуться до нужных людей. А круг знакомств и возможностей со стороны Setl Group для нас колоссален. Сейчас всё это раскручивается.

Также мы разделили продукт: есть сам BIM-сканер как локальная версия, которую можно использовать автономно, и мы придумали сетевую версию — когда устройство начинает синхронизироваться с системой, где фиксируются замечания, найденные на объекте, и актуализируется модель. То есть происходит интеграция с системами генподрядчика — со средой общих данных или с системами проектирования. Это позволит нам работать на двух направлениях: хочешь простое — бери локальную версию, хочешь процессов — добавляем процессов.

— По нашим данным, у вас уже 67 внедрений. Это правда?

Алексей Кислухин: Цифра очень близка к истине. Наверное, даже больше. 67 — это проекты, на которых мы физически выполнили работы и сдали отчёты. Часто происходят небольшие пилотные внедрения — один-три дня — и если отчёт был сдан, ставим галочку. Вот их и накопилось 67. В том числе и крупные внедрения — в Setl Group, «Талан», ГК ФСК, ГК «Галс-Девелопмент» и другие.

— Михаил, а продукт BRIO MRS как-то интегрирован с SetlSoftICONA (система для управления строительством) или это пока отдельный IT-продукт?

Михаил Малыхин: Сейчас это отдельное решение. Есть планы по интеграции — возможно, не напрямую. У нас есть разные системы: наша система Praktis, сервисы «Моя компания». В общем, мы найдём путь, как правильно донести до конечных пользователей информацию с BIM-сканера. Возможности интеграции двух наших решений есть, и мы можем по-разному дополнять их друг другом.

— То есть будет общее брендирование или BRIO останется BRIO?

Михаил Малыхин: Пока в планах общего брендирования нет. BRIO останется BRIO.

Алексей Кислухин: Это было одно из принципиальных решений во время сделки — сохранить бренд, потому что за ним закреплена определённая репутация. Моя команда всегда стоит лицом к заказчику. И во время переговоров мы прямо говорили: «Мы не можем это отдать, это часть нашего культурного кода — смотреть и слушать заказчика». Это относится к нашему бренду, поэтому он будет сохранён.

— Алексей, объясните на пальцах: почему смешанная реальность (Mixed Reality) — это не дополненная реальность (AR)? В чём разница?

Алексей Кислухин: Давайте я попробую рассказать. Мы в своё время составили карту технологических уникальностей нашего продукта — чтобы понять, какими своими способностями и возможностями мы отвечаем потребностям не рынка в целом, а конкретных людей с площадки в реальных условиях.

Сопоставили и обнаружили, что нашей якорной компетенцией является создание эффекта смешанной реальности — на лету, в моменте, без предварительной подготовки. И именно из этого вырастает разница с дополненной реальностью, которая есть в телефоне.

Итак. Первое и самое очевидное: мы читаем пространство на лету и строим карту глубин — то есть понимаем его трёхмерность. Как это стало возможным? За счёт наличия стереокамеры с относительно широкой стереобазой, в отличие от других бытовых устройств. С её помощью мы находим разницу в изображении, и на лету строится карта глубин — как лазерное сканирование, только в реальном времени. Соответственно, мы не накладываем виртуальное изображение на реальный мир — мы его встраиваем. И получается, что объекты, находящиеся, например, за колонной, отсекаются именно по колонне.

— В чём разница между «встраиванием» и «наложением»?

Алексей Кислухин: Люблю объяснять на простых примерах. Вот: когда треугольник лежит в пакете, и вы видите его поверх пакета — это дополненная реальность. А смешанная реальность — это когда вы видите, что треугольник находится внутри пакета, и лишь краешек торчит сверху. Это и есть встраивание в реальное пространство.

Это даёт возможность работать сразу с моделями на объекте без предварительной подготовки. Мы видим точку соприкосновения цифровой модели с реальным миром. Если они где-то соприкасаются — на этом эффекте и делаются выводы: совпало или не совпало, там находится или не там, правильно или неправильно, где это должно быть.

Следующая технологическая уникальность: мы позиционируемся не вокруг какого-то объекта или метки — мы позиционируемся внутри геодезической системы координат объекта. Телефоны делают это вокруг какой-то точки, а мы находимся внутри координат и смотрим вовне. Это принципиальное различие, которое не позволяет телефону работать с моделями на площадке и извлекать из них настоящую пользу.

Следующая уникальность — стек технологий. Как правильно подметил Михаил, мы не используем библиотеки Microsoft, Apple и Google. Мы собрали решение на базе OpenCV (библиотека алгоритмов компьютерного зрения) и настолько его изменили, что это можно считать нашей собственной разработкой — по праву лицензирования, на котором она распространяется.

— То есть залицензировали?

Алексей Кислухин: Да, конечно. Мы входим в реестр отечественного ПО, потому что прошли по всем требованиям. Это очень важно, потому что позволяет нам участвовать в проектах с особыми требованиями по информационной безопасности. Никакой iPad или Android-устройство на такие объекты не попадёт. А у нас есть крупные заказчики — госкорпорации и компании с государственным участием — именно с такими требованиями.

И ещё один важный момент: устройство по своей мощности сравнимо с компьютером проектировщика. И сюда можно загрузить объект целиком — любого размера и сложности. Например, 10 секций в Новосаратовке со всеми разделами, включая инженерку, в максимальной детализации — всё грузится сразу. Не нужно готовить вырезки и фрагменты, просто загружаешь так, как отдали проектировщики, — и идёшь на стройку. И всё это работает оффлайн. Вот это и есть декомпозиция нашего подхода, которая позволяет закрывать реальные задачи в реальных условиях стройки.

Михаил Малыхин: Когда мы смотрели BIM-сканеры в последний раз, уже осознанно — перед принятием решения о покупке — мы поехали на дальний объект, спустились в подвал. Большой группой ходили по этому подвалу, нагибались, но планшет показал себя с лучшей стороны. Был наглядно виден большой рост с точки зрения позиционирования — ничего не глючило. Мы сразу выявили около 30 несостыковок между фактически выполненными работами и моделью.

И вот здесь и проявляется ключевое преимущество планшета. Все знают, что строители и проектировщики не всегда «дружат» между собой. Одни проектируют в миллиметрах, точно по допускам, красиво. Другие иногда не понимают технологии: как это правильно сделать, есть стеснённые условия, невозможно проложить коммуникации именно так, как запроектировано. Планшет наглядно выносит модель вживую — показывает, где должна проходить сеть, как её правильно проложить.

И цель как раз в том, чтобы применять планшет не после того, как всё уже сделано, а до начала монтажа сложных работ. Помимо того, что он определяет, например, забытые отверстия в монолите или смещение этих отверстий, он ещё помогает чётко увидеть все коммуникации. 

У нас есть инструмент, позволяющий эффективно и абсолютно точно отслеживать геометрию помещения, — это лазерное сканирование. Мы применяем его перед приёмкой всех работ, влияющих на геометрию: монолит, кладка, фасады, стяжка, штукатурка. Но здесь появляется инструмент, который позволяет ещё и эффективно прокладывать коммуникации в соответствии с проектом. И если проектировщик заложил какие-то неэффективные решения — а такое тоже бывает — сразу дать ему обратную связь.

С этим мы как раз столкнулись в последнем пилоте: из 30 замечаний около 2 касаются именно улучшения проекта. То есть это чистая экономическая эффективность — строители сделали правильнее и дешевле, просто опираясь на свой опыт, не нарушив ничего.

И вот эти 30 пунктов по идее должны лечь в основу качественного улучшения дальнейших проектов. Но без таких инструментов это всё теряется: прораб или инженер переходит к следующим задачам, которых огромное количество. А BIM-сканер помогает всё это зафиксировать, отправить проектировщику и авторскому надзору, наглядно показать, что есть более качественные решения, — и дальше их применить.

— Можете как-то оценить экономический эффект от использования — в часах, в деньгах?

Михаил Малыхин: Отличное упражнение задали. Оценивать IT-решения в деньгах — классический вопрос, который нам задают заказчики по SetlSoftICONA, по другим продуктам, по тендерной площадке. Есть такой показательный пример. Потенциальные заказчики тендерной площадки спрашивают: «А вы принесёте нам новых заказчиков?» Мы говорим: «Нет». Они: «Но это же инструмент по проведению торгов!» Мы отвечаем: «Вы получите чистоту внутри себя. У вас всё будет проходить чётко по процессам — вот в этом и будет эффективность и экономия». Она у каждого бизнеса, у каждого проекта абсолютно разная. Нет какой-то чёткой цифры, насколько всё улучшится. Есть много IT-решений, экономический эффект которых так просто не выявишь. Мы чётко понимаем: это сделает наши проекты прозрачнее и экономически эффективнее. Плюс мы получим дополнительные компетенции в работе с BIM.

— А сколько в целом это стоит для застройщиков?

Алексей Кислухин: Есть официальный прайс. Базовый комплексный проект, который реализуется в 90% случаев, стоит 4 350 000 рублей. В эту сумму входит устройство, программное обеспечение и услуги. Само устройство передаётся в собственность застройщика. Бессрочная лицензия, подписка на обновления, техническая поддержка, обучение, помощь во внедрении и многое другое — всё, что мы делаем для заказчика, чтобы технология популяризировалась внутри проекта. То есть мы делаем больше, чем положено по контракту.

Есть также локальная версия — она стоит примерно в два раза дешевле, так как затрат там намного меньше.

Если спросить, как это окупается, — то, по сути, сразу. Даже сами застройщики не знают свою экономику до конца. Сколько раз ни спрашивали — конкретного ответа не получаешь. Начинают считать, сколько стоит переделка трубы, но это неправильно: накручиваются накладные расходы, и цифра автоматически становится на несколько нулей больше, чем стоимость внедрения. Получается, что заказчик мало того что получает более качественный объект — он ещё сэкономил время и попал в сроки. Сколько это стоит? Существенно больше, чем несколько миллионов рублей. Очевидно, что это окупается. Нет конкретных цифр — у всех разная экономика, разные методики подсчёта. Общей методологии нет, но то, что это очевидно, — никто не спорит.

— Как Вы оцениваете ёмкость рынка таких решений? Кто из застройщиков может это себе позволить?

Алексей Кислухин: Классный вопрос. Год назад я учился в МШУ «Сколково», и меня там заставили посчитать этот рынок. Ёмкость всего MR/AR рынка считать в целом очень сложно, потому что там огромное количество сегментов: развлечения, обучение, туризм, маркетинг, быт и многое другое.

Если смотреть именно в строительстве, то мы упираемся в наличие BIM-моделей. Я считал рынок BIM в России на 2025 год — примерно 13–15 миллиардов рублей. И он растёт со скоростью примерно 14% в год. Это неплохой показатель, тем более что по миру — около 11%. Это объясняется тем, что в России глубина проникновения BIM в строительство намного ниже — 5–7%. Ёмкость рынка именно подобных решений начинается где-то от 2–3 миллиардов рублей в год. Это пограничная сумма, когда на неё уже можно начать заглядываться. И если у тебя очень понятный, сформированный продукт — туда можно бежать первым.

Михаил Малыхин: Сегодня на форуме выступали с данными представители ДОМ.РФ: 47% застройщиков используют BIM в проектировании.

— По нашим данным было 45% — видимо, цифра растёт ежегодно.

Михаил Малыхин: Но проектирование, стройка, эксплуатация — это абсолютно разные вещи. А применимость самого планшета гораздо шире, чем просто гражданское строительство многоквартирных домов. Есть уникальные объекты — заводы, нефтяные объекты, — где огромное количество коммуникаций и реально нужен такой планшет: удобный, с которого можно выявлять несоответствия прямо на месте.

Алексей Кислухин: И ещё фишка: сам рынок BIM растёт на 14% в год, но сегмент BIM плюс смежные услуги растёт на 20–30% в год. Мы как раз попадаем в этот диапазон, потому что приходим с решением, которое улучшает возможности BIM-инструментов и помогает быстрее вернуть инвестиции во внедрение этих технологий, — извлечение пользы из BIM становится больше. Именно такие комплексные услуги в России и растут на 20–30% в год.

— Не возникает ли конфликта интересов? Компания работает с конкурентами Setl Group, планирует расширяться. Известно, что некоторые застройщики, например Брусника, предпочитают держать свои цифровые решения в секрете, считая конкурентным преимуществом. Как вы к этому относитесь?

Михаил Малыхин: Мы давно уже приняли для себя решение: любой продукт, который развивается внутри одного застройщика, с годами — за два-три года — может легко потерять актуальность, потому что рынок породит что-то новое. Поэтому нужно, наоборот, максимально развивать партнёрские отношения с другими девелоперами.

У нас такие отношения уже есть: ту же SetlSoftICONA и тендерную площадку используют другие застройщики, и рынок сам по себе движется в эту сторону. Вчера, например, на конференции, где я участвовал, представители ФСК Регион и ГК «А101» прямо говорили о необходимости большего количества партнёрств — не только в IT, но и в принципе во взаимоотношениях.

Это выгоднее: гораздо проще совместно развивать «цифру». И мы это видим на практике. Возьмём ту же SetlSoftICONA: в рамках развития цифровизации мы выстраиваем несколько новых направлений — линейку от BIM до процессирования подрядчиков. SetlSoftICONA играет ключевую роль: туда заложены инструменты приёмки и планирования работ. За счёт того, что мы развивали её совместно с другими девелоперами, система обросла функционалом, который нам уже и дорабатывать не пришлось, — всё было. Вот так и вырастают хорошие решения: когда над ними работает не один игрок, а весь рынок.

Мы также используем сторонние решения, постоянно общаемся с коллегами. С той же Брусникой часто коммуницируем — правда, не про площадку, а про архитектуру их цифровой системы в целом. Они очень классно всё выстроили. Буквально месяц назад коллеги из Брусники приезжали к нам в офис, рассказывали о том, чего достигли с Яндексом. 

В общем, мы с застройщиками очень рады работать и постоянно делимся опытом. Многие к нам приезжают на объекты — мы проводим урбан-туры. Продвигаем «цифру» как можем. Проводим обучение в университетах: наши BIM-специалисты, которые проектируют в отечественном программном обеспечении (у нас уже 10 объектов проектируются в Renga), плотно взаимодействуют с петербургскими университетами, проводят хакатоны, берут целые проекты в работу как результат партнёрства с вузами. В этом году мы провели первое обучение по SetlSoftICONA для студенческих групп.

Рынок должен развиваться по всем направлениям, начиная с университета, чтобы ребята, которые приходят к нам на объект, уже понимали, что такое цифровизация. А не как раньше: приходишь на работу, и тебя сажают проектировать в AutoCAD, а кругом уже какие-то непонятные BIM-инструменты. Все должны получать навыки работы с современными цифровыми инструментами ещё в вузе.

— А что-то ещё покупать будете? Смотрите, подбираете?

Михаил Малыхин: Время покажет. Мы всегда в процессе. Через два месяца опять будет проходить акселератор технологических стартапов «Сколково Build UP». Мы до сих пор не досмотрели несколько решений с искусственным интеллектом с прошлого — сейчас они пилотируются на объектах. Мы постоянно участвуем в процессе и продолжаем это делать.

— Алексей, с момента как ваша компания вошла в состав холдинга Setl Group, вы остаётесь независимыми в части функционала, доработок, стратегического видения? Или теперь у вас совместный контур?

Алексей Кислухин: Давайте разделим. Наша внутренняя операционка, конечно, изменилась — и это хорошо, потому что высвобождается время для работы над продуктом и с заказчиками. То, что операционка перешла под правила Setl Group, — это плюс.

В части функционала и стратегии: те идеи, которые мы принесли, на 100% совпали с видением технологической части Setl Group. Никаких корректировок стратегии не потребовалось. Важно другое: появились требования реального бизнеса — реальных людей со стройки. Это настоящие требования любого застройщика и строителя. Мы не отворачиваемся от рынка — наоборот, становимся к нему ещё ближе. Потребительские характеристики и удобство продукта только вырастут.

— На зарубежные рынки планируете выходить?

Алексей Кислухин: У нас был интересный опыт. В позапрошлом году мы образовали компанию в Узбекистане, привлекли там деньги, сделали определённые доработки решения и «пробежались» по рынку СНГ. Что могу сказать: Россия сильно опережает по зрелости строительных процессов, проектирования, BIM-инструментов. 

Но есть важный момент: когда российское строительство — особенно промышленное — заходит в страны СНГ, оно тащит за собой свои технологии. И там применение таких решений оправдывает себя.

Рынок СНГ пока слабоват, но это открывает возможность работы с совершенно другими рынками — теми, куда компаниям с российской пропиской по понятным причинам трудно зайти напрямую. Такая возможность есть, туда надо вкладываться. Проект доведён до логической точки: создана интеллектуальная собственность, проведён определённый маркетинг, потихонечку «трогаем» рынок. Просто нужно принять решение. Если решим выходить за пределы СНГ — туда, где глубина проникновения BIM выше, — это будет уже легче: есть технологическая база. Собирай команду и работай.

— И последний вопрос, Михаил. Цифровизация для застройщиков — это вечный «путь боли». Несмотря на форумы, конференции и огромный прогресс в коммуникации, до сих пор всё время девелоперов бросает из крайности в крайность: то они разрабатывают собственные решения, то покупают с рынка, то меняют команды. Что бы Вы порекомендовали застройщикам?

Михаил Малыхин: Здесь нет какого-то явного единственного ответа. Всё зависит от самого бизнеса. Есть небольшие застройщики, которым достаточно нескольких классических, недорогих решений с рынка. Если у тебя три объекта и 200 000 кв. м, тебе не нужна гигантская система.

Когда девелопер переходит в ТОП-20 или ТОП-30, всё меняется — начинается запрос на платформенные решения. Контролировать большой объём без цифровых инструментов сейчас просто невозможно. И когда у тебя 20–30 разрозненных вендоров, интегрировать их между собой крайне сложно, а стоить они начинают гораздо дороже, чем несколько платформ.

Поэтому крупные застройщики во многом развивают собственную цифровизацию: почти у каждого ТОП-девелопера есть команда разработчиков. Но дальше — всё зависит от видения конкретного бизнеса. Кто-то из крупных внедряет маленькие точечные решения, кто-то использует платформы. Я бы рекомендовал смотреть именно в сторону платформенных решений — держать коммуникацию по одному каналу проще, чем по десяти. И экономически это точно эффективнее.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке. 

Ранее на полях форума недвижимости «Движение» о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали коммерческий директор Циана Михаил Посредников; основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатуллин, генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров; руководитель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение «Контролировать большие объемы стройки без “цифры” сегодня невозможно»: Михаил Малыхин и Алексей Кислухин появились сначала на Всеостройке.рф.

В 20 минутах от центра Баку, на побережье Каспийского моря, развивается один из самых масштабных курортных проектов региона — Sea Breeze. То, что начиналось с семейной дачи в поселке Нардаран, сегодня превратилось в город-курорт с жилыми кварталами, отелями, школами, ресторанами, пляжами, медицинской инфраструктурой и собственными правилами жизни.

В рамках проекта «Обзоры лучших новостроек» директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко встретилась с известным бизнесменом, музыкантом и президентом компании Agalarov Development Эмином Агаларовым. Во время экскурсии по территории Sea Breeze они обсудили, как устроена экономика курорта, кто покупает недвижимость у моря, сколько можно заработать на апартаментах и каким этот город может стать к 2035 году.

— Sea Breeze сегодня выглядит как отдельный город. Но проект начался не с мастер-плана, а с семейной дачи. Как это произошло?

— В 1983 году отец построил здесь, в поселке Нардаран, дом. Нашими соседями были художник Таир Салахов, писатель Рустам Ибрагимбеков. Тогда вокруг не было вообще никакой инфраструктуры. Даже мороженое купить было негде: мы детьми просили родителей, бабушек, дедушек, чтобы нас отвезли в ближайший поселок Маштаги, где был киоск и можно было купить мороженое в стаканчике.

В 2000-х годах территория начала расширяться: отец докупил соседние участки, построил теннисный корт и бассейн. Уже в более зрелом возрасте я решил, что здесь хочется создать какую-то инфраструктуру, начал строить виллы, спорткомплекс, бутик-отель, ресторан Shore House. Так все началось примерно 20 лет назад и постепенно превратилось в масштабный проект.

И, наверное, именно это заложило первую мысль о том, как может выглядеть Sea Breeze: какое здесь может быть озеленение, что приживается на этой территории. Отец когда-то посадил здесь эвкалипты, и они очень хорошо выросли. Я понял, что дерево подходит для этой территории, и решил засадить Sea Breeze эвкалиптами. Мы посадили около миллиона таких деревьев. Они быстро растут — примерно по полтора метра в год. Мне показалось, что эту историю можно масштабировать на 23 километра.

— Почему Вы сделали ставку не на классический отельный формат, а на апарт-отели?

— Изначально это было связано с экономикой гостиничного бизнеса. У отеля достаточно длинная окупаемость: нужно построить объект, ждать, пока он начнет приносить деньги, и только потом развивать следующий. У меня не было задачи просто построить один отель и долго ждать возврата инвестиций. Поэтому я принял решение делать апарт-отель: продаешь квартиры, а за счет этих средств можешь увеличивать количество юнитов на территории. Но при этом я понимал, что если мы хотим создать полноценный апарт-отель, должен быть минимальный набор гостиничных услуг: рум-сервис, клининг, лобби, ресепшен, консьерж, SPA, фитнес. Все это мы реализовали.

Людям эта идея зашла, потому что курортная недвижимость — это не квартира, которой ты пользуешься каждый день. Человек приезжает на море периодически, и ему важно, чтобы кто-то мог подготовить апартамент: включить кондиционер, проветрить, убрать, полить цветы, привести все в порядок.

Наш покупатель получает не просто квартиру у моря, а фактически готовый гостиничный сервис. Базово мы продаем апартаменты с мебелью, техникой, постельным бельем и всем необходимым. Делаем достаточно нейтральный вариант, потому что многие покупатели потом все равно переделывают пространство под себя. Но для сдачи это рабочий продукт.

Главная фишка Sea Breeze — это, конечно, вид на море. Мы стараемся проектировать так, чтобы практически в каждой квартире был морской вид из окна. Плюс у объектов есть бассейны, гостевые и резидентские зоны, свой кусок пляжа. Пляж полностью обеспечен инфраструктурой: детскими зонами, развлечениями, переодевалками, комнатой матери и ребенка, аквапарками. Людям комфортно здесь находиться и жить.

— Инвесторы всегда спрашивают о цифрах. Какая доходность у недвижимости в Sea Breeze?

— Квартира площадью около 70 кв. м на первичном рынке у нас стоила порядка 200 тыс. долларов (~14 420 000 рублей). Это квартира у моря, с мебелью и отделкой. При этом она может приносить около 8–9% годовых пассивного дохода.

— У вас раньше заявлялась доходность 7%. Удерживаете этот показатель?

— Да, 7% — это минимум, мы его бьем. Более того, бывает, что люди покупают уже готовые квартиры с ремонтом и отделкой, а мы берем их под гарантию аренды на два-три года, потому что понимаем: они хорошо сдаются. Летний сезон дает очень хорошую доходность. И с каждым годом готовых квартир под сдачу не хватает, потому что многие собственники сами пользуются ими летом. Из-за этого цена в высокий сезон остается достаточно высокой. Зимний сезон мы планируем усиливать за счет развлечений, концертов и открытия казино. Это должно привести новых туристов и дополнительно увеличить доходность недвижимости. 

— Сейчас в разных странах рынок недвижимости переживает непростые периоды. Насколько, по Вашим ощущениям, выросла стоимость недвижимости в Азербайджане за последние два года?

— Я бы сказал, что тренд — примерно 20–30%. Это мое не совсем экспертное мнение, но у нас на территории немного другая концепция. Мы на стадии строительства продаем недвижимость от застройщика с небольшой наценкой, чтобы реализовывать большой объем. А дальше уже на вторичном рынке инвесторы могут зарабатывать 50–60% за два-три года. Для нас это базовая логика проекта.

Средний чек у нас — около 2–2,5 тыс. долларов (~144 000–180 000 рублей) за кв. м за квартиру с отделкой, мебелью и техникой. Это достаточно доступный и ликвидный вход. Студии и небольшие квартиры можно купить за 150–200 тыс. долларов (~10 815 000–14 420 000 рублей), иногда за 170 тыс. долларов. Это очень продаваемый ценник. Плюс мы даем рассрочку на несколько лет. Для местных клиентов есть финансовые инструменты, включая ипотеку на 10–20 лет. Сейчас мы готовим новую гибридную ипотеку под 7%.

Условно, квартира стоит 150 тыс. долларов, человек платит 20–30% первоначального взноса, дальше получает рассрочку на три года. При этом у него появляется квартира на первой линии у моря, которую можно сдавать. Параллельно недвижимость растет в цене за счет инфраструктуры, которая создается вокруг. Получается, владелец зарабатывает и на пассивном доходе, и на росте стоимости. В результате за три года он может практически удвоить вложения.

— Кто сегодня основной покупатель Sea Breeze?

— Около 85% покупателей — это внутренний рынок. Это люди, которые хотят уехать из центра Баку и жить в экогороде под названием Sea Breeze. В самом Баку есть бульвар, но нет такого пляжного образа жизни, где можно выйти из дома, пройтись пешком и искупаться. А у нас уже 7 километров объединенного, обжитого, чистого и зеленого пляжа, есть школы, больницы, детские сады, магазины, бутики, супермаркеты, спа, фитнес, рестораны и море.

Классический покупатель — это люди 35–45 лет, семейные пары с одним или двумя детьми. Но мы видим и другую тенденцию: недвижимость всё чаще покупают молодые люди, иногда с поддержкой родителей. Формируется свежее, современное комьюнити.

— Поток людей заметно увеличивается?

— Да, с каждым годом. Мы вводим в эксплуатацию огромное количество новых юнитов. В прошлом году было продано 5 300 квартир, а это примерно плюс 15 тыс. резидентов. С каждым резидентом приезжают гости, туристы, арендаторы. Сегодня у нас около 50 тыс. резидентов. Я думаю, что за ближайшие три года Sea Breeze превратится минимум в 150-тысячный город.

Среди резидентов есть знаменитости. Многие звезды приезжают выступать на фестиваль, а потом остаются на несколько дней до или после, потому что здесь комфортный климат, море, семьи, дети. Раньше похожая история была с Юрмалой и «Новой волной». Думаю, что в какой-то момент аналогичное может произойти здесь.

— Что еще появится на территории?

— В стилобате, который соединит отели Hilton, Marriott и Rixos, откроется казино площадью около 90 тыс. кв. м. Будет Dream Arena — большая концертная площадка. За счет казино появится возможность софинансировать концерты, поэтому летом мы сможем привозить артистов уровня Канье Уэста, Дженнифер Лопес, Энрике Иглесиаса и других звезд. Это даст новый туристический трафик. Появятся отели Nobu и Cipriani, рестораны, резиденции, две собственные марины. У каждого берегового объекта будет свой причал, чтобы резиденты могли перемещаться между локациями на яхтах. Также планируем искусственную волну для серфинга, которая будет работать круглый год. 

— Одна из заметных особенностей Sea Breeze — транспорт. Здесь везде ездят гольф-кары?

— Да, это первый экогород такого размера, где движение организовано именно так: либо пешком, либо на багги, либо на гольф-карах. Для них мы делаем отдельные дорожки. Мы изначально проектировали мастер-план так, чтобы люди могли передвигаться пешком или на багги. Машины будут не везде — это создает дополнительный комфорт для резидентов и гостей.

— Где предел проекта? Когда можно будет сказать, что Sea Breeze построен?

— Я думаю, предела нет — не нужно, чтобы все контролировал один человек. Команда растет вместе с проектом. Вместе с ростом команды растет ее компетенция. Плюс появляются новые специалисты, больше ресурсов, возможность привлекать сильных людей на разные направления.

Я надеюсь, что к 2035 году мы построим первые 30 млн кв. м. А дальше посмотрим. У нас есть возможность отсыпать новые территории. Если государство продолжит согласовывать такие инициативы, то, в принципе, у Sea Breeze может не быть конца.

Полный текст обзора с фотографиями доступен по ссылке. 

Сообщение «У Sea Breeze может не быть конца»: Эмин Агаларов появились сначала на Всеостройке.рф.

ГК «Самолет» остаётся одним из крупнейших девелоперов страны — и одним из самых обсуждаемых. Несмотря на высокую ключевую ставку, давление на рынок и информационный шум вокруг компании, команда планомерно движется по заданному курсу: снижает корпоративный долг, оптимизирует процессы, внедряет новые продуктовые стандарты. О том, чем живёт компания сегодня, что изменилось за последние полтора года и как девелопмент намерен пережить период турбулентности, в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2026) рассказала Анна Акиньшина, генеральный директор ПАО ГК «Самолет».

— Вы выступаете на нескольких сессиях форума. Какой главный тезис хотите донести?

— Мне кажется, самое важное — это повышение узнаваемости и популяризация строительной отрасли, прежде всего профессии строителя. У нас есть серьёзный дефицит рабочих специальностей — тех, кто работает руками. Чтобы решить эту задачу, необходимо, чтобы быть строителем было почётно. И я убеждена: в одиночку это не решить — только через объединение государства, вузов и девелоперов, которые и являются тем домом, где строители каждый день работают.

— Центральная тема форума — эволюция городов и качество среды. Насколько это востребовано покупателем при ипотечной ставке выше 20%?

— Уровень ставки не зависит от того, какую среду выбирает покупатель. Она одинакова для всех — дешевле или дороже, ставка остаётся неизменной. Но именно в слово «эволюция» вложено очень много. Мы шли к развитию городов постепенно — и не только миллионников, а большинства городов России. То, что мы строили 10–15 лет назад, кардинально отличается от того, что реализуем сейчас. Мы как девелоперы обязаны строить не только квадратные метры, но и всю жилую инфраструктуру. Это часть продукта, это то, за что нас выбирает покупатель. Это наш стандарт.

— Что покупатели недвижимости в этом году перестали прощать застройщикам?

— Крайности и резкие высказывания. Любовь к бренду формируется годами, и любое нарушение доверия сейчас воспринимается острее. Да, у нас удлинились сроки передачи объектов — это видно по открытой статистике ДОМ.РФ. Это следствие макроэкономических условий и дефицита рабочей силы. Но каждый из застройщиков максимально старается выполнять свои обязательства и передавать качественное жильё. Я скорее за обоюдное взаимопонимание: есть сложности — решаем и двигаемся дальше.

— «Самолет» вывел на рынок новую линейку жилых комплексов Next. Почему?

— Мы постоянно совершенствуем продукт. В девелопменте это длительный цикл — от выхода на стройку до передачи ключей проходит в среднем от двух до трёх лет. Поэтому мы работаем с продуктовыми стандартами, которые постоянно адаптируем под технологии и запросы клиента. Сейчас, например, очевидно востребована мастер-спальня с отдельным гардеробом и санузлом. Новая линейка — это наш флагманский продукт, в котором мы хотим представить всё, что накопили и улучшили. Я уверена, что эти ЖК получат признание и станут первым выбором для наших клиентов.

— Площадок в «старой» Москве всё меньше. Вернётся ли туда доступное жильё?

— Понятие доступности — очень не устаканившееся. Доступное для кого? Для разных людей с разным доходом оно разное. Мне кажется, правильно относиться к этому так: если на продукт находится покупатель — значит, мэтч состоялся. У нас есть несколько проектов в «старой» Москве — и зрелые, которые сейчас достраиваются, и бизнес-класс. Главная задача — вне зависимости от территориальных ограничений находить своего клиента. Это непросто в нынешних реалиях, но продажи показывают: это получается.

— Последний год вокруг «Самолета» не утихали информационные волны. С чем Вы это связываете?

— При оценке любых трендов я стараюсь опираться на экспертов. Тем, кто хочет разобраться в природе информационных атак на компанию, стоит почитать материалы Лента.Ру — там собрана вся хронология событий с выводами специалистов, которые в этом разбираются. Мы внутри фокусируемся на своих обязательствах. Мы движемся по своему курсу. Есть такое выражение: «Если вам стучат в спину — значит, вы впереди». Вот и вся философия.

— «Самолет» развивает направление коммерческой недвижимости. Зачем это девелоперу жилья?

— Это направление значительно шире торговой недвижимости: оно включает логистические объекты и физкультурно-оздоровительные комплексы. Всё это создаёт инфраструктуру в рамках концепции «пятнадцатиминутного города»: чтобы рядом было всё необходимое — место для работы, школы и детские секции, поликлиника. Когда поликлиника рядом, это вселяет уверенность в здоровье. Воспитывать здоровую нацию — это, мне кажется, задача всех граждан страны. А спортивная инфраструктура рядом с домом — один из инструментов.

— Какие новые треки планируете осваивать? 

— В этом году мы фокусируемся на наших обязательствах: снижаем корпоративный долг, повышаем эффективность, внедряем искусственный интеллект, пытаемся примерять самые передовые технологии, которые есть на рынке, с минимальными затратами на их обновление и внедрение. Мне кажется, есть разные циклы и разное время на рынке. Сейчас цикл, в рамках которого нужно не пытаться делать большие прогнозы на ближайшие 5–10 лет, а фокусироваться на эффективности здесь и сейчас, а также максимально сокращать расходы. Я считаю, что об оптимизации нужно говорить, это не зазорно. Мы стараемся с помощью технологий, улучшения процессов экономить средства компании и акционеров. Также для нас очень важно сокращать срок строительства — на этом основной фокус. 

— Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что запас прочности застройщиков практически исчерпан. Как спасти отрасль?

— Ключевой фактор давления — ставка. Мы говорим об этом уже третий год подряд. Для нас как для застройщиков принципиально важно, чтобы существовал инструмент рыночного спроса — рыночная ипотека. Она возможна при ключевой ставке 10–12%. Мы очень надеемся, что ставка пойдёт вниз. При этом наши внутренние прогнозы консервативны — зачастую даже осторожнее, чем у банковских аналитиков. Потому что мы обязаны понимать: вне зависимости от внешних факторов у нас есть чёткий план движения к выполнению обязательств. Если бы было одно простое решение, наши власти давно бы его приняли. Значит, каждый из нас должен смотреть внутрь себя — и находить там ресурсы для движения вперёд.

— Чем Вы гордитесь за эти полтора года на посту генерального директора?

— Командой. «Самолет» всегда был компанией неравнодушных людей, которые делали то, чего до них не делали. Очень легко быть CEO на растущем рынке, когда драйв, льготная ипотека и можно просто говорить: «Здесь купили площадку, там вырастет единорог». Мне выпало руководить в стрессовой ситуации. И я считаю нашим главным достижением то, что мы правильно определили приоритеты. Девелопмент и стройка — наш корпоративный бизнес, всё остальное должно его усиливать. Если какое-то направление не создаёт добавочной стоимости, ничего личного — это бизнес. Второе: несмотря на высокую ключевую ставку, мы снизили корпоративный долг более чем на 20 млрд рублей и в феврале 2026-го прошли оферту, погасив облигации примерно на 15 млрд. То, что мы декларировали в конце 2024-го, — выполняем. Это и есть самое главное.

— Какие задачи стоят перед Вами лично в 2026 году?

— Выполнить то, что стоит перед компанией. Любая большая цель — снижение долга, передача квартир по производственной программе — проходит через декомпозицию до конкретных функциональных задач и KPI. Это матрёшка, в центре которой — результат. Не бывает так, чтобы у компании были одни цели, а у генерального директора — другие. Тогда нужно менять либо цели, либо генерального директора. Пока мы движемся по намеченному треку — значит, и цели, и генеральный директор на месте. Если говорить коротко: главная задача на 2026-й — дожить до 2027-го. Говорю это без иронии: восстановление рынка придёт с возвратом рыночной ипотеки, и тогда все меры, которые мы предпринимали эти полтора года, дадут результат с удвоенной силой.

Полное интервью доступно на YouTube, ВКонтакте, RUTUBE и Дзен.

Ранее эксклюзивно для портала Всеостройке.рф о ситуации в отрасли рассказали генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников, президент Agalarov Development Эмин Агаларов, генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов, генеральный директор ГК «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин и другие руководители отрасли. Больше эксклюзивных интервью – в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Анна Акиньшина, генеральный директор группы «Самолет»: «Если вам стучат в спину — значит, вы впереди» появились сначала на Всеостройке.рф.

Рынок жилой недвижимости давно живёт по неписаным правилам: один застройщик называет проект бизнес-классом, другой — комфортом, а покупатель теряется в этих определениях. Параллельно отрасль ждёт решений по эскроу, ОКН и доступности жилья. Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК Регион (входящей в структуру ГК ФСК), в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко разобрал каждую из этих тем — без маркетинговых обёрток и с конкретными цифрами.

— Как Вы относитесь к идее закрепить понятия «комфорт» и «бизнес» в более жестких ГОСТах, чтобы застройщики не спекулировали классами?

— Предлагаю начать не с ГОСТов, а поговорить о потенциально утверждённых Минстроем методических рекомендациях по классности проектов в жилом строительстве. В чём здесь проблематика: например, в офисной недвижимости есть общественно признаваемая классность офисных зданий — А, Б и так далее. Классность базируется на наборе продуктовых атрибутов, которые определяют тот или иной класс офиса. А в жилом девелопменте такой каталогизации нет. В результате бизнес-класс может быть с атрибутами комфорта, а комфорт в отдельных регионах близок к стандарту.

Отправная точка, кстати, уже существует: «Единая классификация многоквартирных новостроек» Российской гильдии риэлторов 2013 года и так и не ставшие обязательными условия Минстроя по стандарт-классу. То есть речь не о том, чтобы изобретать систему с нуля, а о том, чтобы довести её до рабочего, признаваемого рынком вида. На мой взгляд, класс должны формировать измеримые продуктовые атрибуты — норма машиномест на квартиру, высота потолков, входные группы и места общего пользования, благоустройство и транспортная доступность, — а не маркетинговое название в буклете. Отдельный вопрос — кто подтверждает класс: декларация самого застройщика или независимая оценка.

Если формализовать рамки классности, это даст положительный эффект для всех участников. Для банков, которые будут понимать вилку себестоимости и продажной цены, калибровать класс к классу. Для покупателя, который не станет ломать голову: а что же есть «комфорт-класс» в понимании отдельного застройщика? И разумеется, для самих девелоперов — они смогут точно оценить маркетинг потенциальной локации, настоящее, а не декларируемое конкурентное предложение и принять правильное инвестиционное решение, базируясь на понятных критериях наполненности или зрелости отдельно взятой локации, города или региона. При этом важно помнить, что чрезмерное регулирование для такой подвижной живой отрасли, как девелопмент, может иметь обратный эффект. Здесь требуется разумный баланс.

— Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о переносе эскроу-счетов при рефинансировании без согласия дольщиков. Вы поддерживаете эту инициативу?

— Мне нравится, как мой коллега Дмитрий Трубников метко охарактеризовал текущий статус-кво «банковским рабством». Если серьёзно, это хороший инструмент, который создаст сильную конкурентную среду на рынке проектного финансирования, обеспечит более простой диалог с финансирующим банком, особенно в ситуации, когда, например, у банка сменился аппетит к риску в отношении девелоперского рынка (такое может случиться), метрики поменялись и кредитование жилья начинает пробуксовывать. А девелопер, находящийся в глубокой стадии инвестиционного цикла, не может перейти в другую кредитную организацию ни в каком случае. Эта же проблема возникает и при покупке девелопером действующих проектов у другой компании: покупается проект с «привязкой» к уже выбранному банку, что сужает возможность пересмотра условий финансирования в лучшую сторону. 

Причем переход дольщиков по договорам долевого участия может производиться по аналогии с процедурой, используемой при санации банков: она давно отработана, и перевод счетов делается без каких-либо сложностей. Законопроект как раз и предполагает автоматический переход прав и обязанностей по счетам эскроу в рефинансирующий банк без отдельного согласия дольщиков и перечисления средств в течение трех рабочих дней — процедурно это уже проработано.

При этом для дольщика суть механизма не меняется. Его средства по-прежнему находятся на защищенном эскроу-счете, а риски строительства контролируются государством и банковской системой. 

Есть и встречный аргумент: цепочка рефинансирований позволит проблемному девелоперу наращивать долг, тогда его возможный дефолт окажется болезненнее для банка. Но риск здесь управляем, так как рефинансирующий банк сам оценивает заемщика и проект, а круг таких банков ограничен перечнем уполномоченных кредитных организаций ЦБ. Иными словами, случайных игроков там нет. Для ипотечного дольщика принципиально тоже ничего не меняется, кроме технической перерегистрации залога — уровень его защиты сохраняется.

Если изменение банка позволяет снизить стоимость финансирования проекта или изменить ковенантный пакет на более комфортный, то это положительно влияет на экономику строительства. А значит, косвенно работает и на стабильность рынка жилья.

— Как Вы оцениваете шансы на принятие законопроекта с учетом позиции банков и ЦБ?

— Центральный Банк традиционно занимает осторожную позицию по любым изменениям механизмов, связанных с защитой средств граждан. Поэтому ключевым вопросом станет сохранение уровня безопасности для покупателей жилья.

Если итоговая версия закона будет свидетельствовать о том, что права дольщиков никак не ухудшаются, а устойчивость системы эскроу сохраняется, вероятность принятия инициативы, на мой взгляд, можно оценить как достаточно высокую.

Тем более что предложенная конструкция как раз заточена под эту логику: рефинансировать сможет только уполномоченный банк из перечня ЦБ, страховая защита средств на эскроу сохраняется, а профильное сообщество инициативу уже поддержало. Насколько мне известно, заключение НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей) по законопроекту положительное.

— Комиссия при Минстрое также предложила «честное эскроу», при котором начисляются проценты на остатки средств дольщиков сверх суммы проектного кредита. Как Вы к этому относитесь? Повысит ли это доступность недвижимости?

— Сам подход выглядит справедливым, согласитесь. На счетах эскроу аккумулируются значительные средства граждан, и логично, что покупатели задаются вопросом: почему деньги фактически работают в банковской системе в качестве бесплатного пассива, но не приносят дополнительного дохода владельцу?

Базовые параметры в самом предложении комиссии уже заданы: проценты начисляются на остаток сверх проектного кредита по ставке не ниже 90% ключевой, накапливаются на отдельном счете и выплачиваются после ввода объекта. Логика «самофондирования» при этом сохраняется: платить предлагается именно за пользование средствами свыше реальной потребности проекта. Вопрос не в принципе, а в технике реализации. Например, как будет считаться сумма превышения в отношении отдельно взятого дольщика? Ведь один дольщик заключал ДДУ на старте проекта, а другой — перед вводом проекта. Это разные суммы и разные суммы превышения. А если произошло расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, кто компенсирует ранее уплаченные проценты?

Значительно сильнее на доступность жилья влияют такие факторы, как дополнительная нагрузка по проектам (например, сети и инфраструктура), ключевая ставка, базирующаяся на ней стоимость проектного финансирования и уровень доходов населения. По оценкам, которые звучали на той же комиссии Минстроя, сегодня до трети стоимости жилья приходится на финансовые услуги и платежи, напрямую не связанные со стройкой. Вот где скрыт реальный резерв доступности, а не в процентах на остаток эскроу, администрирование которых точно будет непростым.

— В ваш проект ЖК «Фордевинд» в Нижнем Новгороде входит реставрация объекта культурного наследия — Куйбышевской водокачки. Учитывая, что она практически в руинном состоянии, как вы выстраиваете ход работ?

— Любая работа с объектом культурного наследия начинается не со стройки, а с исследования. В случае с Куйбышевской водокачкой мы имеем дело не просто с руинированным старым зданием, а с важной частью истории города. Поэтому первоочередная задача — максимально изучить объект, его конструктивные особенности и исторический контекст. Только после этого формируется идея в отношении дальнейшего применения объекта ОКН, научно-проектная документация и определяется, какие элементы подлежат сохранению, восстановлению или воссозданию.

Когда объект находится в аварийном состоянии, реставрация зачастую оказывается гораздо более сложной задачей, чем новое строительство. Фактически приходится одновременно сохранять историческую идентичность здания и обеспечивать его дальнейшую безопасную эксплуатацию. В случае с Куйбышевской водокачкой для нас важно не просто сохранить фасады как декоративный элемент, а вернуть объекту полноценную жизнь в составе нового городского пространства.

— Если говорить в целом про ОКН, где для вашей компании проходит грань между защитой истории и коммерческим здравым смыслом? Стоит ли сохранять все «до гвоздя»?

— С одной стороны, историческое наследие формирует уникальность города. Именно оно создает ту среду, которая делает место узнаваемым и ценным для людей. С другой стороны, город не может существовать как музей под открытым небом: он должен развиваться, адаптироваться к современным потребностям и оставаться экономически жизнеспособным. Поэтому вопрос не в том, чтобы сохранять все без исключения «до гвоздя». Вопрос в том, чтобы сохранить историческую ценность объекта и его идентичность. И необходимо оценить, для кого это делается, кто будет пользоваться объектом или созерцать его в составе городской среды через 5–10 лет.

Иногда это означает полную реставрацию. Иногда — бережную интеграцию сохранившихся элементов в новую застройку. В каждом случае необходим индивидуальный подход. И он должен учитывать, в том числе, честный разговор о цифрах финансовой модели и возможностях девелопера создавать из инвестиции в ОКНы бизнес-составляющую. 

Чтобы этот разговор был предметным, важны конкретные экономические инструменты, которые делают инвестицию в ОКН окупаемой: налоговые льготы и льготная аренда либо выкуп объекта, механизмы государственно-частного партнерства, региональные субсидии и гранты на реставрацию, продолжение программы Банка ДОМ.РФ по льготному кредитованию ОКН, а также капитализация самой уникальности и «намоленности» места как премии к продукту. Без этого набора сохранение наследия держится только на энтузиазме девелопера.

Главная задача — не законсервировать прошлое любой ценой, а сделать так, чтобы оно продолжало жить в новом современном будущем городе. В мире есть масса примеров, когда ОКНы сохраняли частичный оригинальный (или приближенный к нему) облик, но при этом идеально вписывались в новый современный облик места, создавая неповторимую связь между прошлым и будущим облика места. Европейские примеры: лондонская Battersea Power Station или венские газгольдеры — бывшие промышленные объекты, которые сохранили историческую оболочку и при этом стали полноценными жилыми и общественными пространствами.

— Какой из ваших региональных проектов Вы считаете наиболее показательным с точки зрения продуктовой модели и почему?

Здесь я бы привёл два примера — они показывают разную логику работы с продуктом. С точки зрения именно продуктовой модели я бы выделил дом бизнес-класса «Философия» во Владивостоке. Его логика в том, что каждый элемент работает на добавленную стоимость, а не просто на «красоту буклета». Нейминг башен и индивидуальная архитектура каждой башни формируют узнаваемую айдентику, видовые характеристики и пентхаусы создают премиальный «верх» продуктовой линейки, который вытягивает вверх среднюю цену реализации.

Уникальное общественное пространство проекта повышает ликвидность и скорость продаж, топовая локация снижает маркетинговые риски. Эта продуктовая модель дает устойчивый темп продаж и премию к цене относительно конкурентов в сегменте.

А если говорить о комфорт-классе, показателен наш проект «ФоРест» в Зеленодольском районе Татарстана — комплекс на 13,5 га, где мы уже приступили к передаче ключей жителям первой очереди. Здесь другая продуктовая логика: масштаб территории позволяет закладывать комплексное благоустройство, продуманную социальную и досуговую инфраструктуру, работать со средой и сценариями жизни целого квартала, а не отдельного дома. По сути, это два полюса нашей продуктовой линейки — премиальный видовой дом и масштабный комфорт-класс с акцентом на среду, — и оба они строятся на измеримых атрибутах.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, совладелец и управляющий партнер корпорации «Технониколь» Сергей Колесников, президент ГК «Основа» Александр Ручьев, Президент Российского союза участников рынка недвижимости Александр Попов, управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК Регион: «Класс жилья должны определять измеримые атрибуты, а не маркетинговое название в буклете» появились сначала на Всеостройке.рф.

ФАУ «ФЦС» (Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве) — одно из ключевых подведомственных учреждений Минстроя России, определяющее фундаментальные нормативные технические правила для проектировщиков, экспертизы и девелоперов по всей стране. В рамках форума «Движение» учредитель и директор портала Всёостройке.рф Светлана Опрышко встретилась с руководителем ФАУ «ФЦС» Владимиром Николаевичем Калинкиным, чтобы обсудить главные страхи застройщиков перед применением СТО и других способов обоснования проектных решений, внедрение 3D-печати зданий и параметрической модели нормирования.

— Владимир Николаевич, Вы возглавили ФАУ «ФЦС» в начале 2026 года. Какие перед Вами стоят задачи и, в целом, каких подвигов от Вас ждать?

— Подвиги — это, конечно, громко звучит. Есть определённые задачи. Безусловно, при вступлении в должность у меня было четкое понимание дальнейшего развития учреждения, и я благодарен Иреку Энваровичу Файзуллину за оказанное доверие и возможность реализовать эти планы. Ключевая задача, которая сегодня стоит перед коллективом ФАУ «ФЦС», — завершить переход в техническом регулировании на параметрическую модель.

Суть вот в чём. Мы полностью пересматриваем все своды правил — в прошлом СНиПы, хорошо знакомые проектировщикам. Суть изменений в том, что базовые ключевые требования в сфере действия 384-ФЗ будут формироваться в одном типе документов — сводах правил «Основные положения». Речь о тех требованиях, которые безусловно обеспечивают безопасность и без исполнения которых просто не получится надёжное здание или сооружение.

Второй тип сводов правил содержит уже допустимые варианты конкретных проектных решений (это СП «Правила проектирования»). Они применяются по усмотрению проектировщика или застройщика, если он прописал это в задании на проектирование. Либо проектировщик может воспользоваться альтернативными способами достижения базовых ключевых требований безопасности. Например, привлечь науку: с помощью лабораторных или полигонных испытаний нормировать конкретное техническое решение для своего проекта, и это послужит доказательной базой при защите в экспертизе. Еще один вариант — разработка стандарта организации (СТО). Это инструмент не новый, но именно в последний год он стал полноценной доказательной базой нашего ключевого технического регламента по безопасности зданий и сооружений. 

— А что уже изменилось сейчас — или пока всё в планах?

— Изменения произошли еще в прошлом году. Как я уже упомянул, это новые альтернативные способы обоснования проектных решений: зарубежные стандарты и стандарты организации. Сегодня это уже активно входит в практику.

Например, стандарты организации могут полностью заменять СП «Правила проектирования» для конкретного проекта застройщика. Порядка трех десятков таких стандартов уже прошли экспертизу в техническом комитете №465 (ТК 465), секретариатом которого как раз и является ФАУ «ФЦС». Около двух десятков зарегистрировано в Федеральном информационном фонде стандартов, что сделало их законной доказательной базой технического регламента.

Яркий пример — высокоскоростная магистраль Москва — Санкт-Петербург. Ряд объектов там сегодня проектируется и строится не на базе привычных сводов правил (для такого уникального проекта просто нет готового регулирования, страна такого еще не строила), а на базе соответствующего стандарта организации РЖД. Этот стандарт прошел все необходимые процедуры согласования в нашем техническом комитете.

— Минстрой планирует сократить количество бумажной документации в строительстве. Куда ещё сокращать — уже остались только самые важные бумажки?

— Знаете, есть ключевая проблема, которую нужно перебороть: оцифровывать «глупую» бумагу в два раза затратнее и абсолютно бесполезно. Да, это будет уже не бумага, а цифровой документ, но суть не изменится. А цифровой бумаги у нас в процессе строительства сегодня очень много.

Стратегическая задача — перестроить весь процесс: и управление строительством, и проектирование, и проверку проектной документации — в полноценный цифровой формат. Что сегодня сдерживает? Это я уже не понаслышке знаю. Расскажу на конкретном примере. ФАУ «ФЦС» в этом году является заказчиком нескольких типовых проектов школ.

Так вот, с чем мы столкнулись в рамках этого эксперимента? У нас уже есть набор не просто машиночитаемых, а машинопонимаемых требований. Это следующий шаг. Мы попытались их использовать и наткнулись на то, что на рынке банально нет программного обеспечения, которое позволяет полностью в «цифре» запроектировать объект, проверить его и выйти на стройку от начала и до конца. К сожалению, такого ПО сегодня нет. Мы оказались заложниками вендоров, которые, надеюсь, тоже озадачены этой проблемой. Заказчики и застройщики активно поддерживают это направление, потому что цифровизация — это всегда повышение КПД. 

Поэтому проблема здесь кроется в цифровой незрелости рынка, а не в неготовности Минстроя или ФАУ «ФЦС» перейти к «цифре». Сейчас мы сосредоточились на исполнительной документации. Министр Ирек Энварович Файзуллин поставил радикальную задачу: сократить тот огромный объем бумаг, которые по итогам завершения строительства отгружаются буквально грузовиками. Все понимают, что это атавизм. Думаю, к середине следующего года определенные решения в этой части мы реализуем. А дальше уже вендорам будет проще: они будут подхватывать и оцифровывать не бесполезную бумагу, а грамотно выстроенные процессы.

— Каких норм сейчас принципиально не хватает? В чем основные пробелы?

— Знаете, их даже слишком много. Например, сегодня количество требований Минстроя в части технического регулирования превышает 50 тысяч. Мне кажется, ни один здоровый человек просто не способен это «переварить». Переход на параметризм как раз позволит решить эту проблему.

К марту следующего года в Цифровом реестре требований (который служит источником данных для проектировщиков и для оценки проектов в экспертизе) количество требований по линии Минстроя будет существенно сокращено. Пока останутся нетронутыми требования Роспотребнадзора, МЧС, Ростехнадзора, но Минстрой здесь выступает первопроходцем, выделяя исключительно ключевые параметры для объектов капитального строительства.

По нашим оценкам, мы сможем сократить количество требований примерно в 10 раз. И это не хорошо и не плохо. Это систематизирует и упрощает работу проектировщика, сосредотачивая его внимание на действительно важных аспектах. Другие требования, накопленные десятилетиями, никуда не исчезнут: они останутся доказательной базой Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», но будут применяться только по усмотрению проектировщика. Заставлять их исполнять никто не будет, так как они касаются скорее вариативных допустимых решений, а не базовой безопасности.

— А что с искусственным интеллектом? Он поможет разобраться в этом массиве?

— Про искусственный интеллект — знаете, есть стадии: отрицание, принятие, разочарование. Я сейчас нахожусь в стадии завершения разочарования.

— То есть уже разочаровались?

— Да, потому что мы тоже достаточно много экспериментировали. Спасибо Главгосэкспертизе и Игорю Евгеньевичу Манылову. Они действительно уделяют много внимания этому направлению и делятся с нами информацией, да и мы сами не сидим сложа руки. Должен сказать честно: в ближайшие несколько лет машина полностью не автоматизирует процесс проектирования. И дело не в том, что искусственный интеллект плохой или не дотягивает. Дело в отсутствии мощностей, способных обработать столь сложные системы. Даже простейшее здание — это настолько большое сочетание факторов, параметров и характеристик, что для их обработки требуются колоссальные вычислительные ресурсы.

Тем не менее мы абсолютно убеждены, что нужно выстраивать модель генеративного проектирования, где человек не проверяет всё подряд — он проверяет лишь те решения, которые машина забраковала. Забраковать она может потому, что для какого-то нестандартного решения просто нет нормы. Проектировщик его придумал, обосновал, провел научные исследования, он уверен в его надежности. 

Искусственный интеллект должен формировать «зеленый коридор» для типовых проектных решений. Воспользовался стандартизированными подходами — машина автоматом всё акцептовала, и тебе больше не нужно мучиться с обоснованиями. А вот дальше начинается творчество, и там нужен человеческий интеллект.

В сухом остатке: эффективность искусственного интеллекта, по нашим оценкам, пока не превышает 80% — то есть лишь 80% проектных решений он сегодня способен оценить корректно. Чтобы закрыть проблему галлюцинаций, мы переводим все требования из реестра в машинопонимаемый формат. Работа тяжёлая — требования зачастую сформулированы так, что и человеческий интеллект не сразу осознаёт глубину замысла автора. Это, конечно, сарказм. Но если серьёзно: опытный инженер понимает, что написано в норме. А машине нужно разложить всё на атомы — только тогда можно быть уверенными в отсутствии случайных решений. Планируем справиться с этим за полтора-два года.

— Какая нормативная база нужна для аддитивного строительства (3D-печать зданий)?

— Откровенно говоря, нужен прежде всего заказчик. И перелом в психологическом восприятии таких объектов. Говорить о том, что сегодня не хватает регулирования, я бы не стал — исследования ведутся, багаж знаний накоплен. Более того, мы ожидаем в ближайшие два года выхода свода правил по аддитивному строительству. Сейчас все компании, работающие в этой сфере, — экспериментаторы. Причем они между собой конкуренты, и подружить их сложновато. Но за счет стандартизации мы поможем им перескочить те ошибки, которые они могли бы совершить, экспериментируя каждый на своей площадке.

Документ обязательно родится. Но уже сегодня серьезных ограничений по расчетным моделям или материалам нет. Просто каждый раз такое нестандартное решение нужно очень хорошо обдумывать и обосновывать.

— Через один-два года работы под Вашим руководством как Вы будете измерять успех ФАУ «ФЦС»? Есть личные метрики?

— Есть одна личная метрика, и она для меня ключевая. Мне очень хочется, чтобы через два года проектировщики читали нормативно-технические документы, которые готовятся в ФАУ «ФЦС», и говорили: «Так… написано понятно. Мы сделаем так или сделаем по-другому, но легко это обоснуем». Мой KPI — это понятный язык изложения, систематизация документов и прозрачные, доступные способы альтернативных обоснований в экспертизе. Уверен, мы с этим справимся.

— И в завершение — небольшой блиц. Что важнее сегодня: переписывать старые стандарты или создавать новые?

— Нужно навести порядок в том, что накоплено за последние десятилетия. Это не значит, что надо всё радикально вырезать и уничтожить. Но систематизировать и отделить важное от второстепенного — это приоритетная задача.

— Чего в российских строительных нормах больше: избыточных требований или «белых пятен»?

— И того, и другого достаточно. Мы десятилетиями существовали в жесткой предписывающей советской модели, где всё раскладывалось по полочкам, вплоть до процессов на стройплощадке. Эта модель не позволяет развиваться и внедрять инновации. Что касается недостатков, я бы назвал их не «белыми пятнами», а «серыми зонами» — когда правило вроде бы написано, но как его применять на практике, остается большим вопросом.

— Что Вас лично злит в существующей системе нормирования больше всего?

— Триггер есть. Это моменты, когда начинаешь глубоко изучать какую-то характеристику и задаешься вопросом: «Почему именно так?».

Приведу один из недавних примеров. Есть требование: давление пара в трубе не должно превышать определенных значений. Промышленникам нужно больше, но норма не позволяет. Кто это писал? Деды завещали. Идем к ученым, начинаем ковыряться в архивах и доходим до документов 1940–1950-х годов. Оказывается, ограничение было введено исходя из шумового воздействия движущегося пара в трубах! То есть норма родилась в советское время из-за шума. Сегодня у нас полно современных технологий звукоизоляции, тем более речь идет о производстве, где требования к акустике не такие, как в квартире.

В итоге мы понимаем причину и, естественно, переписываем требование совершенно по-другому: оно больше не будет ограничивать высокое давление, нужно будет просто обеспечить акустический комфорт для людей. Вот такая местами кропотливая работа — чувствуешь себя архивариусом.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о ситуации в строительной отрасли рассказывали генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко; основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов; генеральный директор строительной компании «Мармакс» Юрий Юров; директор дивизиона «Строительство» компании СИБУР Алексей Сбоев; Генеральный директор СберСити Андрей Лихачев. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов». 

Сообщение «Я нахожусь в стадии завершения разочарования в искусственном интеллекте»: руководитель ФАУ «ФЦС» появились сначала на Всеостройке.рф.

В рамках проекта «Обзоры лучших новостроек» я побывала в Баку, где встретилась с Эмином Агаларовым, президентом компании Agalarov Development. Мы проехали по территории Sea Breeze, посмотрели готовые объекты и стройплощадки будущих кластеров, поговорили о доходности недвижимости, масштабах проекта и о том, каким он видит этот город через десять лет.

От дачного поселка до города у моря

Всего 20 минут езды от центра Баку — и пейзаж за окном меняется до неузнаваемости. Вместо городской застройки появляются пляжи, пальмы, малоэтажные кварталы и набережные. Именно здесь расположен Sea Breeze — масштабный проект Эмина Агаларова, который сам девелопер называет делом своей жизни. Сегодня это уже не просто курортный комплекс, а фактически отдельный город со своими жилыми кварталами, школами, ресторанами, медицинскими центрами и собственной логикой развития.

Застройка побережья берет свое начало с родительской дачи семьи Агаларовых. Как признается сам создатель проекта, в его детстве эти места выглядели совершенно иначе. «Самая первая дача была даже не моей, а родительской, — вспоминает Эмин Агаларов. — В далеком 1983 году мой отец построил здесь, в поселке Нардаран, небольшой домик. Время было советское, двухэтажные дома строить запрещалось, поэтому дом был щитовой, разборный. Нашими соседями были культовые люди — художник Таир Салахов, писатель Рустам Ибрагимбеков. Мы росли и дружили с их детьми».

По словам бизнесмена, в те годы вокруг простиралась абсолютно пустая, засушливая степь. «Не было ни одного киоска! Чтобы купить обычное мороженое в стаканчике, нам приходилось упрашивать взрослых везти нас в соседний поселок Маштаги. Это было целое путешествие» — вспоминает Агаларов. В 2000-х годах территория начала расширяться: отец докупил соседние участки, построил теннисный корт и бассейн. А около 20 лет назад сам Эмин начал строить здесь первые виллы, запустил бутик-отель и ресторан Shore House. Особую роль в формировании облика курорта сыграло озеленение.

«Отец посадил здесь эвкалипты. Они выросли прекрасно. Я решил: засажу всё эвкалиптами. В итоге посадил миллион деревьев. Полтора метра роста в год — через пять-семь лет здесь будет настоящий лес», — делится планами девелопер. 

Недвижимость Азербайджана и Баку: климат, экология и инвестиционный потенциал

Рынок недвижимости Азербайджана, и прежде всего Баку, в последние годы демонстрирует устойчивый интерес со стороны местных и иностранных покупателей. Растет число тех, кто планирует купить квартиру в Азербайджане — на это влияют климатические особенности, трансформация городской среды и комфортные цены.

Одним из главных драйверов спроса является уникальная природа и экология региона. Чистый каспийский воздух, теплое море и обилие солнечных дней делают побережье идеальным местом для круглогодичного проживания. Важно отметить поразительное природное разнообразие страны: в Азербайджане представлены девять из одиннадцати существующих климатических зон. Это означает, что всего в нескольких часах езды от теплого побережья Баку можно найти прохладные альпийские луга или густые леса, что невероятно повышает туристическую и инвестиционную привлекательность региона. Здесь мягкая зима со средней температурой от +3 до +7°C, тёплое и сухое лето, низкий уровень осадков и большое количество солнечных дней — более 2 800 часов в год. 

Климатические зоны внутри агломерации различаются:

• Центральный Баку — плотная застройка, морской бриз смягчает летнюю жару. 
• Прибрежные районы — более комфортный микроклимат за счёт близости к воде. 
• Апшерон и загородные локации — более сухой воздух, простор, популярность малоэтажных форматов.

Экология: от нефтяного наследия к городской модернизации

Исторически Баку был центром нефтедобычи, что повлияло на экологическую ситуацию. Однако за последние 15–20 лет государство активно инвестирует в рекультивацию территорий, очистку прибрежных зон и развитие зелёных пространств. Создаются новые парки, благоустраивается набережная, модернизируются инженерные системы. Современные жилые комплексы строятся по обновлённым стандартам, с закрытыми дворами, озеленением и подземными паркингами.

Почему иностранцы покупают недвижимость в Баку

Среди основных причин:

1. Доступный порог входа по сравнению с Турцией, ОАЭ или Европой. 
2. Стабильный арендный спрос — Баку активно принимает международные мероприятия, деловые форумы, спортивные соревнования. 
3. Налоговая умеренность — относительно низкие ежегодные налоги и отсутствие жёстких фискальных ограничений. 
4. Географическое положение — связующее звено между Европой и Азией. 
5. Мягкий климат и формат «город у моря».

Иностранные граждане могут свободно покупать квартиры и коммерческую недвижимость, ограничения касаются только покупки земельных участков. 

Еще одна причина купить недвижимость в Баку — устойчивый рост, на фоне турбулентности в ряде других рынков — Дубай с перегревом, европейские рынки с падением. «Мой не совсем экспертный взгляд: рост за последние два года — порядка 20–30% по рынку в целом, — говорит Агаларов. — Но на нашей территории работает другая модель. Мы продаём на стадии строительства от застройщика с минимальной наценкой — таким образом продаём большой объём».

За прошлый год в Sea Breeze было продано 5 300 юнитов. Это означает, что на территории появилось около 15 000 новых резидентов. Плюс гости, арендаторы, туристы. Число людей, одновременно находящихся на территории, растёт с каждым сезоном. «Сегодня у нас 50 тысяч резидентов, — отмечает Эмин. — За следующие три года, с учётом ввода новых объектов и роста туристического потока, я думаю, Sea Breeze превратится минимум в 150-тысячный город».

Юридически территория охватывает три административных района: Нардаран, Кюрдаханы и Новханы. Фактически — это отдельная единица с собственной инфраструктурой, внутренней экономикой и правилами жизни.

Апартаменты плюс пятизвездочный сервис

Sea Breeze стал первым проектом на местном рынке недвижимости, где реализована гибридная модель, когда пятизвездочный отель и частные квартиры объединены в общую экосистему. Владельцы апартаментов Sea Breeze в Баку, не просто получают бетонные стены у моря, а попадают в единую экосистему, где частные квартиры и инфраструктура пятизвездочного отеля сливаются воедино. Эмин объясняет это решение чистой экономикой: «Гостиничный бизнес имеет длинный срок окупаемости. Строить отель и ждать несколько лет, пока он окупится, было сложно. Поэтому мы начали создавать апарт-отели, где продаются отдельные апартаменты, а на вырученные средства строятся новые объекты».

Однако для того, чтобы формат заработал, инвесторам и жильцам нужно было предложить безупречный гостиничный сервис. «Я понимал: если ты хочешь быть полноценным апарт‑отелем, у тебя должен быть минимум сервиса. Условно: рум-сервис, клининг, лобби, ресепшен, консьерж, SPA, фитнес. Мы всё это реализовали. Людям идея зашла, потому что курортная недвижимость подразумевает, что ты не всегда живёшь в своих апартаментах — и не всегда хочешь ими заниматься. Нужно, чтобы кто‑то заранее включил кондиционер и вентиляцию, подготовил квартиру, полил цветы, сделал уборку», — отмечает Эмин.

Во время экскурсии мы осмотрели один из готовых апартаментов площадью около 70 кв. м. Квартира полностью меблированная, с техникой и постельным бельём.

«Мы стараемся проектировать здания так, чтобы практически из каждой квартиры открывался вид на море», — объясняет Эмин.

Экономика и инвестиции в цифрах

Одним из ключевых аргументов для инвесторов остается доходность. По словам Эмина Агаларова, квартира стоимостью около $200 000 (~14 420 000 рублей) способна приносить владельцу от 7 до 9% годовых. «Семь процентов — это минимум, мы его бьём, — говорит Агаларов. — Более того, мы готовы брать квартиры с готовой отделкой под гарантию аренды на 2–3 года — то есть выплачиваем владельцу фиксированный доход вне зависимости от загрузки. Понимаем, что они у нас хорошо сдаются, особенно в летний сезон».

Логика простая: с каждым годом предложение не успевает за спросом. Те, кто купил квартиру в Sea Breeze в Баку, сами приезжают сюда летом — значит, в аренду она не попадает. Количество доступных юнитов стагнирует, спрос растёт. Арендная ставка летом держится на высоком уровне. Зимний сезон — отдельная задача, которую в Sea Breeze решают системно. «Сейчас мы активно развиваем событийную инфраструктуру. Откроется казино, будут концерты мирового уровня. Это позволит привлекать туристов круглый год», — объясняет Агаларов.

Для инвесторов работает и другая схема. Цена на квартиру без отделки в Sea Breeze Баку на стадии котлована составляет $1 500 (~108 000 рублей) за кв. м. Студия 50 кв. м — $75 000 (~5 408 000 рублей). Через два года та же квартира на вторичном рынке уходит по $2 500–3 000 (~180 000–217 000 рублей) за метр. Итог: 50–60% прироста капитала за 24–36 месяцев. «Те, кто поэкспериментировал и попробовал, уже понимают механику, — говорит Агаларов. — Средний чек $2 000–2 500 (~144 000–180 000 рублей) за метр в готовой квартире с отделкой и мебелью — это очень доступный и очень ликвидный вход».

Финансовые инструменты — рассрочка от застройщика на три года при первоначальном взносе от 20%. Для местных покупателей готовится ипотека под 7% годовых. «Даже если брать рассрочку: квартира за $150 000 (~10 815 000 рублей), человек платит 20–30%, остаток растягивает на три года, — объясняет Эмин Агаларов. — Параллельно квартира уже сдаётся в аренду, уже растёт в цене. Окупаемость идёт с двух сторон одновременно». 

Кто покупает недвижимость в Sea Breeze

85% покупателей — это внутренний рынок. Жители Баку, которые хотят перебраться из плотного городского центра поближе к воде, не теряя доступности города. «Баку исторически стоит на берегу, но пляжей нет, — объясняет Эмин. — Только бульвар. Люди хотят выйти утром, пройтись вдоль воды, искупаться. Такой недвижимости в Азербайджане просто не существовало».

Портрет классического покупателя Sea Breeze — это люди в возрасте 35–45 лет. Семейные пары с одним или двумя детьми. Люди, которые ценят спокойствие, приватность и качество среды, а не близость к ночным клубам и туристическому шуму. Это активная, современная, платежеспособная аудитория, которая формирует здесь очень крутое, свежее комьюнити. Но есть и другая тенденция: недвижимость все чаще покупают молодые люди, иногда с поддержкой родителей.

Среди резидентов — много известных людей. Звезды сначала приезжают выступать на фестиваль, потом остаются на несколько дней или недель, просто потому что не хочется уезжать. «Как в Юрмале на “Новой волне”, — говорит Агаларов. — Артисты оставались дольше самого фестиваля: хороший климат, лето, семьи приезжали, дети. Думаю, что здесь постепенно происходит что-то похожее. Это становится местом, куда хочется возвращаться».

Город, которому нет конца

Чтобы понять масштаб Sea Breeze, нужно остановиться у макета. Готовая часть — 7 километров береговой линии, по которой мы проехали за этот день. Весь макет будет занимать 23 километра.

В ближайших планах — запуск грандиозных объектов, таких как:

• Игорная зона. В стилобате, соединяющем отели Hilton, Marriott и Rixos, откроется самое большое в Европе казино площадью 90 000 кв. м.
• Dream Arena. Огромная концертная площадка вместимостью 50 000 зрителей. Она откроется уже через год. Независимо от продажи билетов, Sea Breeze сможет еженедельно привозить артистов уровня Канье Уэста, Дженнифер Лопес или Энрике Иглесиаса.
• Отели Nobu и Cipriani. Мировые премиум-бренды со своими легендарными ресторанами и резиденциями. На полумесяце (жилой части) расположится башня Cipriani: отель на более чем 100 номеров, апартаменты Cipriani Casa и флагманский ресторан.
• Две собственные марины. У каждого берегового объекта будет свой причал. Резиденты смогут перемещаться между ними на яхтах.
• Искусственная волна для серфинга, которая будет генерироваться круглый год.

Одной из особенностей проекта стала организация транспорта. По территории можно перемещаться пешком или на гольф-карах. Для них проложены отдельные дорожки, недоступные для автомобилей.

«Это первый эко-город такого размера, где движение организовано именно таким образом, — говорит Агаларов. — Изначально мастер-план проектировался именно так: всё передвижение — либо пешком, либо на багги. Это создаёт принципиально другой уровень комфорта».

На вопрос о том, когда закончится стройка и где предел, Агаларов отвечает: «Я надеюсь, что к 2035 году мы построим первые 30 миллионов квадратных метров. А там посмотрим. Если государство продолжит согласовывать намывные территории, у Sea Breeze может не быть конца».

Уезжая из Sea Breeze, я поймала себя на мысли, что это место сложно уместить в привычные категории недвижимости. Это не жилой комплекс и не девелоперский проект в классическом понимании. Экосистема закрывает любые потребности: от утреннего кофе в тишине у моря до масштабного концерта вечером. 

Мои наблюдения полностью подтверждают реальные отзывы от резидентов Sea Breeze Баку. Жильцы особенно выделяют высочайший уровень сервиса, безопасность и идеальную чистоту территории. Sea Breeze — это город со своей инфраструктурой, экономикой, курортной жизнью и собственными правилами, который построил один человек, — и, судя по всему, он не собирается останавливаться.

Часто задаваемые вопросы

Для удобства будущих резидентов редакция портала собрала ответы на самые актуальные технические и юридические вопросы о проекте Sea Breeze.

Могут ли россияне купить недвижимость в Sea Breeze?

Да, граждане России и других стран могут свободно приобретать апартаменты и квартиры в полную собственность. Процедура оформления максимально прозрачна, для заключения сделки иностранцу потребуется действующий заграничный паспорт. 

Объекты реализуются с очень комфортным финансовым плечом. Доступна беспроцентная рассрочка от застройщика сроком до трех лет. Первоначальный взнос составляет от 20%. Сделки можно оформлять удаленно через официальное представительство или нотариальную доверенность. Для инвесторов предусмотрена возможность входа в проект на стадии строительства. Порог входа составляет от $75 000. 

Какова доходность от недвижимости в Sea Breeze?

В среднем арендная доходность составляет от 7% до 9% годовых в долларовом эквиваленте. Кроме того, застройщик предлагает специальные программы с гарантированной доходностью на первые 2–3 года при покупке апартаментов с готовой отделкой и мебелсью. Также стоит учитывать капитализацию объекта: прирост стоимости за цикл строительства может достигать 50–60%.

Есть ли ипотека при покупке апартаментов в Sea Breeze?

Для местных жителей (резидентов Азербайджана) доступна гибридная ипотека по ставке около 7% годовых. Для иностранных инвесторов застройщик предоставляет комфортную беспроцентную рассрочку на срок до 3 лет. Первоначальный взнос при этом составляет от 20% до 30%.

Как добраться до курорта Sea Breeze из Баку?

Курортный город Sea Breeze расположен в живописном поселке Нардаран на побережье Каспийского моря. Дорога на автомобиле от центра Баку по современной трассе занимает около 20–25 минут. Путь от международного аэропорта имени Гейдара Алиева займет всего 15 минут.

Дает ли покупка недвижимости в Sea Breeze право на получение ВНЖ?

Да. Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Азербайджане на сумму от 100 000 манатов (около $59 000), имеют законное право претендовать на получение временного вида на жительство (ВНЖ) в стране.

*Информация в статье не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, носит исключительно информационно-аналитический характер и не должна рассматриваться как рекомендация к покупке, продаже какого-либо актива.

Полный обзор с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите тут. 

Ранее писали, что на территории Sea Breeze построят самую высокую башню Азербайджана — Cipriani Tower; публиковали интервью с Эмином Агаларовым; показывали обзор ЖК «Хозяин морей».

Сообщение Sea Breeze сегодня: обзор города-курорта, который Эмин Агаларов называет делом своей жизни появились сначала на Всеостройке.рф.

Корпорация «Технониколь» — один из крупнейших международных производителей строительных материалов и систем, задающий технологические тренды в масштабах всей отрасли. В рамках форума недвижимости «Движение» совладелец и управляющий партнёр компании Сергей Колесников дал эксклюзивное интервью учредителю и директору портала Всёостройке.рф Светлане Опрышко, где рассказал, как искусственный интеллект управляет заводами, когда стоит ждать реабилитации рынка недвижимости и почему главный секрет многомиллиардного бизнеса кроется не в капиталах, а в железной дисциплине и абсолютном здоровье.

— В прошлом году Вы сообщали, что выручка компании «Технониколь» снизилась из-за кризиса. Как складывается для вас 2026 год? Что прогнозируете на следующие?

— Пока идем с отставанием от прошлого года. Но с мая, даже с апреля месяца, видим отскок рынка и надеемся, что отставание мы нагоним и закончим год плюс-минус в тех же цифрах, что и 2025-й. На 2027 год закладываем рост. Собственно говоря, это подтверждают и прогнозы Минэкономразвития, Правительства, ЦБ. Ждем экономический рост 1,5–2%, ждем роста рынка недвижимости и роста потребления. Надеемся, что ставка упадет, как пишут Сбербанк и другие институты, до 12% к концу этого года и до 10% к концу 2027-го. И надеемся, что население перейдет с модели накопления на модель потребления, и рынок товаров инвестиционного спроса, таких как автомобили, стройматериалы и дома, резко вырастет. Поэтому на 2027 год у меня лично очень положительный взгляд. Я думаю, что в 2027 году можно вырасти на 5–10% в натуральных показателях.

Я думаю, рынок вырастет в целом по стройматериалам примерно на 4,5%. Обычное правило — умножать на три цифру экономического роста, потому что у нас вот такой странный множитель. Когда рынок снижается, он падает раза в три быстрее, чем показатели экономического охлаждения, как любит говорить Центральный банк Российской Федерации. А в случае роста, наоборот, он растет быстрее в три раза. Поэтому на 2027 год очень положительный взгляд.

— Вы называли ранее ключевую ставку основным тормозом рынка. Но если она резко снизится, соответственно, все опять вырастет. Цены скакнут вверх. Не будет ли это еще одним тормозом рынка?

— Цены вырастут только в случае, если мы упремся в пределы мощностей. У нас по многим продуктам есть резервные мощности. И мы можем по огромному количеству номенклатуры легко увеличить производство на 20–25%. За исключением редких видов продукции, таких как каменная вата. С ней у нас нет таких больших резервов. А по остальным видам продукции у нас есть резервы, поэтому пока они не будут все полностью задействованы, причин для нас поднимать цены и маржу нет. В той же логике действуют наши конкуренты, поэтому если рост не превысит 20% в следующем году — а это, скорее всего, так и будет, — то маржинальные доходы нашего бизнеса не вырастут.

Рост цен, скорее всего, будет в рамках инфляции, связанной с ростом издержек: с ростом оплаты труда, энергии, газа и, возможно, сырьевых компонентов. Я ожидаю, что цены будут расти в следующем году плюс-минус в рамках инфляции. То есть около 5% в год. Это не должно сильно сказаться на ценах. Более того, когда мы увеличиваем объемы производства, мы получаем эффект масштаба, снижаем себестоимость единицы продукции. В каком-то смысле мы даже получим снижение себестоимости производства за счет того, что используем все наши производственные мощности, а наши условно-постоянные расходы при этом распределяются на большее количество произведенной продукции. 

Второй важный момент — курс доллара. Газохимия и полимеры привязаны к котировкам в Юго-Восточной Азии, Китае, Иране. Все внутренние сделки мы проводим с оглядкой на эти цены через валютный курс. Если рубль будет снижаться плавно, скажем, до 80 рублей к концу года — это допустимо. Но если курс резко уйдет к 90, сырье подорожает, и это неизбежно выльется в рост итоговой цены.

— Вы прошли кризисы 2008, 2014, 2022 годов. Чем принципиально отличается текущий от них? Модель выживания такая же или что-то поменялось?

— В целом модель поведения одна и та же. Прежде всего мы стараемся снизить наши инвестиционные затраты, если не хватает денег. Но 2023 и 2024 годы были годами аномально высокого спроса, поэтому мы, наоборот, приняли много решений инвестиционного характера. В этом году по инерции у нас получится максимально высокий CAPEX (капитальные затраты) на инвестиции. Я думаю, что в этом году мы проинвестируем около 35 миллиардов рублей. Это исторический максимум. Но подчеркиваю: эти решения принимались в 2023–2024 годах на высоких ожиданиях роста спроса.

В 2027 году, скорее всего, будет резкий спад инвестиций, связанный с тем, что мы не ожидаем большого спроса. И в этот кризис мы, в общем-то, странно себя ведем: мы не чувствуем нехватки денег, поскольку компания не занимает средства, мы развиваемся на свои. В целом компания, как правило, сначала снижает инвестиционный CAPEX, потом снижает деньги на реконструкцию и только потом начинает экономить на текущих расходах. Поскольку мы уже проходили много кризисов, мы стараемся развивать наши компании и производства за счет собственных средств. У нас нет долга. Поэтому этот кризис с точки зрения компании мы переживаем легко.

Другое дело — эмоционально тяжело читать новостную ленту. Я думаю, что больше кризис проходит в головах наших сотрудников и в моей собственной. Новостная лента последних лет изобилует негативными новостями, и это оказывает большее влияние на психологию. Журналисты любят негативные заголовки, поскольку они легче обращают на себя внимание. Как говорила Шапокляк: «Хорошими делами прославиться нельзя». Поэтому пишите гадости — их будут читать. Не писать же о том, что кто-то построил школу, больницу, стадион или создал ФК «Краснодар», который выиграл чемпионат России. Этим большого внимания не привлечешь. И это, естественно, влияет на эмоциональное состояние менеджеров.

— Вы отмечали, что девелоперы в последние годы начали экономить на стройматериалах?

— Да, стало больше тендеров, девелоперы стали считать каждую копейку, это заметно. Количество тендеров увеличилось, стало много переторжек, много внутренних процедур. Мы в них участвуем, чаще выигрываем. Бывает, что идем на второй круг переторжек. 

Другое дело, что сейчас наступил сезон, и из-за неожиданного ремонта нефтеперерабатывающих заводов часть логистики поставок нарушилась. Поэтому я думаю, в третьем квартале изменится соотношение цены и срока поставки. Пока люди ориентированы на цену. К концу сезона, когда нужно будет срочно закрывать объекты, баланс сместится. Будет интересовать и цена, и срок поставки: если вы предлагаете дешево, но не можете привезти материал сразу, ваше предложение теряет актуальность.

— Вы выступали в сессии «Партнерство и развитие». Что можете предложить девелоперам в партнерстве?

— Хороший, качественный продукт по доступной цене. Это наша позиция, наша миссия — делать строительные решения, фасадные и кровельные системы доступными для каждого жителя страны. Естественно, с этой миссией мы обращаемся к нашим клиентам, торговым партнерам, девелоперам — и находим отклик. Поставляем, в частности, компании ТОЧНО. Они закупают у нас продукцию на очень крупную сумму, и мы им за это очень благодарны.

— А если говорить о бизнес-партнерстве: часто Вы берете какие-то проекты новых партнеров?

— У меня только два партнера: Игорь Рыбаков в компании «Технониколь» и Дмитрий Лейкин в бизнесе гостеприимства. Поэтому скорее редко, чем часто. Партнерство требует очень многого от обеих сторон. Это честность, одинаковые ценности, хорошее отношение друг к другу. Нужно обладать капиталами, иметь профессиональные и управленческие навыки, находиться на одном уровне. Это непростая история.

Проще, если вы хотите быть акционером, работать через структуру публичных компаний. Если у вас есть деньги — лучше купите акции. Купили акцию публичной компании, сделали комплимент бизнесу, и никто никому ничем не обязан. Партнерство — вещь более сложная. Его можно сравнить с семейными отношениями: они требуют значительно большего, чем просто деньги. Это более глубокие отношения.

— Вы развиваете направление домокомплектов в ИЖС. Вы верите в этот рынок?

— Да, я, естественно, верю в этот рынок, но у меня есть еще такая черта, как любопытство. Мне всегда что-то интересно. Я верю, что производительность труда нужно повышать не только на производственных участках, выпуская стройматериалы. В принципе, строительство держится на трех китах: качество строительных материалов, качество проектных решений и качество технологии непосредственно строительных работ на объекте. Все три этих составляющих дают нам качественный объект, качественное пространство для жизни.

Мы занимаемся проектированием фасадных и кровельных систем, но видим, что на рынке ИЖС люди очень долго собирают дома. Один из спикеров на форуме сказал, что уже 8 лет этим занимается. Наша идея — собирать дом за 8 недель. Производство домокомплектов — это наш вклад в повышение производительности труда по всей цепочке. Мы занимаемся проектированием домов, даем готовое проектное решение для строителя, готовим домокомплект, а ему остается собрать его, как шкаф из IKEA.

Мы надеемся сократить срок строительства с условных 6 месяцев до 8 недель, а может быть, даже до 4 недель, чтобы в короткий строительный сезон человек мог построить дом. Единственное, мы концентрируемся на объектах небольшой площади: от 32 квадратных метров (это больше для туризма) до 177 квадратных метров. Это эконом- и бизнес-класс. За более дорогие объекты мы не беремся, поскольку состоятельные люди обычно строят дома по индивидуальным проектам. А вот массовый сегмент — да.

Это мое стремление дальше продвигать технологичность, поскольку сама моя натура — это и есть технология. Я хочу, чтобы массовые одноэтажные дома до 170 метров были качественными, с хорошей теплоизоляцией, красивыми, надежными, служили более 50 лет и собирались очень быстро. Поскольку вся компания «Технониколь» — это, можно сказать, технология, мы сделали шаг, чтобы технологии развивались и в области проектирования, и в строительных работах. 

— Один из векторов, который Вы анонсировали, — цифровизация. Где искусственный интеллект может быть полезен? В чем он приносит реальные деньги в производстве стройматериалов? Или это хайп?

— Нет, не хайп. Он проникает практически во все наши области, даже туда, где мы не ожидали. Мы заметили, что он стал очень хорошим инструментом для технологов. У нас есть MES (Manufacturing Execution System) — система управления производством, которая пишет около 100 параметров в режиме реального времени. Собирается огромное количество данных, которые машина фиксирует в процессе работы, а также снимаются параметры готовой продукции. Выявить закономерности работы машины и их влияние на качество, сопоставить миллионы параметров человеку трудно, а машина замечает эти закономерности и выдает рекомендации. Их можно проверить и подтвердить. Тем самым мы экономим массу времени.

Также мы заметили, что в зависимости от производителя полистирола, разницы в текучести сырья или даже высоты завода над уровнем моря рецептуры у технологов меняются. Когда мы загружаем все рецептуры с наших трех десятков производственных линий, система анализирует данные и выдает интересные решения в помощь технологу, особенно новому. Рекомендованные рецептуры ИИ угадывает на 80%, сокращая аналитическую работу для инженера и старшего технолога.

Дальше: нам задают несколько сотен вопросов клиенты, и 80% из них — одни и те же. Мы перевели ответы на искусственный интеллект, и теперь им отвечает, условно говоря, «Алиса» живым голосом, объясняя тонкости применения нашего продукта.

Мы заметили, что ИИ можно использовать в расчетах финансовой информации, при начислении зарплат — там, где есть стандартная информация. Мы стали использовать его в финансовой сфере в качестве помощника для бухгалтеров при составлении отчетности.

Мы используем его для проверки качества: параметры снимаются со всех датчиков, и если продукция некачественная, она отбраковывается автоматически. Это, в принципе, было и раньше, но это тоже часть искусственного интеллекта.

Мы используем ИИ в проектировании. У нас сотни, тысячи проектных решений в BIM-среде по фасадам и кровлям. Мы заметили, что если машину научить, она очень быстро проектирует новые решения. И она блестяще стыкует фасады с кровлями: поскольку в чертежах часто существуют разрывы, ИИ берет на себя эти стыки.

В принципе, получилось, что искусственный интеллект — очень хороший помощник в умелых руках. Он может взять на себя черновую работу, ускорить процесс создания документации, отчетности или выдать новую информацию. Мы не сокращаем людей, просто видим, что с использованием ИИ продуктивность и точность их работы увеличиваются. Работу по калькуляциям и расчетам для клиентов мы тоже передаем ИИ и видим, что это дает хорошую поддержку.

У нас есть цифровая академия, где мы обучаем сотрудников (с производства, со складов, из научно-технического центра) пользоваться этим инструментом. Проникновение ИИ в ту или иную сферу зависит от активности руководителя подразделения. Если люди молодые и им это интересно, внедрение происходит быстрее. Люди постарше делают это чуть медленнее. Но в целом во все сферы искусственный интеллект проникает как очень классный помощник для обработки огромного массива информации.

— А может искусственный интеллект заменить, например, лично Вас в руководстве?

— Если это рутинная работа — то да. Если не рутинная — наверное, нет. Мы, люди, отличаемся тем, что имеем большую насмотренность и совмещаем в своих решениях очень много слоев из личного опыта. Зная содержание тех или иных функций, мы пытаемся принять решение, учитывая всю эту многослойность. Конечно, в каждом отдельном слое искусственный интеллект работает лучше. Но сможет ли он это всё объединить... Я не знаю. Может, в будущем он и сможет сделать это лучше меня.

Но, если честно, решений я принимаю не так уж много. Моя функция — это эмпатия и эмоциональная поддержка команды. Документы, которые я выпускаю как обязательные к исполнению (распорядительные вещи), исчисляются десятками, а не сотнями и тысячами. Корпоративная структура выстроена пирамидально: максимальный объем информации и оперативной документации сосредоточен на нижних уровнях. Наверх поступают уже агрегированные данные. Не надо думать, что я с утра до вечера издаю распоряжения. Микроменеджмент — это плохо.

Поэтому искусственный интеллект, скорее всего, поможет мне анализировать ситуацию и тренды. Наверное, я буду использовать его подсказки для аналитики и поиска лучших инвестиционных решений: какие направления являются более эффективными и инвестиционно интересными для компании с точки зрения отдачи на капитал. Такая поддержка необходима.

— «Технониколь» очень много вкладывает в экологию. Это запрос бизнеса или жителей вблизи ваших заводов?

— Это синергия трех факторов. Первое — изменение и ужесточение государственного регулирования (нас чаще проверяют, мы это видим). Второе — внутренняя потребность самих сотрудников: 70–80% нашего коллектива очень сильно разделяют философию экологичности. Третье — это бизнес.

Мы инвестировали деньги в переработку мусора. У нас есть завод «Фантастик Пластик». Сейчас мы перерабатываем 18 тысяч тонн выброшенных пластиковых бутылок в год и производим около 10–12 тысяч тонн флекса. Хотим увеличить переработку до 30 тысяч тонн пустых бутылок и производить 20 тысяч тонн флекса. Из этого флекса мы делаем полиэфирное волокно, а из него делаются (не удивляйтесь) подушки, одеяла и куртки для легкой промышленности. Другая часть волокна идет на наше производство полиэфирных матов для строительных сооружений и дорожного полотна.

Разумеется, мы строго соблюдаем экологическое законодательство. У нас нет выбросов твердых отходов на полигоны, цикл замкнутый, и мы даже имеем отрицательный баланс: принимаем отходы от клиентов и строителей, перерабатываем их, добавляем в сырьевые компоненты и производим готовую продукцию. Система водоснабжения на заводах также работает по замкнутому контуру.

Единственное — мы выбрасываем CO2 в воздух в процессе горения тепловых установок. У нас стоит очистное оборудование, которое очищает выбросы от серы, угарного газа и пыли. Но полностью не выбрасывать CO2 сложно. Люди тоже дышат и выделяют CO2. Тепловые агрегаты, котельные и плавильные печи выделяют тепло, а вместе с ним и CO2. Технологического решения для этого пока нет. 

Мы очень много занимаемся этой сферой, и фокус моего внимания всё больше уходит туда. Все больше денег на это тратим. Я сам читаю регламентации и разбираю кейсы с заводов. Постоянно поддерживаю все проекты, связанные с очистными и природоохранными мероприятиями. Мы хотим полностью соответствовать требованиям Росприроднадзора и даже быть на шаг впереди. Эту позицию полностью разделяют наши сотрудники.

Конечно, мы получаем жалобы от жителей городов, нас это подталкивает, нам это не нравится. Мы иногда даже ставим датчики вокруг предприятия, чтобы убедить активных жителей, что наши выбросы не превышают лимиты, чтобы снизить накал обвинений. В России у нас есть две-три проблемные локации, откуда поступали обращения. Мы активно работаем и видим, что за последние 6–8 месяцев количество жалоб стало меньше. Отчасти это связано с тем, что соседний завод просто вынужденно остановился на два месяца. И в городе сразу стало чище. Тем самым хотим еще раз сказать, что далеко не мы портили воздух. Просто когда два завода стоят вместе, жителям непонятно, кто дымит больше. Ну, как есть.

— После ухода из Европы вы переключились на Россию и страны ближнего зарубежья — Казахстан, Узбекистан, Восток. Где сейчас точка роста?

— Это хороший вопрос. Уверенный рост демонстрирует Казахстан. Отличную динамику показывают Юг России и Московский регион. Как ни удивительно, но общий объем экспорта вырос на 30%. Очень активно начали закупать наши материалы страны Закавказья: Грузия, Азербайджан и Армения. Возможно, эти рынки пока не могут похвастаться колоссальной емкостью, но темпы их развития впечатляют. Поэтому Центральный федеральный округ, Юг России, Казахстан и Закавказье сегодня являются нашими ключевыми центрами роста.

— Государство декларирует амбициозную цель: возводить до 75% жилья по программе реновации именно из префаб-конструкций. Как Вы считаете, удастся ли вашей корпорации встроиться в этот масштабный тренд? Ведь реновация — это колоссальные объемы строительства.

— Мы очень много поставляем на проекты реновации, но речь идет о строительных материалах, а не префабах: каменная вата, фиброцементные плиты на фасады, кровельные материалы, экструзионный пенополистирол, рулонные материалы, ПВХ-мембраны и комплектацию к ним. Префабы, которые выпускаем мы, предназначены для частного домостроения.

В многоэтажных домах у нас пока опыта работы с префабами нет. Хотя попытки делаем: в частности, с Брусникой пытаемся разработать проект в Подмосковье, чтобы поставлять фасадные префабы на 9-этажный дом. Но пока это только в разработке. Если он случится, мы сможем об этом говорить. Возможно, в государственных планах под префабами имеются в виду железобетонные конструкции.

Пока дома строятся по традиционным технологиям. Фасады постоянно обновляются, требования к ним растут, дома становятся интереснее и красивее. Но в основном они делаются поэлементно: льется монолитный каркас, монтируется утеплитель, а сверху наносится фасадный материал (фиброцементная плита, алюминиевая конструкция или керамогранит для вентилируемых фасадов). Все зависит от решения, которое утвердит городская комиссия в лице главного архитектора. Префабы на реновации — пока редкость, скорее исключение. Хотя в этом есть смысл, чтобы ускорить строительство. Но широкой практики нет, и мы над этим работаем.

— Вы много путешествуете по России: посещаете Камчатку, Алтай, Байкал. Какие регионы и города, на Ваш взгляд, сегодня наиболее недооценены с точки зрения развития строительной отрасли и инфраструктуры?

— Знаете, каждый город имеет градостроительный потенциал. Разумеется, мне нравятся Красноярск, Иркутск, Владивосток. Мне нравится Камчатка как таковая. Сам Петропавловск-Камчатский как город, скажем, так себе. Но природа Камчатки красивая, и там есть явный дефицит гостиниц, туристических комплексов и горнолыжных курортов. Сейчас там строится пара крупных горнолыжных проектов, строится новый аэропорт и гостиницы — Камчатка потихоньку двигается с точки зрения развития инфраструктуры.

В целом, я думаю, каждый российский город может быть лучше. Понятно, что Москва — один из лучших городов мира. Я сам часто люблю гулять по Москве: это прекрасный город с точки зрения архитектуры, прогулок и жизни. Но Москва — это город с бюджетом в 5 триллионов рублей. Далеко не у каждого города есть такие деньги. Но если поделить этот бюджет на количество жителей, получится примерно от 400 до 500 тысяч рублей на одного москвича. Если взять Рязань и Рязанскую область, бюджет на одного жителя будет в 4–5 раз меньше — 90–100 тысяч рублей. Финансовые возможности регионов уступают Москве, и это сказывается на градостроительстве.

Но тем не менее Рязань (я там часто бываю) становится все краше и краше. Нижний Новгород за 10 лет превратился просто в прекрасный город, один из самых популярных туристических центров. Мы инвестируем там в индустрию гостеприимства: запустили пятизвездочную гостиницу на Гребном канале на 256 номеров и строим огромный термальный комплекс недалеко от центра города. Надеюсь, это станет местом притяжения как для гостей города, так и для самих жителей.

Побывав на форуме, я увидел, насколько много «горящих» девелоперов, которые хотят улучшать города и Россию в целом. Много проектов, много предложений: кто-то предлагает строить кварталы, кто-то, как Владимир Седов, — целые города, как Доброград. Подобные проекты строят и под Челябинском. Атмосфера заряжает: все хотят строить и улучшать. Если говорить терминами индийской философии, здесь собрались сплошные брахманы — те, кто создает.

— Перейдем к нескольким личным вопросам. Сейчас Вы занимаете 108-е место в рейтинге российских миллиардеров Forbes. Вы следите за динамикой своих позиций?

— Тяжелый вопрос. Богатых у нас не очень любят, поэтому особо гордиться нечем. Я не стараюсь об этом думать, не стремлюсь читать. Просто принимаю к сведению: мне нужно ориентироваться в пространстве, понимать свое место в обществе и свою ответственность. Кстати, я стал заниматься благотворительностью, отчасти понимая, что богатство этого требует. В религии написано: десятину надо отдавать обществу. Николай Андреевич Амосов меня к этому тоже подталкивал. Так у меня появились благотворительные проекты: парки, стадионы, помощь инвалидам. Чем больше номер в рейтинге, тем больше должно быть благотворительности.

— Никогда не думали стать блогером, как Ваш друг и партнер Игорь Рыбаков?

— Не тянуло. В силу собственного характера я больше интроверт. Я веду Telegram-канал, у меня немного подписчиков, по-моему, полторы тысячи. Там больше про мое увлечение биатлоном и лыжами, про бег и немного про бизнес. В принципе, две темы: бизнес (то, что я делаю в компании) и спорт. И совсем мало про благотворительность. Собственно, и все. Похвалиться подписчиками, как вы, я не могу. У вас наверняка больше.

— Что Вас радует в современной стройке, а что, наоборот, разочаровывает?

— Не могу сказать, что у меня есть какая-то активная позиция на этот счет, но мне нравится то, что происходит в Москве. Она с каждым годом становится все красивее. Был на форуме в Питере — посмотрел, как он преобразовывается, тоже очень нравится. Появляются новые районы, интересные решения. Сегодня слушал презентации нескольких архитектурных бюро — мне очень нравится то, что делают ребята. По базовому образованию я инженер-физик, а не урбанист, но визуально и функционально работы молодых проектировщиков вызывают у меня огромное уважение.

В целом, мне кажется, за последние 20 лет мы сделали огромный шаг в архитектуре городов. Вспомните 80-е годы, когда строили одинаковые девятиэтажки. Просто глаз замылился, и мы не заметили, насколько сильно выросли.

Еще мне очень нравится частное домостроение. Сам я живу в Рязани, мне нравятся большие земельные участки без заборов. Хотел бы, чтобы развивалась одноэтажная Россия. Жить в частном доме на земле — по-своему прекрасно. Особенно я люблю жить в лесу. Кому-то нравится на берегу моря, кому-то в горах. Гор и моря в Подмосковье нет, зато есть прекрасные леса, реки, озера.

Россия — огромная страна с относительно небольшим населением, и я за то, чтобы люди расселялись более равномерно и занимали землю. Когда я летаю на вертолете или еду на машине из Рязани в Нижний Новгород, я вижу огромные территории, которые никем и ничем не заняты. Строй и строй!

— Ваш дом построен из материалов «Технониколь»?

— Там, где мы их производим, — да: утеплители, пароизоляция, кровли. Сам дом из бруса сделан компанией Holz House, мы брус просто не делаем. Но все изоляционные материалы исключительно нашей компании. Это было моим основным требованием, и строители его строго соблюли. Я этим доволен.

— Какой совет по сохранению устойчивости Вы бы дали предпринимателям и застройщикам в текущей экономике? Как не выгорать?

— Прежде всего я бы советовал внимательно относиться к собственному здоровью. Здоровое тело является фундаментом. Правильно питайтесь, ложитесь спать до 10 часов вечера, не объедайтесь на ночь, откажитесь от алкоголя. Обязательно занимайтесь спортом 4–5 раз в неделю: 150 минут функциональных кардионагрузок (бег, плавание или велосипед) и как минимум две силовые тренировки.

Тогда у вас будет энергия в теле, будет ментальное здоровье, и ваши намерения будут реализовываться. Если нет энергии и здоровья, вы ничего не сможете сделать в этом мире. Ключ к успеху — здоровье. Даже если вы хотите нравиться женщинам, нужно быть здоровым человеком.

Если у вас нет здоровья, все остальное просто не работает. Понятно, что это базовая вещь. Понятно, что нужно качать интеллект, изучать языки, общаться с умными людьми. Но, как говорят в биатлоне: если вы пять раз промахнулись, скорость вам уже не поможет. Если нет здоровья, знания бесполезны, очень сложно проявить ваши навыки и способности.

Я отказался от алкоголя 3–4 года назад и жалею, что не сделал этого раньше. Не ем красное мясо, редко пью кофе, стараюсь не есть на ночь, сплю минимум 8 часов. Это база для ваших отношений с близкими и коллегами. Если вы больны, вы будете «вампирить» жену и детей. Им достанется человек, транслирующий негатив. А если вы крепкий и здоровый, у вас изобилие энергии, вы будете делиться ею с близкими, и к вам будут тянуться люди.

Собственно, проект экопарков, который мы начали с Дмитрием Лейкиным, связан с моей внутренней потребностью. Я много бегал на беговых лыжах в Европе и видел классные лыжные стадионы в маленьких городках. Мы с Игорем Рыбаковым построили биатлонный стадион в Ульяновске. Сейчас я развиваю стадион в Рязани: мы сделали 25-километровые трассы (круг шириной 8 метров), классно утоптанные специализированной техникой, предназначенной для подготовки и обслуживания снежных трасс. Я сам лыжник-биатлонист, мне нравится кататься. И многие отмечают, что качество подготовки — как будто в Европу приехал.

Сейчас с Глебом Сергеевичем Никитиным мы строим стадион в Нижнем Новгороде. Я соединяю в себе спортсмена, насмотренность европейскими стандартами и финансовые возможности. Но если не будет здоровья, эти проекты будут буксовать. Мы с Дмитрием поняли, что нужно создавать пространство для здоровья. Поэтому у нас нет алкоголя, а в 10 часов вечера мы запрещаем любой шум. В экопарках внутри нельзя ездить на машинах — это безопасность для спортсменов и мам с детьми. Я перенес это из своего прошлого, из спортивных лагерей, где проводил всё лето.

Мы создали центры притяжения для людей, разделяющих эти ценности: термальные комплексы, тропинки, стадионы для спорта. И судя по заполняемости экопарка в Рязани, мы достучались до людей. Кто-то говорит, что без алкоголя в ресторане мы теряем прибыль. Ну и ладно. Не только этим живем. У нас с Димой случился идеальный мэтч: у него есть время и управленческий опыт, у меня — деньги, а идеи у нас одинаковые.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке. 

Ранее на полях форума недвижимости «Движение» о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали коммерческий директор Циана Михаил Посредников; основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатуллин, генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров; руководитель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение «Мы можем увеличить производство на 20–25% без роста цен»: Сергей Колесников появились сначала на Всеостройке.рф.

На фоне завершения массовых программ льготной ипотеки и удорожания проектного финансирования застройщики заявляют о нулевой прибыли, себестоимость проектов бьет рекорды, а на рынке формируется профицит нереализованного инвестиционного жилья. В этих условиях перед девелоперами и государством встает вопрос о дальнейших путях развития рынка и адаптации к новым экономическим реалиям. Председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко прокомментировал ключевые вызовы, стоящие перед рынком недвижимости, рассказал, стоит ли ждать поэтапного раскрытия эскроу-счетов и какие альтернативные инструменты — от арендных домов до лизинга — придут на смену привычным льготным программам.

— Недавно девелоперы озвучили главные опасения: нулевая прибыль по итогам года и рост банковских издержек до 20% от себестоимости. Звучат даже призывы принудительно закрывать убыточные проекты. Это реальная картина рынка или просто паника неэффективных игроков? Что нас ждет дальше?

— Если об этом говорят люди, которые хорошо разбираются в процессах и давно работают на рынке, то почему бы им не верить? Я в курсе этих обсуждений. Думаю, владельцы компаний сейчас совершенно не заинтересованы в том, чтобы нагонять лишнюю жуть в информационном пространстве ради получения каких-то преференций. Ситуация сегодня действительно непростая, это абсолютный факт.

Можно спорить в деталях. Да, дорогие деньги — это факт: стоимость банковского финансирования доходит до 22–23% в себестоимости квадратного метра. Но не надо забывать, что сама стройка — это лишь около 45% от цены. Остальные 50–55% — это стоимость земельных участков, подключение к сетям и так далее.

За счет дикого спроса все стали хорошо зарабатывать на квадратном метре, и в итоге мы пришли к сегодняшнему дню. Если отмотать время на три года назад, вы найдете мой открытый разговор с застройщиками — еще за год-полтора до изменения правил льготной ипотеки. Я тогда предупреждал: «Это скоро кончится. Давайте вместе искать варианты, как жить без льготной ипотеки». Все кивали, но всерьез обсуждать эту тему никто не захотел. И сегодня мы оказались там, где закономерно должны были оказаться — в сложных временах.

Ситуация тяжелая в первую очередь потому, что рынок был разогнан до невиданных скоростей. Да, это хорошо: квадратные метры, стройка, рабочие места, экономика работала. Строительная отрасль доказала, что может переваривать такие объемы, производство материалов за этим поспевало. Взять и просто бросить этот разогнанный рынок, конечно, нельзя. И я знаю, что коллеги из Правительства серьезно этим озабочены. Так что настроения, которые сегодня транслируют застройщики, очень близки к правде.

— Многие собственники компаний фиксируют, что по некоторым городам-миллионникам даже снижение стоимости на 20% не увеличивает объем продаж. Проекты договариваются о снижении цен в рамках целых районов, но это не помогает. Есть ли риск, что жилье сейчас строится зря?

— Риска, что жилье строится зря, конечно, нет. Но я бы поднял смежный вопрос — вопрос фундаментальной доступности жилья. Для кого мы его строим? Если сегодня ипотека станет 0%, это сильно изменит ситуацию при текущей цене квадратного метра? Нет. Даже при бесплатных деньгах станет проще строить, но точно не станет проще покупать.

Посмотрите, что творится на вторичном рынке с квартирами-студиями, которые раньше расхватывали как горячие пирожки. Сегодня новые инвестиционные квартиры на «вторичке» стоят на 10–15% дешевле, чем у застройщика. Может быть, поэтому новые квартиры и не покупают — рынок просто завален пустыми студиями. Этот вопрос гораздо глубже, чем просто «дорого». Его нужно рассматривать в комплексе: кому мы хотим продавать?

Я могу подсказать идею, что делать с пустыми квартирами: выйти к нам с просьбой разрешить аренду. Разрешить сдавать не целыми доходными домами, а отдельными квартирами и подъездами. Иначе они так и будут стоять пустыми. У нас же все ждут, пока ситуация окончательно накалится и власть что-то предложит. Сегодня вопрос о том, что делать с инвестиционным жильем (и тем, что у застройщиков, и тем, что накупили люди), стоит очень остро. По данным ДОМ.РФ, около 7 миллионов человек живут в арендованном жилье, а пустующего под аренду — еще больше. Аренда падает в цене.

Второе: всё это время мы строили по-азиатски плотно и по-американски далеко от центра. Цена земли росла, собственники участков отлично зарабатывали. В итоге выросли огромные высотные ЖК за МКАДом или на окраинах городов — с высокой плотностью и узкими дорогами.

Вопрос потребителя тоже важен. Касаемо льготной ипотеки — наверняка будут недовольные, если Правительство пойдет по пути адресной поддержки. Но что такое модельная семья? Два-три ребенка. Умножьте это на 18 квадратных метров на человека. Какой смысл давать льготную ипотеку семье с тремя детьми на квартиру в 50 квадратных метров? Мы не решаем ту проблему, которую поставил Президент.

И снова вернусь к вопросу о цене. С чего бы вообще земле стоить миллиарды? Если банк пропускает такую стоимость в финансовой модели, участок продают задорого. Добавьте к этому расходы на подключение к сетям и навязанные услуги — сегодня купить квартиру у застройщика напрямую почти невозможно, только через риелтора, что прибавляет еще 6–10%. Инфляция составляет 4–6%, а недвижимость дорожает на 10–12% в год. И дело здесь не в сверхприбылях застройщиков — их давно нет. Некоторые вообще перестали зарабатывать, и слава богу, что они не бросают бизнес. Это претензия не к девелоперам, а к тому, что все остальные участники процесса получают огромную маржу внутри стоимости квадратного метра.

И потом, ну не может страна жить одним-единственным механизмом приобретения жилья — льготной ипотекой. Такого не бывает. Нам всем вместе нужно развивать остальные инструменты, например, пресловутое арендное жилье. Пока экономики у него нет, но ее и не будет, если не начать этим системно заниматься: выделять участки, выявлять градостроительный потенциал, создавать конкуренцию. Только в этом случае, возможно, мы сломим устойчивую тенденцию к росту цены квадратного метра, и жильё в целом станет доступнее. 

Здесь могла бы прийти отраслевая государственная поддержка: нужны врачи в каком-то городе — государство могло бы субсидировать для них аренду жилья. Я сейчас фантазирую, но мои фантазии недалеки от реального набора инструментов, которыми пользуется весь мир.

Даже трёхпроцентная ипотека, которая существует в разных странах, сама по себе не решила проблему доступности жилья. Это всегда совокупность мер: аренда, иные накопительные механизмы, лизинг жилья. У нас, к сожалению, в Государственной Думе уже надолго завис закон о накопительных счетах на квартиру. А лизинг жилья — слово, может, и не очень красивое, но по сути это хорошие, рабочие проекты.

Нам совместно нужно искать дополнительные механизмы, которые реально поддерживали бы жителей при приобретении или пользовании жильём. Тогда и застройщики будут себя чувствовать нормально. Потому что сейчас кто-то говорит о 5% маржи, кто-то — о 10%. Это не самая великая прибыль. Спасибо им уже за то, что они работают, потребляют материалы, услуги и обеспечивают по 10–15 рабочих мест в смежных отраслях каждый. Это гораздо более глобальная проблема, чем то, что мы сейчас обсуждаем. А что касается цен: снизят они их сейчас на 20% или на 30% — никто всё равно не купит. При этом где-то цены принципиально не снижают, потому что понимают: скоро на рынке будет дефицит, и качественное жилье всё равно продастся. Такой рынок тоже существует.

— А вообще есть перспективы, что скоро появятся какие-то новые меры поддержки населения, кроме семейной ипотеки, которую все так долго ждут?

— Меры точно появятся. Я сейчас не буду их анонсировать — мне осталось работать в этом кабинете до сентября. Дальше — выборы, и избиратели решат, кто продолжит эту тему. Но работа идет и не прекращалась. Нужно понимать, что есть внешние факторы, давящие на возможности государства: мировая турбулентность в экономике, ключевая ставка. Те, кто нес деньги в квартиры, сейчас держат их на банковских счетах. При этом часть инвестиционных квартир, купленных за последние 5 лет, сейчас продается с убытком. Доверие людей к таким инвестициям подорвано. И не факт, что как только ключевая ставка упадет, все сразу побегут покупать квартиры.

Нам надо уже садиться и искать варианты, как жить в новых реалиях, когда ставка будет, например, 10%. Поверьте, простой возврат к старым порядкам для строительной отрасли ничего не изменит — мы закончим тем же самым. Мы будем искать варианты, как помочь людям купить доступное жилье. Понятно, что сегодня дешевле купить готовую квартиру в первой очереди на «вторичке», чем вкладываться в фундамент вдолгую, даже со льготной ипотекой. Правительство ищет возможности для точечной поддержки, но я думаю, что системных бюджетных денег в рынок влито скорее не будет, чем будет.

— Остро стоит проблема «банковского рабства». Застройщики жалуются на жесткие условия проектного финансирования и невозможность сменить банк. На фоне падения продаж и пустых эскроу-счетов девелоперы просто отдают бизнес за долги. Стройка не останавливается, но фактически многие крупные компании уже перешли в собственность кредиторов. Как разорвать этот замкнутый круг?

— Я являюсь одним из авторов законопроекта об отмене так называемого банковского рабства. Продвигается это решение очень тяжело. Документ находится не в нашем ведении, а в Комитете по финансовому рынку. Надежду мы не потеряли, коллеги нам окончательно не отказывают. Да, у Центробанка есть своя жесткая позиция, но мы считаем наши аргументы сильными и будем бороться за возможность переводить проекты вместе с финансированием из одного банка в другой — естественно, в рамках утвержденного ЦБ перечня надежных кредитных организаций. 

Но в такое тяжелое время я бы поговорил о нефинансовых инструментах поддержки застройщиков. Например, тема поэтапного раскрытия счетов эскроу. Логика в этом есть. Но я сразу отвечу: пока мы все вместе не предложим Центробанку железобетонный механизм гарантии защиты средств граждан — каждого рубля, который положил житель, — этого решения не будет. Поиски такого механизма идут, Минстрой активно этим занимается. Мы изучали европейский опыт, но он нам не совсем подходит. Эту работу нельзя сбрасывать со счетов, но сегодня она лежит не столько в плоскости изменения законов, сколько в поиске надежной финансово-правовой модели.

Напомню, что эскроу-счета были введены как жесткая реакция на поведение рынка. Отрасль долгое время имела либеральное законодательство, в итоге страна была вынуждена за счет бюджета тратить колоссальные деньги, чтобы спасти 250 000 обманутых дольщиков. Поэтому я за то, чтобы мы все вместе — и бизнес, и власть — активнее искали и прорабатывали разные механизмы. Если будем теснее взаимодействовать, решения обязательно появятся.

— А почему этого активного взаимодействия не происходит? Тот же вопрос поэтапного раскрытия эскроу обсуждается годами.

— В каждом решении должен быть зашит плюс для жителей. Если в решении есть очевидный плюс для людей, оно пройдет гораздо проще, чем аргумент «надо поддерживать отрасль». Я отвечаю за эту работу, и за четыре с половиной года мы приняли существенное количество мер для поддержки строительного рынка и девелоперов, включая антикризисные пакеты совместно с Правительством. Тогда это буквально спасло отрасль и не дало стройкам остановиться.

Нужно двигаться дальше. Я не говорю, что контакта с бизнесом нет совсем. Но вспомните: три года назад, когда я с публичных трибун призывал готовиться к изменениям и отмене льготной ипотеки, все только улыбались. Все думали, что дешевая ипотека — это навсегда, потому что это было очень удобно. К сожалению, сегодня мы оказались ровно там, где и прогнозировали. Если бы тогда все сели, подумали и договорились, сейчас у нас уже были бы готовые механизмы.

Уверен, что в этом или следующем году мы найдем решения. Коллеги из Правительства серьезно озабочены ситуацией. Строительная отрасль вносит огромный вклад в экономику страны, и слова о том, что мы её не бросим — это не просто лозунг. Останавливать отрасль нельзя: задействованы колоссальные ресурсы в производстве материалов и логистике.

Другое дело, что на отдельные виды стройматериалов цены растут выше инфляции. Отсюда появлялись разговоры: а почему бы не ввести обязательную госэкспертизу для многоквартирных домов, если в них есть хотя бы рубль государственной поддержки — например, та же льготная ипотека? Чтобы всем было понятно, из чего складывается цена и почему, например, щебень дорожает в пять раз. Минстрой отвечает за квадратный метр (и всё ЖКХ на них), Минпромторг — за стоимость материалов, Минфин — за ипотеку, Минэнерго — за сети, а муниципалитеты — за всё остальное. Пять ответственных ведомств, есть ли там симфония? 

Добавьте сюда стоимость земельных участков, которые изначально были государственными, а теперь стоят миллиарды. Я не против того, чтобы люди зарабатывали, но мы пришли к ситуации, когда всё это в совокупности перестало укладываться в адекватную для человека цену квадратного метра. И он просто перестал покупать.

Посмотрите на жизненный цикл дома: 3–5 лет он строится, а потом еще 50 лет живет. Мы думаем о том, как он строится, но не думаем о том, как он будет жить, кто его потребитель, как будет продаваться «вторичка». Вернусь к студиям. Те, кто покупал их последние три-четыре года в инвестиционных целях, — все в минусе. Продавались хорошо, в моменте всё было замечательно. Но как теперь вернуть этих людей к таким инвестициям? Никак. 

Поможет только чёткое планирование: что строить, где строить, куда тянуть сети. Все государственные программы поддержки — сети, реформа ЖКХ — нужно привязывать к конкретным площадкам, в том числе новым. Нужно заниматься мегапланированием: выявлять градостроительный потенциал, ставить его на учёт, фиксировать, передавать под проекты.

Обратите внимание: сегодня мы перестаем строить дома под расселение аварийного жилья, многие регионы предпочитают просто выдать людям деньги. А почему? Ведь каждый бюджетный рубль должен давать максимальный эффект. Человек должен получить новую квартиру, но если этот дом именно построят, то масса людей будет занята на рынке труда, заработает смежная экономика. Это гигантская аналитическая и плановая работа, к которой нам предстоит постепенно переходить. Это просто новый этап, здесь нет правых и виноватых. И строительный комплекс уже доказал, что способен переваривать такие объемы.

— Следующий вопрос — про планирование в отрасли. Условия игры постоянно меняются: параметры семейной ипотеки до сих пор неясны, правила КРТ и социальная нагрузка пересматриваются на ходу. Стройка — это длинный цикл, требующий жестких банковских финмоделей. Как бизнесу работать, если горизонт планирования сегодня сузился до недели?

— Горизонт планирования стройки должен быть минимум три года. Но я не могу согласиться с тем, что отрасль постоянно «качает» в части условий. Во-первых, по ипотеке всё предельно ясно. Рынок имел около года на подготовку к последним изменениям. Мы уже два года живем в относительно понятных параметрах, и, на мой взгляд, еще минимум года три серьезных сюрпризов здесь не будет. Подзаконный акт Правительства об условиях внутри семейной ипотеки (один ребенок или два-три) глобально на рынке ничего не изменит. Эти решения прогнозировались еще около года назад, поэтому я не могу назвать их внезапными. Да, они вызывают тревожную реакцию у застройщиков, но это точно не сюрприз.

Что касается КРТ: после того как прошли торги и договор заключен, никакие изменения в него вносить нельзя — ФАС это не пропустит. Взять и заставить строить школу за миллиард, если ее не было в договоре, невозможно. Другое дело, что рынок в период дикого спроса сам диктовал потребность в гигантских объемах КРТ. А сегодня ситуация изменилась: есть компании, которые сидят с огромными территориями и колоссальными обязательствами. Они бы и рады привлечь партнеров, чтобы вытянуть проект, но законодательство этого пока не позволяет. Мы сейчас действительно обсуждаем возможность дать застройщикам право делиться проектами и привлекать кооперацию — но при жестком сохранении общего объема обязательств и сроков их выполнения. Здесь есть риск нереализации КРТ, а значит, аварийные дома так и не будут расселены. Если для спасения проектов нужно разрешить партнерство внутри КРТ — почему бы и нет? Тема непростая, мы ее изучаем

Каких-то резких изменений в законодательстве без большой аналитической работы не происходит, и я не прогнозирую, что в горизонте пары лет отрасль ждут какие-то глобальные законодательные встряски. Мы продолжим разбюрократизацию и сокращение согласительных процедур.

Но скажу непопулярную, может быть, даже провокационную вещь: я бы вернул на стройку архитектора. Знаю, что застройщикам это не понравится. Но далеко не все проекты сегодня украшают наши города. Бывает, стоит один красивый дом, как золотой зуб в ряду белых: сам по себе он красивый, но он совершенно «не оттуда». Роль архитектуры, работу с эскизными проектами и конкурсами я бы усилил. Мы немного потеряли внешний вид в погоне за объемами квадратных метров. 

При этом в строительстве социальных объектов — школ и садиков — я бы, наоборот, жестко переходил на типовые проекты, чтобы они были дешевле. Я тоже за то, чтобы в каждой школе было по два бассейна, но можем ли мы сегодня себе это позволить? Я выучился в школе без бассейна, и ничего страшного не случилось. Хочется учить детей в комфорте, но перегибать палку в текущей экономической ситуации не стоит.

Так что тезис о том, что отрасль замучили переменами, я не поддержу. Но то, что горизонт планирования в строительстве должен быть минимум три года, а по-честному — пять лет, это абсолютный факт. Если мы не сможем обеспечить отрасли такой горизонт, то ничего хорошего нас не ждет.

— Застройщики просят разрешить сдавать соцобъекты в рамках КРТ не в первой, а в последующих очередях. Они жалуются, что на старте проекта школы простаивают, девелопер несет убытки на их содержании, а к моменту заселения района мест уже не остается. Как Вы относитесь к такой инициативе?

— Отношусь плохо. В той интерпретации, о которой вы сказали. Это вопрос изначального планирования. Когда подписывается договор КРТ, там четко прописывается, когда сдается дом, а когда — школа. Понятно, что школа не должна стоять пустой. Но и относить всё на последнюю очередь нельзя. У меня в родном Сергиевом Посаде был проект (правда, по РЗТ): домов 20 строят сразу, а школу и садик — на последнюю очередь, на 2025 год. Понятно, что мы на таком подходе поставили крест.

Сегодня действующее законодательство позволяет учитывать специфику каждой территории. Где-то в приоритете школа, где-то — дороги и сети, где-то — благоустройство. Мы не можем с федерального уровня отрегулировать каждый нюанс, но в прошлом году внесли в закон норму об обязательной синхронизации строительства социальных объектов и жилья. Это не значит «всегда сначала садик, потом дома» — речь о разумной синхронизации по необходимости. Но в вопросе защиты интересов жителей мы будем стоять жестко. Это абсолютно точно.

— Бывают и обратные ситуации: застройщик продает квартиры, обещая школу за счет бюджета, а регион проект «замораживает» из-за нехватки денег. В итоге покупатели винят девелопера. Как застройщику действовать в такой ситуации?

— Я таких конкретных ситуаций не знаю, но не исключаю, что они могут быть. Впрочем, давайте посмотрим на это с другой стороны: а что делать, если застройщик сам вовремя не сдает дом? Перегибы бывают с обеих сторон. Это принцип работы рынка и совместной деятельности на местах.

Мы передали и продолжаем передавать гигантское количество полномочий в градостроительной политике на уровень регионов, поскольку именно они лучше всего знают свои потребности. Думаю, со временем мы введем систему оценки эффективности работы регионов: сколько земель вовлечено в КРТ, какой градостроительный потенциал выявлен, как он поставлен на баланс. Это нормальная текущая работа.

Если регион вовремя не построил школу — это большая проблема, прежде всего, для самих властей. Жители в такой ситуации давят не только на девелопера, они в первую очередь идут к губернатору и мэру города. А застройщик не может просто «переводить стрелки», хотя и понимает, что это вопрос бюджетных обязательств субъекта.

Конечно, все, что происходит на территории региона — это ответственность региональной власти. Точечные проблемы были и будут даже при самом жестком законодательстве. Если есть критические случаи, давайте будем помогать коллегам. Но я уверен, что Правительство держит руку на пульсе и балансирует возможности регионов. Ситуация сейчас непростая у всех — и у девелоперов, и у субъектов. Не до бюджетных чудес. Поэтому здесь нужно просто внимательнее относиться друг к другу и решать вопросы на местах в рабочем порядке.

— У нас концепция, что у всех все хорошо, пока не станет совсем плохо. Где тот барометр, который определяет, когда у застройщика ситуация становится критической и государству нужно подключаться?

— В моём понимании есть некий баланс — черта, за которой проблемы, которые получат регион или государство в случае краха компании, начинают превышать стоимость помощи, которую нужно оказать сегодня. При этом помощь не должна быть просто «на, держи», а на понятных условиях и с возвратом.

Это, конечно, зона ответственности коллег из исполнительной власти. Если они запросят у нас законодательные механизмы, мы их обязательно обсудим и дадим адекватные решения. Пока таких запросов не поступало. На мой взгляд, здесь ключ — аналитика, прогнозирование и планирование. Если система работает правильно, то очевидно: лучше потратить один рубль сегодня, чем потерять три завтра по вынужденной схеме. Сейчас законодательного поля достаточно, чтобы оказывать и точечную поддержку, и принимать системные решения. Полномочия у Правительства для этого есть.

— Сейчас вновь активно обсуждается инфраструктурный сбор. Когда он будет принят и как скажется на ценах?

— Он активно обсуждался лет пять-семь назад. Это один из вариантов, раньше он назывался «доля города». Он был отменен из-за серьезных перегибов, последствия которых мы пожинаем до сих пор: во многих городах социальная инфраструктура просто отсутствует, и губернаторы вынуждены экстренно ее догонять. Я не слышал, чтобы инфраструктурный сбор сейчас обсуждался на уровне, близком к принятию законодательных решений. Если добавят к цене квадратного метра еще 10% инфраструктурного сбора — хорошо ли это будет для рынка? Сомневаюсь. Так что тема обсуждается очень далеко от реального принятия.

— Застройщики снова поднимают тему «потребительского терроризма». Блогеры шантажируют компании: «Заплатите, или мы выложим обзор с недостатками», или же конкуренты заказывают друг друга.

— В таких делах главное — в ходе следствия не выйти на самих себя. Любое неосторожное слово может обернуться непредсказуемой реакцией, поэтому здесь во всем нужна аккуратность.

Что касается самого «потребительского экстремизма», я считаю, что в прошлом году мы приняли пакет сбалансированных решений: четко определили объемы, процессы и процедуры взыскания. Единственное, что мы пока не доделали — не определили перечень специалистов, имеющих право проводить оценку качества отделки. Сегодня, по сути, такую экспертизу может сделать кто угодно.

На мой взгляд, нужно выделить пул специалистов — например, привлекать членов СРО. Важно, чтобы это были люди с подтвержденной квалификацией и, самое главное, с реальной ответственностью. Чтобы не было такого, что эксперт насчитал огромную сумму дефектов, а потом просто сказал: «Ну, извините, ошибся». Специалист должен рисковать своей репутацией или профессиональной лицензией. Это помогло бы урегулировать конфликты и убрать из них излишние эмоции.

На сегодняшний день в законодательстве закреплено, что с застройщика можно взыскать до 50% от стоимости всей отделки квартиры. Нас упрекают: «Вот, вы ограничили размер компенсации процентами». Да, конечно, ограничили. Но ведь речь идет о половине стоимости всей отделки квартиры — много это или мало? При тотальных нарушениях дом просто не будет сдан в эксплуатацию, так что совсем уж грубо нарушить технологии сложно. Мы консультировались и с потребителями, у которых были реальные проблемы, изучали рынок, разговаривали с юристами и самими застройщиками. Мне кажется, мы нашли оптимальный баланс. Просто этой законодательной конструкции нужно дать немного времени поработать.

А что касается социальных сетей и блогеров... Знаете, накануне выборов у нас, у всех действующих депутатов, к ним совершенно особенное отношение. Я бы не стал включаться в эту дискуссию, потому что, как я уже сказал в начале, бывает и недобросовестная конкуренция между самими компаниями. Но подобные информационные войны регулируются уж точно не законодательством о стройке.

— А как Вы в принципе оцениваете качество строительства? К нему всегда много замечаний. Но нельзя отрицать, что за последние годы требования к застройщикам сильно выросли: введено много дополнительной регламентации. Объективно, исходя хотя бы из этого, качество должно быть выше, чем, допустим, несколько лет назад.

— Мы сейчас, наоборот, стараемся снижать эти требования. Естественно, мы не перешли ту грань, за которой можно строить всё что угодно, но и о тотальном ужесточении речи не идет. Возможно, коллеги из Минстроя что-то дополнительно регулируют своими подзаконными актами, но мне не попадалось на глаза ничего, что можно было бы назвать избыточным. Да, есть определенные технические регламенты — например, допустимые отклонения штукатурки на несколько сантиметров при длине стены в пять метров. Но эти требования совершенно точно не кажутся мне какими-то невыполнимыми.

— Но совокупно качество строительства растет?

— Мне бы не хотелось обижать тех, кто строит действительно хорошо. Я отвечу на ваш вопрос именно так. Компаний, которые строят хорошо, очень много. У нас же как обычно бывает: когда всё сделано хорошо — это незаметно, все молчат. А когда что-то плохо, все сразу начинают это бурно обсуждать. Так уж устроен человек: с хорошим он не идет в социальные сети или на митинги, в публичное пространство он всегда выходит со своей болью. Отсюда и складывается такое негативное ощущение.

Но надо понимать, что стройка — это бизнес, такой же, как и все остальные. И жесткая борьба с конкурентами здесь тоже присутствует — я на этом настаиваю. Да, я немного погружен в эту отрасль, поэтому, конечно, знаю, о чем говорю.

— Учитывая текущую действительность — ставку, дорогие деньги, — Вы бы пошли сейчас в стройку как бизнесмен?

— Нет, у меня был бы конфликт интересов. А если абстрагироваться, то мне этот бизнес кажется очень полезным. Как человек-государственник, я за всё полезное. Но в моей жизни этого не случится.

— Последний вопрос про так называемый «честный эскроу» — когда застройщикам предлагается выплачивать процент с денег дольщиков, которые лежат в банках. Есть ли перспективы у этого направления?

— Вопросы финансовых инструментов лучше адресовать профильным специалистам. Считаю, что чем больше инструментов на рынке, тем лучше, но каждый из них требует глубокого анализа последствий.

Вспомните рассрочки от застройщиков. Всем этот инструмент нравился, все его активно использовали. К чему это привело сегодня? К существенной «дыре» в эскроу-счетах. Рассрочка — отличный инструмент на растущем рынке, но как только спрос немного «болтануло», мы получили то, что имеем. Мы ведь предупреждали, когда Центробанк выступал с инициативой ограничить рассрочки: кончится плохо. И сейчас нам всем вместе придется эту проблему решать.

К чему я это говорю: сложная ситуация рождает варианты. Нужно обсуждать самые разные предложения. Например, один из сильных регионов выступил с интересной инициативой: дать региональной власти право гарантировать надежность строителя под собственную ответственность. Суть в том, чтобы средства, которые застройщик тратит на проценты банкам за проектное финансирование, направлять на строительство социальной инфраструктуры. Да, это обязательства бюджета, которые сохраняются независимо от смены власти, но это конкретный путь к решению проблем.

Если мы будем просто сидеть и ждать, когда ипотека станет бесплатной или когда государство снова вольет в рынок триллионы, мы упустим время. Можно ждать, но лучше искать реальные решения в текущих условиях.

В руководстве страны любое адекватное, полезное для граждан и экономики решение будет поддержано — при условии, что оно хорошо проработано, гарантировано и в нем минимизированы риски. Нет «правильных» или «неправильных» решений, есть решения и их последствия. Именно их анализом и нужно заниматься в первую очередь.. 

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке. 

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали первый заместитель председателя Правительства Хабаровского края Сергей Абрамов; основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов; президент ГК «Основа» Александр Ручьев; генеральный директор СберСити Андрей Лихачёв, основатель и генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов». 

Сообщение «Даже ипотека под 0% не сделает жильё доступным при таких ценах»: Сергей Пахомов появились сначала на Всеостройке.рф.

ГК «Основа» — диверсифицированный девелоперский и инвестиционный холдинг, основанный в 2016 году. В портфеле компании — более 20 жилых проектов в столичном регионе общей площадью около 2,5 млн квадратных метров, а также первый региональный проект — ЖК «Сенсация» в Чите. Помимо жилья «Основа» развивает коммерческую и гостиничную недвижимость, технопарк «Физтехпарк» и федеральную сеть семейных термальных курортов «Термолэнд».

О стратегии диверсификации, новых источниках финансирования и будущем строительной отрасли в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Александр Ручьев, президент и акционер ГК «Основа». Разговор состоялся на полях Форума недвижимости «Движение» — крупнейшего частного отраслевого события в России.

— Александр Валерьевич, здравствуйте! Первый вопрос. Вы 10 лет работали в Москве и области. Как вас занесло в Забайкалье?

— Увидели для себя точку роста. Подружились и стали проектировать международный кампус. Ну и решили: раз уж присутствовать в регионе, то построить и жильё.

— Будете ли заходить в другие регионы? Это масштабная экспансия?

— Нет-нет, мы очень аккуратные. Сейчас смотрим на Крым — возможно, туда будем заходить. Но пока больше ничего не планируем.

— Аккуратны, но смотрите на Крым? Там же сейчас в южных регионах продажи оставляют желать лучшего.

— Мы смотрим с перспективой: через два-три года это может стать большой точкой роста.

— А что сегодня в принципе выгоднее строить — жилье, коммерческую недвижимость, складскую, какие-то другие варианты?

— Так получилось, что в текущем моменте невыгодно строить ничего.

— А что более невыгодно?

— Мне кажется, есть проблемы и у складской недвижимости — перенасыщение, — и у офисной. Все-таки жилье обладает достаточно стабильным спросом, поэтому правильное жилье в правильном месте — это беспроигрышный вариант.

— Вы создатель городских курортов «Термолэнд» и спа-центров. Почему зашли именно в этот сегмент, чем он вас привлекает?

— Увидели корреляцию рынка: спрос на эти услуги растет, а выехать за рубеж для их получения становится все сложнее. Поэтому создавать курорты внутри города — такой новый тренд. Мы его поймали и движемся в нем.

— И Вы уже видите результаты?

— Да, сейчас у нас 16 комплексов, завтра открываем семнадцатый — в Щелково. Видим хорошую выручку, достаточно стабильную прибыль.

— Зачем тогда жилье? Можно полностью войти в другой сегмент.

— Девелоперские проекты очень длинные: земельный банк, который ты начал формировать, был сделан пять лет назад. Поэтому ты не можешь разом выйти из этого колеса — вынужден крутиться в нем до самого конца.

— Вы вывели ЗПИФ «Термолэнд Капитал» на Московскую биржу. Зачем вам деньги именно так — банки жадничают?

— Мы постоянно ищем новые источники финансирования. С банками сейчас непросто: модель кредитования термальных курортов для них новая, ведь залога нет — мы закладываем только денежный поток. Поэтому пытаемся находить разные формы привлечения капитала.

— И это намного успешнее? Вчера, например, Захаров [прим. ред.: основатель компании «Железно»] рассказывал, что они тоже привлекают деньги с биржи, через цифровые активы, и говорят, что это несравнимо с банковским финансированием по нагрузке.

— Мы тоже привлекали деньги через ЦФА, но проблема этих денег в том, что они короткие, быстро заканчиваются. Поэтому они не решают все проблемы целиком — здесь должна быть комбинированная модель.

— Сегодня строительная отрасль, как мы поняли, в некоторых сегментах оставляет желать лучшего: продажи проседают, кто-то озвучивает скидки в 20%. Вы же выступали достаточно позитивно. С чем это связано — проблемы отрасли не так сказываются на Вас, или это просто позитив по жизни?

— Нет, просто у нас есть стратегический план: мы рассчитываем, что в ближайшие несколько лет за счет увеличения количества термальных курортов это направление будет донором нашего развития, а потом и девелопмент восстановится.

— А какие проблемы, по Вашему мнению, сейчас ключевые?

— Стоимость денег, дополнительные требования субъекта по архитектуре и обеспеченности зелеными насаждениями. И падение спроса, связанное с тем, что у населения нет доступа к дешевой ипотеке, а на дорогие ипотечные продукты не хватает дохода.

— Если, как сегодня озвучивалось, не будет дополнительных субсидированных программ, а стоимость жилья снижаться не сможет, потому что банки не позволят, — что вообще ждет отрасль? Будет кто-то жить в квартирах, которые вы строите?

— Думаю, да. Все-таки не надо забывать: у нас население России — 140 млн человек. Поэтому с учетом позиции власти по сокращению объемов вывода жилья спрос сохранится. Такого не может быть, чтобы он упал в ноль. Просто будет сокращаться количество строящихся объектов и количество компаний. Возможно, отрасль переживет более глубокую трансформацию: появятся новые механизмы, кроме эскроу-счетов. Например, государственно-частные партнерства по предоставлению земельных участков под девелопмент. Сейчас об этом трудно говорить — пока не тряхнет, ничего нового не появится.

— Сегодня были представлены системообразующие, крупные, федеральные девелоперы. И при этом затрагиваются проблемы — для кого строить, особенности КРТ. Но недавно завершился ПМЭФ, все подписались на новые миллиардные КРТ, заходят в новые проекты и сделки. Почему всегда такая разная картинка: вроде все плохо, а подписания — на 100 миллиардов?

— Мне кажется, это провокационный вопрос — почему картинка отличается от реальной жизни. Художники, видимо, живут в мире иллюзий и рисуют другие картинки.

— Но при этом не боятся заходить в большие проекты. Или уже ничего не страшно?

— А что такое проект КРТ? Ты берешь его, а срок реализации — 30 лет. Можешь пару лет подождать, не торопиться.

— То есть с расчетом на длительный цикл?

— Да-да, КРТ — это механизм долгосрочного планирования. Люди закрепили за собой земельный участок, будут делать документы. Изменится рыночная конъюнктура — будут строить, не изменится — не будут.

— Какие планы у вашей компании на 2026–2027 год, помимо термальных курортов?

— Консервативно развиваться — будем строить по четыре-пять новых комплексов в год. Никакой экспансии не планируем. И столько же будем делать термальных курортов. Это два вектора, в которых мы будем расти.

— По новым площадкам рассматриваете только Крым или что-то еще?

— Мы рассматриваем только бизнес-класс либо бизнес-плюс — более дорогой формат, от 500 тысяч до миллиона рублей за квадратный метр.

— Будете еще смотреть регионы?

— Обязательно, конечно.

— Сегодня затрагивалась тема, что остается молиться. Но у вас жесткий план — термальные курорты, перекрытие бизнесов. А какие еще могут быть варианты выхода из текущей ситуации? 

— Я считаю, что нельзя быть сейчас моноигроком — например, только девелопером. Кризис может оказаться долгим. Нужна обязательная диверсификация — направление, которое будет тебя кормить.

— Страховать?

— Да. Пересидеть смутное время можно, но нужен поток прибыли откуда-то. Мы для себя нашли, что это термальные курорты. У кого-то есть заводы, которые что-то производят.

— Фитнесы еще есть.

— Есть фитнесы. Вот, например, DDX активно развивается — мощная компания. Так что задача девелопера сейчас — диверсифицироваться.

— Это единственный способ сохранить источник дохода?

— Сохранить издержки, диверсифицироваться, получить еще несколько прибыльных направлений, чтобы в смутное время поддерживать компанию за счет их прибыли.

— У Вас много проектов. Какой самый любимый?

— Любимый с девелоперской точки зрения? Знаете, я еще не построил дом своей мечты. Мне очень нравится «RED7» — получился очень красивый дом. Нравится «Эмоушн», нравится «ВЭРИ» на Ботанической. Но, скажем так, дом своей мечты я еще не построил.

— А когда построите?

— Как только найдем подходящее место. Это будет недешевый дом — с ценой около миллиона рублей за квадратный метр.

— А жить будете в нем сами?

— Нет, я живу за городом.

— То есть не под себя строите?

— Нет-нет, на продажу.

— Дайте короткий совет молодым девелоперам, которые выходят на рынок в кризис. Я была в регионах и спрашивала застройщиков, которые вышли два года назад, в кризис: они покупают площадки, нормально развиваются. И говорят, что им проще, потому что они сразу заходили в кризис — все финансовые модели просчитывали уже из текущей экономики, деньги для них дорогие, но это норма. Какой совет можете дать тем, кто выходит сейчас?

— Я бы разделил две категории. Есть компании с историей и опытом, с многолетним треком, которые просто выводят объекты в кризис. И есть молодые компании, только созданные, без многолетней истории. Девелопмент — это такая штука, где ошибки проявляются на дистанции: по-настоящему поймать ошибку можно только через четыре-пять лет, словить первый убыток. Поэтому молодым компаниям я бы сказал: «Ребята, уходите отсюда». Это не та территория, на которой стоит пытаться строить бизнес. Продайте свои площадки тем, у кого есть большой опыт, и идите в другую нишу — более легкую, более предсказуемую.

— В какую, например?

— Всегда есть ниша, всегда можно что-то делать: открыть ресторан, фитнес, спа, построить баню. Найти то, что вам по-настоящему нравится, и заниматься этим. Это для молодых. А компании с историей я советую держаться, потуже затянуть пояса, выбросить из компании весь балласт, избавиться от сомнительных проектов и пойти в перезагрузку — покупать площадки в кризис дешевле, формировать документы, чтобы через два-три года, когда кризис закончится, быть уже с портфелем хороших проектов.

— Хорошее решение — не начинать. Но многие начинают. Сейчас в части регионов им выдают площадки за то, что они достроили проблемные объекты, и они становятся из подрядчиков застройщиками — с собственными активами.

— Продавать эти площадки. Не надо их брать, не надо менять нишу. Если получилось хорошо работать подрядчиком — оставайся подрядчиком. Не лезь туда, где у тебя нет опыта.

— Дальше небольшой блиц. Вы продали «Мортон» на пике в 2016 году и вышли в кэш перед турбулентностью. Это была гениальная интуиция или Вы что-то знали о рынке?

— Это был божий промысел. Сочетание божьего промысла, интуиции и предвидения.

— Для этого и молиться надо, да?

— Обязательно.

— У вас трое детей. Хотите, чтобы кто-то из них продолжил Ваше дело?

— Нет, ни в коем случае. Они не выдержат этого стресса. Пусть живут своей жизнью, ищут себя в своих начинаниях. А взваливать на себя такой сложнейший бизнес — этого я им точно не желаю.

— А если сильно захотят?

— Не думаю, что захотят. Их бизнес не очень интересует.

— Ну, кто знает. Подвинут Вас еще.

— Пока не хотят.

— «Термолэнд» Вы как-то назвали «формулой семьи». Вас можно встретить с детьми в ваших термах?

— Да, конечно. У нас семейный отдых, семейный формат: дети, жены, мужья, папы, мамы — каждый может найти для себя что-то в нашем нишевом продукте.

— Какое решение за Вашу карьеру Вы считаете самым рискованным?

— Самым рискованным? Трудно сказать — риск присутствует в нашей жизни постоянно. Пока не готов ответить. Любое приобретение площадки — это риск.

— Я помню, Вы говорили, что подписались лично под столько миллиардов, что уже ничего не страшно. Так все еще подписываетесь?

— Уже меньше. Кредитная нагрузка у нас сокращается.

— А есть решение, которое Вы приняли, а потом — ошибка? Ошибка всей жизни?

— Нет, ошибки всей жизни у нас нет. Но ошибки по бизнесу есть — они есть у любого предпринимателя.

— Если бы можно было вернуться в прошлое, что бы Вы поменяли в своем бизнесе?

— Всегда есть моменты, которые хотелось бы поменять. Например, в свое время мы достроили семь домов в Щербинке и ничего за это не получили — ошибочное решение, потеряли несколько миллиардов рублей. Есть куча моментов, которые можно было бы не делать.

— А есть те, в которых Вы точно угадали в моменте, и за счет этого выросла компания?

— Есть такие моменты. Если брать нашу современную историю, то мы неплохо угадали с «Термолэндом». Его рост на падающем рынке — это уникальная бизнес-модель. Надеемся, что она и дальше будет успешно развиваться.

— Какой вызов стоит лично перед Вами в этом году? Не перед компанией, а перед Вами?

— Знаете, у меня глобального вызова нет. У нас, у предпринимателей, вызов только один — каждый день выживать. Каждый день — какая-то маленькая война. Просыпаешься утром, включаешь телефон и идешь на свою маленькую личную войну. Поэтому какой вызов? Победить.

— Победить в этой войне?

— Победить всё. Ставку победить, налоги победить, падающий спрос победить — и идти дальше развиваться.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатулин, коммерческий директор Циана Михаил Посредников, основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко и директор по взаимодействию с федеральными и региональными органами государственной власти ГК «Росводоканал» Сергей Кржановский. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Сообщение Александр Ручьев, президент ГК «Основа»: «Нельзя быть сейчас моноигроком — нужна обязательная диверсификация» появились сначала на Всеостройке.рф.